第十章 中国现行土地使用制
了解现行的农村和城市土地使用制度
掌握完善农村和城市土地使用制度的
主要途径和措施
第一节 中国农村现行土地使用制
第二节 中国城市现行土地使用制度
第三节 国有企业改革中土地资产处置的
原则与方式
中国农村现行土地使用制
中国现行农村 土地 使用制的建立
与特征
产权稳定与农地利用
土地用途管制与产权流转
政府征地与农地产权保护
中国现行农村土地使用制度的改革与
完善
家庭承包经营制的建立,1978年开始，农村
经济体制改革，实行农民集体所有土地
的家庭承包经营制
目前我国农村土地的承包经营权，具有
以下两个显著特征,
一是土地承包经营权是一个不很完整和
明晰的土地使用权；
二是土地承包经营权是一种尚不十分稳
定的土地使用权。
二 产权稳定与农地利用
产权不仅对经济主体具有激励和约束作用，而
且决定了经济绩效和收益分配。
土地承
包经营
权的不
稳定
直接导致农
民土地收益
的不稳定
意味着未
来的收益不
确定
从而导
致投资
不足
适当延长土地承包期，增强土地承
包的稳定性是今后我国农村土地使
用制改革的重点之一
由此可
见
三 土地用途管制与产权流转
产权流转是市场交易的基础，也是资源有
效配臵的保障。
中国农村土地产权因有国家用途管制规定，
其流转受到一定的限制，使市场机制难以
充分发挥作用。
在用途管制条件下，土地产权不能充分流
转，市场机制不能充分发挥作用，资源难
以达到最优配臵。
三 土地用途管制与产权流转
一方面，政府应对耕地进行合
理补贴，提高农民种粮积极
性，以保证粮食安全；
另一方面，政府应逐步放松非
耕地转化为城市用地的管制，
让农民享有充分的土地流转权，
以提高农民收益和土地利用效
率。
可见，
为实现
土地资
源有效
利用
四 政府征地与农地产权保护
在现行土地产权制度下，农地转为城市用
地的惟一合法途径就是通过政府征地。
这样，政府就成为农地转为市地的惟一买
者，成为农地的买方垄断；同时，政府也
成为市地的惟一供给者，成为市地的卖方
垄断。
现行土地征用制度存在的问题
政府借助, 公共利益, 的名义，从事非公
共利益的事业，侵犯了农民土地产权，侵
害了农民土地收益。
现行的征地补偿标准还不能充分体现公平
和效率原则。
农民土地收益
得不到合理补偿
另外一个原因在于，地方
政府凭借征地的垄断权，
通过低价征用农地、高价
出让市地，从中获利
一个原因在于，政府实行
低成本发展工业化的道路
中国现行农村土地使用制度的
改革与完善
明确承包经营权
完善承包经营权的权能结构
土地承包期长期化
使承包经营权债权物权化
建立健全农村社会保障体系
明确承包经营权
既不能否认农民对土地承包权的要求，
也要使承包经营权变成真正的使用权。
因此，正确处理所有权与使用权的关系
就成为承包经营权的核心内容。
完善承包经营权的权能结构
应将承包经营权应有的买卖、转让、
入股、转租、抵押等各项权利完全赋
予承包经营权的内涵，使之成为一完
整的土地使用权，以利于土地使用权
权利的充分实现。
土地承包期长期化
土地承包期的不断调整影响了农民土
地使用的合理预期，致使农民对土地
进行粗放经营,不利于土地的合理使
用
对承包期规定一个较长期限是赋予农
民长期而有保障土地使用权的根本保
证 。
使承包经营权债权物权化
现实的土地承包经营权是由承包合同规
定，而不是由法律明确规定，因而具有
明显的债权性质，还不是一个完整的物
权（权利双方履行一定的权利和义务是
由法律明确规定的），以至于承包经营
权不能对抗世上一切人的权利，经常受
到土地终极所有权人以及上级政府部门
的侵害。因此，明确规定承包经营权的
物权性质，对提高当前土地的使用权的
效率具有非常重要的意义。
建立健全农村社会保障体系
农村社会保障体系的建立与健全，能
够对土地的保障功能进行替代，降低
农民的“恋土”情结，消除由于农地
产权的福利性安排而阻止土地产权的
流转。因此，加快农村社会保障体系
的建立，能够发挥土地市场的作用，
提高资源的配臵效率。
思考题：
讨论如何改革和完善中国农
村现行的土地使用制？
讨论要点（框架）：
现行农村土地使用制及其形成
家庭承包制的贡献及其在新时期的局
