李双成
土地评价与管理
北京大学环境学院资源与环境地理系
2002年 9月
Land Evaluation and Mangement
第五章 土地经济评价
?土地经济评价概述
?农用地的等级评定与估价
?城镇土地分等定级
城镇土地分等定级
?城镇用地的特殊性
?城镇土地分等定级
?地产估价的方法
?城镇用地基准地评估
城镇用地的特殊性
?城镇土地的区位具有特殊重要性
?城镇土地上附加了大量的活化和
物化劳动
?城镇土地开发经营的高度集约性
城镇用地的分等
城镇间土地分等的指标体系
（ 1）城市区位 －区域交通条件；距海港远近；
经济区位
（ 2）城市集聚规模 －城市人口规模；工业资
金总额
（ 3）城市基础设施－ 单位用地公交车辆；单
位用地供水量；单位用地电话数；单位用地
城建资金
城镇用地的分等（ Cont.）
城镇间土地分等的指标体系
（ 4）城市用地产出水平－ 单位用地 GDP；单
位用地零售商品总额；单位用地工业利税额
（ 5）城市用地潜力,市域农业人口人均耕地；
城市人口密度
（ 6）当年城市投入强度－ 单位用地基建资金；
单位用地外商投资；单位用地劳动力投入
城镇用地的定级
城市用地定级的原则,
（ 1）综合分析原则
（ 2）主导因素原则
（ 3）地域分异原则
（ 4）级差收益原则（行业收益级差测
算）
（ 5）定性和定量相结合的原则
城镇土地定级（影响因素）
繁华程度 -因子,商业服务繁华程度； 选择
性,必选； 重要性,1； 权重值,0.2-0.4。
交通条件 -因子,A.道路通达度,B.公交便
捷度,C.对外交通便利度,D,路网密度；
选择性,A和 B必选一种,C和 D备选； 重要
性,2或 3； 权重值,0.3-0.5。
基本设施状况 － 因子,生活设施完善度、
公用设施完善度； 选择性,至少一种必选；
重要性,3或 2； 权重值,0.3-0.5
城镇土地定级（影响因素）
环境质量状况 -因子,环境质量优劣度、文
体设施影响度、绿地覆盖度、自然条件优
越度； 选择性,备选（？）； 重要性,4或
5； 权重值,0.1-0.3。
人口状况 -因子,人口密度、人口素质状况
选择性,备选； 重要性,4或 5； 权重值：
0.1-0.2。
城镇土地定级（总体思路）
城镇土地定级的主要思路,是从形成土地质
量（土地条件）差异的原因入手，找出影响
土地质量的因素，包括繁华程度、交通条件、
基础设施、环境条件、人口状况等；将这些
因素指标定量化，换算成不同的分值；根据
各因素对土地质量的影响程度和重要性，确
定各因素的权重；将各因素作用分值加权求
和，得到总分；根据总分高低划分出土地级
别。然后，在土地级别的基础上测算土地级
差收益。
城镇土地定级（步骤 1）
（ 1）调查收集资料,
?繁华程度
?交通条件
?基础设施状况
?生活设施状况
?环境条件
?社会、历史、人口状况
?用地效益
城镇土地定级（步骤 2）
（ 2）定级因素资料的整理与量化,
?选取对土地定级影响较大的土地自然和社
会因素作为划分土地级别的因素
－选择的原则：地域性、标志性、针对性
?依据定级因素与土地质量的相关方式及相
关程度，编制各因素分值评定表
－ 采用相对值法与距离递减法，按 0－ 100分区间赋
分。因素条件越好，分值越高。
?确定各影响因素的相对重要性（权重值）
城镇土地定级（步骤 3）
（ 3）定级单元的划分,
土地定级单元是所划分出的土地空间单位，
其内部土地特性和区位条件相对均一。土地
定级单元是各定级因素分值计算的基础，也
是评定土地级别的基础空间单位。方法有
?主导因素法
?叠置法
?动态网格法
城镇土地定级（步骤 4）
（ 4）土地级别的初步划分与确定,
根据划分的定级单元，计算单元内各因素分
值，将各分值加权求和，按总分的分布排列
和实际情况，初步划分出土地级别（, 城镇
土地定级规程,,大城市划 5－ 10级，中等城
市划 4－ 7级，小城市划 3－ 5级）
1
n
ii
i
p W F
?
???
