李双成
土地评价与管理
北京大学环境学院资源与环境地理系
2002年 9月
Land Evaluation and Mangement
第五章 土地经济评价
一、概述
二、土地经济评价的理论基础
三、土地经济评价的指标体系
四、土地评价的步骤
五、农用地的等级评定和估价
六、城镇土地的分等定级
第一节 土地经济评价概述
一、什么是土地经济评价？
土地经济评价是运用经济指标对土地
质量进行评定和分析（ 投入产出分析），
通过比较不同土地利用的投入和效益，决
定土地的适宜性类型和适宜程度。
二、土地经济评价的目的与意义
第一节 土地经济评价概述
二、土地经济评价的目的与意义
1,科学地确定土地的生产能力，为土地立法提供依据；
2,合理地确定生产消耗和产品生产的关系，为拟定土
地税收标准服务；
3,揭示土地的质量和分布状况，为土地利用规划和土
地改造服务；
4,采用经济指标对土地质量进行评价，为土地管理服
务；
5,确定土地价值和价格，为土地的科学管理提供更强
有力的手段。
第二节 土地经济评价的理论基础
一、土地生产力理论
二、土地市场供需理论
三、土地的经营理论
四、土地地租理论
五、土地区位理论
基本概念
基本概念,
（ 1）土地资产,
－广义：所拥有的地球表面上的自然及人造资源
的总和。
－狭义：一种自然的、未经改变的资源的生产力。
（ 2）土地资源的价值
价值：古典经济学中价值的内涵，是指凝聚在商
品中的一般的、无差异的劳动；马克思沿用古典经济
学中的劳动价值论。显然，土地没有融入人类的 一般
劳动，不具劳动价值。
基本概念
基本概念,
（ 2）土地资源的价值
土地作为一种自然资源，其价值不是来源于人类
的一般劳动，而是来源于稀缺的土地资源的经济效用。
土地资源的效用属性，意味着它具有经济价值，至少
是潜在的价值。
土地资源的价值成分,直接使用价值＋间接使用
价值＋选择价值＋存在价值
?间接使用价值：对具有直接使用价值的资本品和消费品的直
接维护；作为资源成分对土地资源环境的改善；对自然的和人
为废弃物的净化。
基本概念
基本概念,
?土地资源的选择价值：土地资源用于其他选择的潜
在收益价值。
影响因素, 偏好的差异及其在时间上的不连续；技术进步和信
息占有量的增加；土地资源开发利用的不可逆及未来土地需求
的非确定性。
?存在价值：土地的存在价值属纯资源价值范畴，与
资源的利用或效用无关 。
土地经济评价的理论基础
－土地生产力
一、土地生产力理论
不同的区域由于自然条件的差异，土地
生产力存在着分异。人类经济活动（现时或
历史的）是对这种土地区域生产力差异的再
作用（抹平差异或加大差异）。土地生产力
是土地经济评价的前提和基础。
－ 自然生产力（光温水土）
－社会经济生产力
－综合生产力
土地经济评价的理论基础
－土地供需理论
一、基本概念
1、土地供给：指可利用土地的供给状况
（ 1）自然供给：土地自有的可供人类
利用的部分
（ 2）经济供给：在土地自然供给的基
础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可
直接用于生产、生活的土地的供给。
土地经济评价的理论基础
－土地供需理论
2、影响自然供给的因素
（ 1）人类生产生活的气候条件
（ 2）适宜植物生长的地形、土壤和气候条件
（ 3）可资利用的淡水资源
（ 4）可供人类利用的生产资源
土地经济评价的理论基础
－土地供需理论
3、影响经济供给的因素
（ 1）各类土地的自然供给：利用率
（ 2）利用土地的知识和技能：产出率
（ 3）社会需求：结构调整
（ 4）制度因素：效率和方向
（ 5）环境因素：可持续供给
土地经济评价的理论基础
－土地供需理论
二、稀缺原理
— 土地有价原因之一
所谓土地稀缺是指适合各种一定用途土地的供
不应求 。 绝对稀缺和相对稀缺。
?S ?D
P
Q
P
Q
?S
?D
土地经济评价的理论基础
－土地供需理论
1、替代原理
（ 1）是土地利用结构转换或结构调整的基
础（质量）
（ 2）在效益等同的前提下，尽量用同种功