限性
家庭承包制的完善 —— 各地的探索
改革和完善家庭承包制的过程中要注
意的几个问题。
第二节 中国城市现行
土地使用制
传统城市土地使用制的基本特征
传统城市土地使用制的弊端
现行城市土地使用制的形成
现行城市土地使用制的基本内容
现行城市土地使用制的完善
传统城市土地使用制的
基本特征
行政划拨
无偿无限期使用
无流动
传统城市土地使用制的弊端
不利于土地的集约利用与合理配置
不利于企业转换经营机制与公平环境的
建立
不利于企业绩效的正确评价，也不能判
断 企业的优劣
不利于城市的建设与发展
寻租行为盛行
不利于经济体制改革的顺利进行
现行城市土地使用制的形成
征收土地使用费（税）
开展土地使用权有偿出让和转让试点
制定地方性土地使用权有偿出让、转
让法规
制定全国性土地使用权出让和转让法
规，全面开放土地市场
现行城市土地使用制的基本内容
– 土地使用权出让
– 土地使用权转让
– 土地使用权出租
– 土地使用权抵押
– 土地使用权终止
土地使用权出让
国家以土地所有者
的身份将土地使用
权在一定年限内让
与土地使用者，并
由土地使用者向国
家支付土地使用权
出让金的行为。
土
地
使
用
权
出
让
是
土地使用权出让的三种方式
三种
方式
协议 招标 拍卖
土地使用权出让的年限
各类用途土地使用权出让的最高年限
为：（ 1）居住用地 70 年；
（ 2）工业用地 50 年；
（ 3）教育、科技、文化、卫生、体育
用地 50 年；
（ 4）商业旅游、娱乐用地 40 年；
（ 5）综合或其他用地 50 年。
土地使用权转让
概念：是指土地使用者将土地使用权
再转移的行为
交换 赠与出售
方 式
土地使用权转让内容
（ 1）权利、义务随之转移。
（ 2）土地使用权与其地上建筑物、其他
附着物在转让时是不可分离的
（ 3）使用期限,为土地使用权出让合同
规定的使用年限减去原土地使用者已使
用年限后的剩余年限。
（ 4）转让价格,市县人民政府对价格的
控制 ---- 优先购买和抑制措施
土
地
使
用
权
出
租
土地使用者作为出租
人，将土地使用权随
同地上建筑物、其他
附着物租赁给承租人
使用，由承租人向出
租人支付租金的行为。
是
土地使用权出租
土地使用权出租的 法律特征
（ 1）未按土地使用权出让合同规定的期
限和条件投资开发、利用土地的，土
地使用权不得出租。
（ 2）土地使用权出租，出租人与承租人
应当签订租赁合同。租赁合同不得违
背国家法律、法规和土地使用权出让
合同的规定。土地使用权出租后，出
租人必须继续履行土地使用权出让合
同。
土地使用权抵押
土地使用权人以土地使
用权作为履行债务的担
保，当土地使用权人不
能按期履行债务时，债
权人享有从变卖土地使
用权的价款中优先受偿
权的债务担保形式。
土
地
使
用
权
抵
押
是
土地使用权 抵押 的 法律特征
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其
他附着物随之抵押。地上建筑物、其他
附着物抵押时，起使用范围内的土地使
用权随之抵押。
土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应
当签订抵押合同。
抵押权人有优先受偿权抵押财产的权利。
抵押权因债务清偿或者其他原因灭失的，
应当按照规定办理注销抵押登记。
可因以下情况而终止
使用年限届满
不履行出让合同
土地灭失
提前收回
土地使用权终止
现行城市土地使用制的完善
（ 一 ） 在新的城市土地使用制中, 行政划拨
方式是否还需要保留
（ 二 ） 对土地使用权各种出让方式的适用范
围应做出明确的限定
（ 三 ） 土地租赁市场如何进一步发育
（ 四 ） 原划拨用地, 如何逐步纳入新的土地
使用制中来？
行政划拨方式适用对象
（ 1）各级财政拨款的党政军机关、行
政事业单位的办公用地
（ 2）城市基础设施、公用设施和公益
事业用地；
（ 3）国家重点建设的能源、交通、国
防和农业水利工程用地；
（ 4）政府批准的其他用地 。
原无偿划拨土地的处臵问题
解决办法分三种：（ 1）向土地使用者
征收土地使用费（地租），但土地使