城镇土地定级（步骤 4）
（ 4）土地级别的初步划分与确定,
上式中,p为土地单元的总得分（诸定级影响因素
在单元内对土地优劣的综合反映）； Wi为权值（某
定级因素对土地效能的影响程度）； Fi为分值（某
定级因素在单元内表现出的优劣度）。
如何依据总得分划定级别区间？
?总分数数轴展示法
?总分数频率曲线法
?总分数剖面线法
城镇土地定级（步骤 5）
（ 5）土地级差收益计算,
选择适当的数理模型，来测算不同土地级别
上典型行业的级差收益，以此来验证初步划
分土地级别的准确性。
城镇地产估价的方法
（ 1）收益还原法
（ 2）市场比较法
（ 3）剩余法
（ 4）成本法
（ 5）路线价法
（ 6）长期趋势法
城镇地产估价的方法
－收益还原法（ 1）
?何谓收益还原法？
?如何通过贴现来计算未来的土地收益？
?如何选择贴现率？
?为什么要对收益还原法进行修正？
?什么是购买年法？
城镇地产估价的方法
－收益还原法（ 2）
?何谓收益还原法？
收益还原法又称收益资本化法或地租资本化法，它
是将土地的纯收益按一定的还原利率资本化，即在
一定的贴现率下土地未来纯收益的贴现值总和。
,未来的收益在现在总是要打点折扣, 。简而言之，
投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于
将这笔钱投资存入银行而获得利息。
V=a/r
其中,V为土地在一定时限内纯收益的贴现值总和，
即土地价格； a为纯收益； r为贴现率。
城镇地产估价的方法
－收益还原法（ 3）
?收益还原法的关键是确定纯收益
－确定纯收益的两个前提,
（ 1）该土地必须处于最佳利用方向；（ 2）该土地
必须处于最佳利用程度。组织管理生产技术均须处
于良好状态。
－计算方法,纯收益＝土地总收益－总成本（资本、
劳动力、管理成本、其它）
－特点,是对未来总收益和土地总成本的一种估计。
城镇地产估价的方法
－收益还原法（ 4）
?还原利率的选择
－还原利率不能简单由银行利率代替,
（ 1）银行存款利率；（ 2）风险补贴利率；
（ 3）货币贬值率
－欧美国家常采用的还原利率,当时国内各
地不动产抵押贷款的平均利率；国家银行所
发行的土地债券的平均利率；国内不动产抵
押贷款二、三十年长期利率的平均数。
城镇地产估价的方法
－收益还原法（ 5）
?收益还原法的修正
－当土地未来的纯收益有可能上升或下降时；
或纯收益只能持续若干年时，需要对土地价
格的计算公式进行修正,
当纯收益变动值为 i时,可采用下面的公式修
正,
当 n不是无穷大时，则按下式计算,
2( / ) / ( )V a r i r n? ? ? ?
( / ) ( 1 ( 1 / ( 1 ) ) )nV a r r? ? ?
城镇地产估价的方法
－收益还原法（ 6）
?购买年法
－所谓购买年法就是土地价格与土地纯收益
（地租）的比值。即在计算土地价格时，只
要用纯收益去乘一定的倍数即可。如, 25各
购买年, 就意味着该土地价格为该地收益的
25倍。
如果纯收益为永久取得，则可用利率求得购
买年,
购买年＝土地价格／土地纯收益＝ 1／还原利
率
城镇地产估价的方法
－市场比较法（ 1）
?何谓市场比较法？
?使用市场比较法应具备哪些条件？
?使用市场比较法应遵循哪些程序？
?通过哪些因素进行比较？
城镇地产估价的方法
－市场比较法（ 2）
市场比较法 就是用已经订价成交（包括租赁）
的土地与待估土地相比较，以此推断出土地
的价格。其理论依据就是替代经济原理。
经济人为追求经济效益的最大化，对于具有
相同效用的一种以上物体加以选择时，总是
价格便宜的物体；如果价格相同，又必然会
选择效用较大的物体。因此，对于土地的评
价，可以用市场上其他土地作为参照物来评
估。
城镇地产估价的方法
－市场比较法（ 3）
使用市场比较法须具备的条件,
（ 1）掌握丰富的与市场交易有关的资料。
（ 2）掌握的资料与待评估对象相关性要较大。
（ 3）待估对象物与比较对象物具有相同的供
求，即在市场上竞争相同。
（ 4）待估对象物与比较物均能显示具体的条
件，进行具体的比较。
（ 5）待估对象物与比较物都符合法律规定。