用的低价要素替代高价要素（数量）
土地经济评价的理论基础
－土地供需理论
2,土地报酬递减规律
（ 1）报酬：生产中某种变动要素的生产率
报酬的形态：实物、价值和价格
过程尺度：一定生产过程；历史
变动要素的选择
（ 2）递减规律的基础：自然科学研究
李比希的“最小因子律”和
“最佳因子律”
土地经济评价的理论基础
－土地供需理论
土地投入产出的阶段分析
Y=f（ Xi） TP：总产量
AP：平均产量 MP：边际产量
?D
?I
?H
?A ?B ?C ?O
?Y
?X
土地经济评价的理论基础
－土地的经营理论
土地的集约利用,
在土地上增加投入，获得土地最高报酬
集约度：单位土地面积上所投资本和劳动数量
集约边际：集约度的最高限度
粗放边际：集约度的最低限度
集约经营适合度,
依经营目标确定
,限制因素最高报酬原理”
土地经济评价的理论基础
－土地的经营理论
一、基本概念
（ 1）农业经营规模：指农业生产单位中生
产力要素的集聚程度和组合关系
（ 2）农业土地经营规模：农业生产经营单
位的土地或耕地的数量
（ 3）规模报酬：由纯粹规模变动引起的经
济效益的变化
（ 4）规模经济：伴随经营规模扩大而单位
农产品平均成本不断降低的一种生产关系
土地经济评价的理论基础
－土地的经营理论
二,经济学基础；长期生产函数
? 全部生产要素变化时投入与产出的关系
（ 1）内部规模经济,
? 单要素不可分割导致利用效率的提高
? 多要素的相互联系导致协作效率的提高
（ 2）外部规模经济：外部利益的转移和分享
? 交易成本的降低
? 政策和补贴
土地经济评价的理论基础
－土地的经营理论
?LAC
?A
P
?Q0 ?Q1
?Q
?B ?A
?Q ?Q2
?C
?规模经济区间 ?规模不经济区间
经营规模
成
本
和
价
格
土地经济评价的理论基础
－土地的经营理论
3,土地的适度规模经营（利用）
（ 1）农业土地适度经营规模：取得最佳土地规模效
益的农业土地经营规模
? 区域性,动态性、适应性
（ 2）规模经营的条件
? 非农业产业发达
? 农机水平高
? 社会化服务强
? 经营者素质提高
土地经济评价的理论基础
－土地的经营理论
（ 3）规模经营的评判指标
? 商品生产率
? 劳动生产率
? 土地生产率
? 资金产出率
? 生态效益率
土地经济评价的理论基础
－土地地租理论
地租和地价理论
1、地租（定义）,
直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被
土地所有者占有的部分。是土地所有权在经
济上实现的形式，是社会生产关系的反映。
2、地租（分类）：绝对地租
级差地租
垄断地租
土地经济评价的理论基础
－土地地租理论
（ 1）绝对地租
?定义,产品的价值高于生产价格的差额形成的超
额利润（资本构成）
?条件, 农业资本有机构成低于社会平均资本有机
构成；土地所有权的垄断
?来源,农业工人创造剩余价值一部分
（ 2）垄断地租
? 定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成
的地租。
土地经济评价的理论基础－土
地地租理论
（ 3）级差地租
? 级差地租 Ⅰ
在等量土地上，投入等量的资本和技术，
由于土地自然肥力和土地区位的不同，
会产生不同的经济效益，这种效益和超
额利润转化的地租，称级差地租 1
? 级差地租 Ⅱ
由于在同一块土地上各个连续投资劳动
生产率的差异而产生的超额利润转化的
地租
地价理论
(1)马克思主义土地价格论
? 土地没有价值，但有使用价值
并存在价格,
? 已利用土地由土地土地物资和
土地资本构成
? 土地价格是地租的资本化
? 土地效益
?城市土地 ?农用地（单元土地）
?集约经营 ?规模经营 ?制度和管理
?内涵 ?外部
?结构
?布局
?工业 ?商业
?结构 ?布局
?某类地
地价的内涵、特点
（ 1）内涵：真正的地租
土地投资的折旧
土地投资的利息
（ 2）特点,
土地价格是土地的权益价格
土地价格不是土地价值的货币表现,
不依生产成本定价