用期限不作规定，土地使用权不允许
转让；
（ 2）向土地使用者征收土地使用费，
土地使用期限也不做规定，但土地使
用权允许转让。
（ 3）对于原无偿划拨的土地,使用年
限到期后由政府无偿收回。
第三节 国有企业改革中土地资产
处臵的原则与方式
国有企业改革中土地资产处臵原则
国有企业改革中土地资产处臵可供选择
的方式
不同土地资产处臵方式的利弊
不同土地资产处臵方式的使用条件
国有企业改革中土地资产处臵应注意解
决的问题
国有企业改革中土地资产处臵的
原则
无偿使用向有偿使用转轨
保障国有土地资产及收益在处臵
中不流失
尽可能降低处臵成本
国务院下达的关于加强国有土地资产管
理，切实防止国有土地资产流失的通知
一 严格控制建设用地供应总量
二 严格实行国有土地有偿使用制度
三 大力推行国有土地使用权招标、拍卖
四 加强土地使用权转让管理
土地使用权要依法公开交易，不得搞隐形交
易。划拨土地使用权未经批准不得自行转让。
五 加强地价管理
六 规范土地审批的行政行为
划拨土地使用权所采取的
土地资产处置方式
出让
租赁
作价入股
保留行政划
拨
授权经营
出让土地使用权所采取的
土地资产处置方式
租赁
作价入股
三、不同土地资产处臵方式的利弊
土地使用权出让的优缺点
土地使用权租赁的优缺点
土地使用权作价入股的优缺点
土地使用权出让的优缺点
优点,
国家可以一次性收取土地出让金,用于
其他的基础性投资建设,
企业获得土地使用权后,可以独立地处
臵和经营土地避免了行政干预,有利于
提高企业经营绩效。
企业获取土地使用权后，国有土地变
为一定年期的土地资产，并成为股份
制企业的法人股，每年可获得股息收
入 。
缺点,
会加重企业的经济负担
土地所有权在经济上体现不平衡
土地成本的回收难以实现
土地使用权租赁的优缺点
优点,
适合国有企业的承受能力。
有利于政企分开。
有利于企业改制成功
有利于土地成本的回收
缺点,
企业所拥有的土地产权是不充分的
租金的不断上涨
影响企业的形象
土地使用权作价入股的优缺点
优点：
可以减轻企业的经济负担
有利于国家的宏观调控
可以增加国有土地的收益
缺点：
土地股本与股份比例难以确定。
股息红利的收益得不到有效保障
不同土地资产处臵方式的使用条件
国有企业改革涉及划拨土地使用权，有下
列 情形之一者应当采取出让或租赁方式处
臵,
国有企业改制或改组为有限责任公司、
股份有限公司以及组建企业集团的；
国有企业改组为股份合作制的；
国有企业租赁经营的；
非国有企业兼并国有企业的
不同土地资产处臵方式的使用条件
国有企业破产或出售的：
企业原划拨土地使用权应以 出让方式 处臵
不同土地资产处臵方式的使用条件
根据国家产业政策，对于自然垄断行业、提
供重要公共产品和服务的行业，以及支柱
产业和高新技术产业中的重要骨干企业：
根据企业改革和发展的需要，主要采用授
权经营和作价入股方式处臵土地，国家以
土地作价转让为国家资本金或股本金的方
式 向集团公司或企业注入土地资产。
不同土地资产处臵方式的使用条件
国有企业涉及的土地使用权，有下列情形之一的，
经批准可以采取保留划拨方式处臵：
1 涉及国家安全领域和对国家长期发展具有战
略意义的高新技术开发领域，国有企业可继
续以划拨方式使用土地；
2 继续作为城市基础设施用地、公益事业用地
和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目
用地，原土地用途不发生改变的、可继续以
划拨方式使用土地，但改造或改组为公司制
企业的除外；
不同土地资产处臵方式的使用条件
3 国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有
企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产
企业的；
4 在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业
或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；