城镇地产估价的方法
－市场比较法（ 4）
使用市场比较法须遵循的程序,
（ 1）选择适当的比较物
-比较地块与待估地块应处于同一地区 ;
-比较地块的买卖是正常交易行为
（ 2）对比较物进行修正
-交易行为的不正常因素
-交易期限的修正
（ 3）与待估对象进行比较,求出土地价格
城镇地产估价的方法
－剩余法（ 1）
?何谓剩余法？
?剩余法适用的条件是什么？
?剩余法如何计算土地价格
城镇地产估价的方法
－剩余法（ 2）
?剩余法亦称假设开发法。开发利用后预计
获得的总收益扣除其开发投资和正常利润，
其剩余价值就是土地投资商所能提供的土地
价格 。
土地价格＝综合开发总收益－开发总投资－投资利润
若开发成住宅或办公楼，则,
土地价格＝楼价－建筑成本－其它费用－税金－正常利
润
城镇地产估价的方法
－剩余法（ 3）
?在香港，剩余法的计算公式为,
土地价格＝楼价－建筑费＝楼价－（建筑工程费＋专业
费用（包括建筑师、工程师、测量师的费用，约为建筑
工程费用的 6％左右）＋利息（每年为建筑工程费的 8％
左右）＋投资商的正常利润（约为前三项的 15－ 20％））
＝楼价－楼宇建筑总成本－正常利润
城镇地产估价的方法
－成本法（ 1）
?何谓成本法？
?成本法如何估算土地价格？
?成本法的优缺点是什么？
城镇地产估价的方法
－成本法（ 2）
?成本法亦称累加法。它是以土地开发
的投资加上适当的利润来求取低价。具
体公式为,
地价＝征地费用＋开发投资＋利息＋税金＋
开发利润
城镇地产估价的方法
－成本法（ 3）
?成本法的优点是：各项数据取得容易，
计算简便。
?缺陷在于：征地费用一项性质模糊等。
城镇地产估价的方法
－路线价法（ 1）
?何谓路线价法？
?路线价法的基本原理是什么？
?路线价法如何计算土地价格？
城镇地产估价的方法
－路线价法（ 2）
?路线估价法是通过制定标准宗地的单
位价格即路线价，以此为基准来评定相
邻各宗地的价格。它主要用于大面积的
市地估价。
?基本原理：将沿街带状地带按地价的
增减幅度划分为路线价。在同一路线价
内的线段价格相近、变化小。
城镇地产估价的方法
－路线价法（ 3）
?路线估价法影响因素：对于某一邻街
的宗地来讲，对其价格影响最大的就是
宗地深度。越临近街道价格越高，越远
价格越低（？）
?图示（ P88）
城镇地产估价的方法
－长期趋势法
?从长期来看，地价具有上升的趋势。
在一个地价波动的周期内，地价变动的
趋势也多呈线性。因此，可以通过对地
价的时间变化趋势进行拟合来获得未来
的土地价格数据。
y a b x??
城镇土地基准地价评估
（ 1）概述
（ 2）评估的方法
－利用级差收益测算法估算基准地价
－利用土地交易资料估算基准地价
城镇土地基准地价评估
－概述
所谓 基准地价 就是土地管理部门或土地
估价委员会在一定时间内，根据各种用地类
型的收益状况或市场交易状况，在不同的土
地级别上分别评定的商业、住宅、工业等土
地利用类型的土地使用权单位面积平均价格。
基准地价是宏观控制城镇地价，征收土
地使用税、费的主要依据，也是宗地地价评
估的基础。基准地价评估以城镇整体为单位
进行。
城镇土地基准地价评估
－评估方法（ 1）
1、利用级差收益测算法估算基准地价
－土地利用类型的划分（商业、住宅、工业等）
－单元土地质量指数计算
－行业或类别资本效益折算系数的计算
－规模资本效益折算系数的计算
－企业标准资本额的计算
－合理工资量的计算
－土地收益计算
－土地还原利益的确定及基准地价的计算
城镇土地基准地价评估
－评估方法（ 2）
2、利用土地交易资料估算基准地价
－基准地价测算区域的划分
－样点地价计算
（ 1）用土地使用权出让（协议、招标和拍卖）
资料估算地价；（ 2）用土地使用权转让（出售、
交换、赠与）资料估算地价；（ 3）用土地使用权
出租资料估算地价；（ 4）用商品房出售资料估算
地价；（ 5）用新增城市建设用地资料估算地价。
－样点地价修正
（ 1）出让年期修正；（ 2）交易时间修正
案例介绍
土地估价技术报告
作业
?一般一个完成的城镇
土地估价报告应包含
哪些主要内容？