土地价格主要有土地需求决定
土地价格呈上升趋势
土地价格大多数随个别交易而形成
（ 3）概念区分,
地价 =地租 +资本利息 +折旧
租金 =地租 +土地资本利息 +其他
土地经济评价的理论基础
－土地区位理论
区位论的发展阶段及特点
项目 古典区位论 近代区位论 现代区位论
起始时
间
19 世纪 20 年
代
20 世纪 30 年代 20 世纪 70 年
代
涉及对
象
第一、二产
业
第二、三产业
和城市
城市和区域
追求目
标
成本最低 市场最优 优势最显
理论特
点
微观的静态
平衡
宏观的静态平
衡
宏 观 的 动 态
平衡
代表理
论
杜能 韦伯、克里斯
塔勒
空 间 相 互 作
用理论
农业区位论
区位地租；经营不同区位土地所获得的
收益差额
区位地租
市场距离
?作物 A
?作物 C
?作物 B
付地租能力 =（特定区位收益 — 边际区位收
益） /用地面积
城市区位论
付地租能力
?零售业
?工业和批发业
?多层住宅
?独立平房
?农业
距离
第三节 土地经济评价指标体系
一、土地经济效果指标
－土地生产率指标，是综合反映土地质量与农
业技术经济效果的指标集
二、土地经济分析指标
－用于揭示土地的具体利用特征的指标集
三、土地经济效果分析指标
－辅助土地经济效果的指标集
土地经济评价指标体系（一）
土
地
经
济
效
果
指
标
土
地
生
产
率
（ 1）单位土地面积产量或产值
（ 2）单位农用地的产量或产值
（ 3）单位耕地的产量或产值
（ 4）单位播种面积的产量或产值
（ 5）单位土地面积的净产值
（ 6）单位土地面积的纯收入
土地经济评价指标体系（二）
土
地
经
济
分
析
指
标
生产资料
消耗指标
成本及资金
占有指标
土地利用及
结构指标
社会经济条
件指标
（ 1）农业集约化水平；（ 2）单位面积播
种量；（ 3）单位面积施肥量；（ 4）单位
面积用水量；（ 5）单位面积用电量
（ 1）农作物亩成本；（ 2）平均每亩耕地
拥有资金量；（ 3）平均每亩耕地拥有固
定资产
（ 1）土地利用率；（ 2）复种指标；（ 3）
播种面积比例；（ 4）草场面积比例；（ 5）
林地面积比率；（ 6）森林覆盖率
（ 1）每亩耕地国家投资；（ 2）单位面积
路网密度；（ 3）单位面积修配网点密度；
（ 4）距主要城镇距离；（ 5）人口密度
土地经济评价指标体系（三）
土
地
经
济
效
果
分
析
指
标
技术效果
指标
生产消耗
效果指标
（ 1）农作物良种化程度；（ 2）适时作
业率；（ 3）技术措施增产率；（ 4）保
证灌溉率；（ 5）水井分布密度；（ 6）
渠系分布密度；（ 7）草场载畜量指数；
（ 8）造林成活率；（ 9）造林密度；
（ 10）采伐率；（ 11）单位面积木材蓄
积增长率
（ 1）每单位物质费用的农产品产值；
（ 2）每单位直接生产费用的农产品产
值；（ 3）成本利润率；（ 4）每千克商
品肥的产量；（ 5）施肥的边际产量；
（ 6）每千克种子的产量
土地经济评价指标体系的原则
构建评价指标体系的原则
１, 整体完备性原则, 即从各角度反映系统的动态变化和发展
趋势；
２, 科学性原则, 即反映土地系统发展内涵及目标实现程度；
３, 可操作性原则, 即在实践中具有可行性；
４, 区域性原则, 即因地制宜, 考虑到地方特色；
５, 层次性原则, 即指标体系结构清晰, 便于使用；
６, 动态性与稳定性相结合原则；
7、相对独立性原则。
第四节 土地经济评价的步骤
1,准备工作（原始资料的收集和整理）
2,土地评价区划（单元内气候、地形、水文等自
然条件一致）
3,土地自然质量评价（土地适宜性评价和土地质
量分等）
4,土地经济评价
（ 1）调查当地作物种类和轮作周期，确定作物种类比
例；（ 2）测算现时作物种植方式下的投入产出；（ 3）
根据投入产出得出各类农地的评分。
思考题
1,结合实例思考一下影响土地价格的主
要因素中，时间变量起了什么样的作
用，农用地和城镇用地有什么不同？
2,人类劳动对土地价值的实现是否具有
二重性？以向农地施加化肥、农药为
例？