国有企业改造或改组为国有独资公司的；
5 对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企
业，原划拨土地可继续以划拨方式使用，也可以
以作价入股方式向企业注入土地资产。
其中 345项保留划拨用地方式的期限不超过五年 。
1 国家、地方政府与企业间关系问题
国有企业改革后，土地收益的分配必须处理
好国家土地所有权收益的实现、地方政府
对土地进行基础设施投资的回收、以及企
业对所使用土地进行投资改造成本的回收
三个方面之间的关系。
因此，在三者之间如何确定土地收益分配的
比例，以及如何选择土地资产处臵方式是
一个非常复杂的问题。
2 有关企业隶属关系的问题
由于凡是县级以上政府设立、投资
的企业都称为国有企业，因此企业
隶属关系不同，可能有不同级别政
府设立和投资的企业。这样在处理
土地收益分配时，就应该考虑企业
的这种隶属关系。
如国家各部委直属企业的土地所有权
与使用权就是统一的；而省属或市属
企业土地所有权与使用权就不统一，
地方政府利益所占的比例就应大些。
国家在处臵不同企业经济利益关系时
也应遵循企业隶属原则
3,有关企业职工股的问题
在计划经济条件下，企业职
工为企业发展贡献了自己
的力量，同时，企业又为
职工解决工资、住房、医
疗等问题，形成了中国特
有的, 单位制度, 。在这
种制下，企业经营的好坏、
资产的分割与处臵，都与
职工的利益密切相关。
因此，在国有企业改
革中，应考虑职工的
利益，增设职工股。
但应该增设多大的职
工股，以及职工股在
职工之间如何分配是
一个比较复杂的问题
4,不同处臵方式间土地成本均衡问
题
不同处臵方式使用
于不同的类型、规
模的企业，其对企
业使用土地的成本
也是不同的。
因此，应该协调不
同处臵方式之间的
关系，使不同处臵
方式的土地使用成
本基本相同。
实际上，不论是出让
还是租赁方式，两者
本质上都属于租赁制
只是使用期限不同。
因此，企业进行土地
资产处臵时，应该灵
活运用不同的资产处
臵方式，使之相互协
调、使用成本相互接
近。
了解现行的农村和城市土地使用制度
掌握完善农村和城市土地使用制度的
主要途径和措施
第一节 中国农村现行土地使用制
第二节 中国城市现行土地使用制度
第三节 国有企业改革中土地资产处置的
原则与方式
中国农村现行土地使用制
中国现行农村 土地 使用制的建立
与特征
产权稳定与农地利用
土地用途管制与产权流转
政府征地与农地产权保护
中国现行农村土地使用制度的改革与
完善
家庭承包经营制的建立,1978年开始，农村
经济体制改革，实行农民集体所有土地
的家庭承包经营制
目前我国农村土地的承包经营权，具有
以下两个显著特征,
一是土地承包经营权是一个不很完整和
明晰的土地使用权；
二是土地承包经营权是一种尚不十分稳
定的土地使用权。
二 产权稳定与农地利用
产权不仅对经济主体具有激励和约束作用，而
且决定了经济绩效和收益分配。
土地承
包经营
权的不
稳定
直接导致农
民土地收益
的不稳定
意味着未
来的收益不
确定
从而导
致投资
不足
适当延长土地承包期，增强土地承
包的稳定性是今后我国农村土地使
用制改革的重点之一
由此可
见
三 土地用途管制与产权流转
产权流转是市场交易的基础，也是资源有
效配臵的保障。
中国农村土地产权因有国家用途管制规定，
其流转受到一定的限制，使市场机制难以
充分发挥作用。
在用途管制条件下，土地产权不能充分流
转，市场机制不能充分发挥作用，资源难
以达到最优配臵。
三 土地用途管制与产权流转
一方面，政府应对耕地进行合
理补贴，提高农民种粮积极
性，以保证粮食安全；
另一方面，政府应逐步放松非
耕地转化为城市用地的管制，
让农民享有充分的土地流转权，
以提高农民收益和土地利用效
率。
可见，
为实现
土地资
源有效
利用
四 政府征地与农地产权保护
在现行土地产权制度下，农地转为城市用
地的惟一合法途径就是通过政府征地。
这样，政府就成为农地转为市地的惟一买
者，成为农地的买方垄断；同时，政府也
成为市地的惟一供给者，成为市地的卖方
垄断。
现行土地征用制度存在的问题
政府借助, 公共利益, 的名义，从事非公
共利益的事业，侵犯了农民土地产权，侵
害了农民土地收益。
现行的征地补偿标准还不能充分体现公平
和效率原则。
农民土地收益
得不到合理补偿
另外一个原因在于，地方
政府凭借征地的垄断权，
通过低价征用农地、高价
出让市地，从中获利
一个原因在于，政府实行
低成本发展工业化的道路
中国现行农村土地使用制度的
改革与完善
明确承包经营权
完善承包经营权的权能结构
土地承包期长期化
使承包经营权债权物权化
建立健全农村社会保障体系
明确承包经营权
既不能否认农民对土地承包权的要求，
也要使承包经营权变成真正的使用权。
因此，正确处理所有权与使用权的关系
就成为承包经营权的核心内容。
完善承包经营权的权能结构
应将承包经营权应有的买卖、转让、
入股、转租、抵押等各项权利完全赋
予承包经营权的内涵，使之成为一完
整的土地使用权，以利于土地使用权
权利的充分实现。
土地承包期长期化
土地承包期的不断调整影响了农民土
地使用的合理预期，致使农民对土地
进行粗放经营,不利于土地的合理使
用
对承包期规定一个较长期限是赋予农
民长期而有保障土地使用权的根本保
证 。
使承包经营权债权物权化
现实的土地承包经营权是由承包合同规
定，而不是由法律明确规定，因而具有
明显的债权性质，还不是一个完整的物
权（权利双方履行一定的权利和义务是
由法律明确规定的），以至于承包经营
权不能对抗世上一切人的权利，经常受
到土地终极所有权人以及上级政府部门
的侵害。因此，明确规定承包经营权的
物权性质，对提高当前土地的使用权的
效率具有非常重要的意义。
建立健全农村社会保障体系
农村社会保障体系的建立与健全，能
够对土地的保障功能进行替代，降低
农民的“恋土”情结，消除由于农地
产权的福利性安排而阻止土地产权的
流转。因此，加快农村社会保障体系
的建立，能够发挥土地市场的作用，
提高资源的配臵效率。
思考题：
讨论如何改革和完善中国农
村现行的土地使用制？
讨论要点（框架）：
现行农村土地使用制及其形成
家庭承包制的贡献及其在新时期的局
限性
家庭承包制的完善 —— 各地的探索
改革和完善家庭承包制的过程中要注
意的几个问题。
第二节 中国城市现行
土地使用制
传统城市土地使用制的基本特征
传统城市土地使用制的弊端
现行城市土地使用制的形成
现行城市土地使用制的基本内容
现行城市土地使用制的完善
传统城市土地使用制的
基本特征
行政划拨
无偿无限期使用
无流动
传统城市土地使用制的弊端
不利于土地的集约利用与合理配置
不利于企业转换经营机制与公平环境的
建立
不利于企业绩效的正确评价，也不能判
断 企业的优劣
不利于城市的建设与发展
寻租行为盛行
不利于经济体制改革的顺利进行
现行城市土地使用制的形成
征收土地使用费（税）
开展土地使用权有偿出让和转让试点
制定地方性土地使用权有偿出让、转
让法规
制定全国性土地使用权出让和转让法
规，全面开放土地市场
现行城市土地使用制的基本内容
– 土地使用权出让
– 土地使用权转让
– 土地使用权出租
– 土地使用权抵押
– 土地使用权终止
土地使用权出让
国家以土地所有者
的身份将土地使用
权在一定年限内让
与土地使用者，并
由土地使用者向国
家支付土地使用权
出让金的行为。
土
地
使
用
权
出
让
是
土地使用权出让的三种方式
三种
方式
协议 招标 拍卖
土地使用权出让的年限
各类用途土地使用权出让的最高年限
为：（ 1）居住用地 70 年；
（ 2）工业用地 50 年；
（ 3）教育、科技、文化、卫生、体育
用地 50 年；
（ 4）商业旅游、娱乐用地 40 年；
（ 5）综合或其他用地 50 年。
土地使用权转让
概念：是指土地使用者将土地使用权
再转移的行为
交换 赠与出售
方 式
土地使用权转让内容
（ 1）权利、义务随之转移。
（ 2）土地使用权与其地上建筑物、其他
附着物在转让时是不可分离的
（ 3）使用期限,为土地使用权出让合同
规定的使用年限减去原土地使用者已使
用年限后的剩余年限。
（ 4）转让价格,市县人民政府对价格的
控制 ---- 优先购买和抑制措施
土
地
使
用
权
出
租
土地使用者作为出租
人，将土地使用权随
同地上建筑物、其他
附着物租赁给承租人
使用，由承租人向出
租人支付租金的行为。
是
土地使用权出租
土地使用权出租的 法律特征
（ 1）未按土地使用权出让合同规定的期
限和条件投资开发、利用土地的，土
地使用权不得出租。
（ 2）土地使用权出租，出租人与承租人
应当签订租赁合同。租赁合同不得违
背国家法律、法规和土地使用权出让
合同的规定。土地使用权出租后，出
租人必须继续履行土地使用权出让合
同。
土地使用权抵押
土地使用权人以土地使
用权作为履行债务的担
保，当土地使用权人不
能按期履行债务时，债
权人享有从变卖土地使
用权的价款中优先受偿
权的债务担保形式。
土
地
使
用
权
抵
押
是
土地使用权 抵押 的 法律特征
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其
他附着物随之抵押。地上建筑物、其他
附着物抵押时，起使用范围内的土地使
用权随之抵押。
土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应
当签订抵押合同。
抵押权人有优先受偿权抵押财产的权利。
抵押权因债务清偿或者其他原因灭失的，
应当按照规定办理注销抵押登记。
可因以下情况而终止
使用年限届满
不履行出让合同
土地灭失
提前收回
土地使用权终止
现行城市土地使用制的完善
（ 一 ） 在新的城市土地使用制中, 行政划拨
方式是否还需要保留
（ 二 ） 对土地使用权各种出让方式的适用范
围应做出明确的限定
（ 三 ） 土地租赁市场如何进一步发育
（ 四 ） 原划拨用地, 如何逐步纳入新的土地
使用制中来？
行政划拨方式适用对象
（ 1）各级财政拨款的党政军机关、行
政事业单位的办公用地
（ 2）城市基础设施、公用设施和公益
事业用地；
（ 3）国家重点建设的能源、交通、国
防和农业水利工程用地；
（ 4）政府批准的其他用地 。
原无偿划拨土地的处臵问题
解决办法分三种：（ 1）向土地使用者
征收土地使用费（地租），但土地使
用期限不作规定，土地使用权不允许
转让；
（ 2）向土地使用者征收土地使用费，
土地使用期限也不做规定，但土地使
用权允许转让。
（ 3）对于原无偿划拨的土地,使用年
限到期后由政府无偿收回。
第三节 国有企业改革中土地资产
处臵的原则与方式
国有企业改革中土地资产处臵原则
国有企业改革中土地资产处臵可供选择
的方式
不同土地资产处臵方式的利弊
不同土地资产处臵方式的使用条件
国有企业改革中土地资产处臵应注意解
决的问题
国有企业改革中土地资产处臵的
原则
无偿使用向有偿使用转轨
保障国有土地资产及收益在处臵
中不流失
尽可能降低处臵成本
国务院下达的关于加强国有土地资产管
理，切实防止国有土地资产流失的通知
一 严格控制建设用地供应总量
二 严格实行国有土地有偿使用制度
三 大力推行国有土地使用权招标、拍卖
四 加强土地使用权转让管理
土地使用权要依法公开交易，不得搞隐形交
易。划拨土地使用权未经批准不得自行转让。
五 加强地价管理
六 规范土地审批的行政行为
划拨土地使用权所采取的
土地资产处置方式
出让
租赁
作价入股
保留行政划
拨
授权经营
出让土地使用权所采取的
土地资产处置方式
租赁
作价入股
三、不同土地资产处臵方式的利弊
土地使用权出让的优缺点
土地使用权租赁的优缺点
土地使用权作价入股的优缺点
土地使用权出让的优缺点
优点,
国家可以一次性收取土地出让金,用于
其他的基础性投资建设,
企业获得土地使用权后,可以独立地处
臵和经营土地避免了行政干预,有利于
提高企业经营绩效。
企业获取土地使用权后，国有土地变
为一定年期的土地资产，并成为股份
制企业的法人股，每年可获得股息收
入 。
缺点,
会加重企业的经济负担
土地所有权在经济上体现不平衡
土地成本的回收难以实现
土地使用权租赁的优缺点
优点,
适合国有企业的承受能力。
有利于政企分开。
有利于企业改制成功
有利于土地成本的回收
缺点,
企业所拥有的土地产权是不充分的
租金的不断上涨
影响企业的形象
土地使用权作价入股的优缺点
优点：
可以减轻企业的经济负担
有利于国家的宏观调控
可以增加国有土地的收益
缺点：
土地股本与股份比例难以确定。
股息红利的收益得不到有效保障
不同土地资产处臵方式的使用条件
国有企业改革涉及划拨土地使用权，有下
列 情形之一者应当采取出让或租赁方式处
臵,
国有企业改制或改组为有限责任公司、
股份有限公司以及组建企业集团的；
国有企业改组为股份合作制的；
国有企业租赁经营的；
非国有企业兼并国有企业的
不同土地资产处臵方式的使用条件
国有企业破产或出售的：
企业原划拨土地使用权应以 出让方式 处臵
不同土地资产处臵方式的使用条件
根据国家产业政策，对于自然垄断行业、提
供重要公共产品和服务的行业，以及支柱
产业和高新技术产业中的重要骨干企业：
根据企业改革和发展的需要，主要采用授
权经营和作价入股方式处臵土地，国家以
土地作价转让为国家资本金或股本金的方
式 向集团公司或企业注入土地资产。
不同土地资产处臵方式的使用条件
国有企业涉及的土地使用权，有下列情形之一的，
经批准可以采取保留划拨方式处臵：
1 涉及国家安全领域和对国家长期发展具有战
略意义的高新技术开发领域，国有企业可继
续以划拨方式使用土地；
2 继续作为城市基础设施用地、公益事业用地
和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目
用地，原土地用途不发生改变的、可继续以
划拨方式使用土地，但改造或改组为公司制
企业的除外；
不同土地资产处臵方式的使用条件
3 国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有
企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产
企业的；
4 在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业
或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；
国有企业改造或改组为国有独资公司的；
5 对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企
业，原划拨土地可继续以划拨方式使用，也可以
以作价入股方式向企业注入土地资产。
其中 345项保留划拨用地方式的期限不超过五年 。
1 国家、地方政府与企业间关系问题
国有企业改革后，土地收益的分配必须处理
好国家土地所有权收益的实现、地方政府
对土地进行基础设施投资的回收、以及企
业对所使用土地进行投资改造成本的回收
三个方面之间的关系。
因此，在三者之间如何确定土地收益分配的
比例，以及如何选择土地资产处臵方式是
一个非常复杂的问题。
2 有关企业隶属关系的问题
由于凡是县级以上政府设立、投资
的企业都称为国有企业，因此企业
隶属关系不同，可能有不同级别政
府设立和投资的企业。这样在处理
土地收益分配时，就应该考虑企业
的这种隶属关系。
如国家各部委直属企业的土地所有权
与使用权就是统一的；而省属或市属
企业土地所有权与使用权就不统一，
地方政府利益所占的比例就应大些。
国家在处臵不同企业经济利益关系时
也应遵循企业隶属原则
3,有关企业职工股的问题
在计划经济条件下，企业职
工为企业发展贡献了自己
的力量，同时，企业又为
职工解决工资、住房、医
疗等问题，形成了中国特
有的, 单位制度, 。在这
种制下，企业经营的好坏、
资产的分割与处臵，都与
职工的利益密切相关。
因此，在国有企业改
革中，应考虑职工的
利益，增设职工股。
但应该增设多大的职
工股，以及职工股在
职工之间如何分配是
一个比较复杂的问题
4,不同处臵方式间土地成本均衡问
题
不同处臵方式使用
于不同的类型、规
模的企业，其对企
业使用土地的成本
也是不同的。
因此，应该协调不
同处臵方式之间的
关系，使不同处臵
方式的土地使用成
本基本相同。
实际上，不论是出让
还是租赁方式，两者
本质上都属于租赁制
只是使用期限不同。
因此，企业进行土地
资产处臵时，应该灵
活运用不同的资产处
臵方式，使之相互协
调、使用成本相互接
近。
