第十七章 土地价格理论及应用
第一节 土地价格的形成与变动
第二节 土地价格的评估
第三节 土地价格的管理
第一节 土地价格的形成与变动
一 土地价格的形成
二 土地价格的内涵及特点
三 影响土地价格变动的因素
四 土地价格变动趋势及规律性
一 土地价格的形成
（二）西方经济学地价形成理论
（一）马克思主义地价形成理论
马克思主义地价形成理论
土地不是劳动产品，没有价值。
但土地有使用价值，并存在价格
土地价格 实质是地租的资本化
土地价格是出租土地的资本化收入
土地价格 =地租 /土地还原利率
4000 = 200 / 5%
以 土地收益理论 和 土地供求理论 为代表
1 土地收益理论
土地收益理论认为,
土地价格是土地收益即地租的资本化
土地收益指：正常情况下的土地收益；
处于最佳利用方向的土地收益；土地纯收益
土地价格公式,a
r
西方经济学地价形成理论
V =
2 土地供求理论
张德粹：, 土地价格的决定因素是土地的
供给与需求,
马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等：
土地这一生产要素的价格完全由其需求决
定
西方经济学地价形成理论
E2
E1
P2
P1
P
S L
S
D1
D2
E2
E0
P2
P1
P
L
D1
D2P0
E1
S1 S
2
二、土地价格的内涵及特点
1 土地价格的内涵,土地收益现值的总和。是土
地未来地租的资本化。
2 土地价格的特点
土地价格是土地的权益价格
土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依
生产成本定价
土地价格主要是土地需求所决定的
土地价格呈总体上升趋势
土地价格具有强烈的地域性
三 影响土地价格变动的因素
1、一般因素
2、区域因素
3、个别因素
一般因素
指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的
因素，它对土地价格的总体水平产生影响
包括：土地制度、城市规划、城市性质及宏
观区位、土地利用计划土地相关政策、人口
状态、经济发展状况、社会安定状况
区域因素
对区域地价有总体影响的自然、社会、
经济因素
包括：位置、基础设施条件、规划限制、
环境质量
个别因素
宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响
的因素
例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、
宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、
土壤肥力、地质条件等
四、土地价格变动趋势及规律性
土地价格呈总体上升趋势
土地价格变动呈现周期性特征
土地价格的变动具有明显的地区差异性
地价在房地产价格中所占比重越来越大
土地价格呈总体上升趋势
社会经济发展水平提高
人口数量及家庭户数增加
土地投机
土地价格变动呈现周期性特征
土地价格的周期性变动受经济发展
周期的影响
土地价格变动受政府调节的影响
第二节 土地价格的评估
一、土地价格评估的目的与作用
二、土地价格评估的原则
三、土地价格评估的基本方法
一、土地价格评估的目的与作用
土地估价有助于土地交易的顺利进行
土地估价有助于企业投资决策
土地估价有助于土地市场的完善
土地估价有助于土地市场管理
二、土地价格评估的原则
公平原则
最有效利用原则
替代原则
预期收益原则
供需原则
保证农民基本生活原则
最有效利用的几种特殊情况
基准地价评估以估价对象的现状利用为
最有效利用
企业改制、资产清算、地税征收、公益
用地等估价，以估价对象的现状利用为
最有效利用
农地估价中，未获得转用许可的农地以
现状利用为最有效利用；可转为建设用
地者，以实际最佳用途为最有效利用
三、土地价格评估的基本方法
（一）市场比较法
（二）收益还原法
（三）成本逼近法
（四）剩余法
（五）基准地价系数修正法
（六）农地宗地价格评估方法
市场比较法
1,基本原理
市场比较法是根据替代原理，将待估
土地与具有替代性的、且在近期市场上交
易的类似土地进行比较，并对类似土地的
成交价格作适当修正，以此估算待估土地
价格的方法
VD=VB× A× B× D× F
VD：待估宗地价格
VB,比较实例宗地价格
A,待估宗地情况指数修正
B,待估宗地日期指数修正
D,待估宗地区域因素指数修正
F,待估宗地个别因素指数修正
2、基本公式
A：待估宗地情况指数 ∕ 比较实例宗地情况指数
＝正常情况指数 ∕ 比较实例宗地情况指数
B：待估宗地估价日期地价指数 ∕ 比较实例宗地
交易日期地价指数
D：待估宗地区域因素条件指数 ∕ 比较实例宗地
区域因素条件指数
F：待估宗地个别因素条件指数 ∕ 比较实例宗地
个别因素条件
修正指数计算
基本公式在具体运用中可表示为：
VD = VB× × × ×100 100 100100（ ） （ ） （ ）（ ）
区域因素 估价对象 可比实例
A
可比实例
B
可比实例
C
繁华程度
道路通达度
公交便捷度
对外交通
环境质量
景观
城市基础建设
社会公共设施
规划限制
治安状况
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
13
8
10
9
8
11
11
9
8
10
9
10
12
11
10
11
10
12
10
11
8
11
10
13
9
12
8
11
9
12
总分值 100 97 106 103
收益还原法
1、基本原理
收益还原法是将待估土地未来正常年
纯收入，以一定的土地还原利率还原，以
此估算待估土地价格的方法
V = a / r
Ｖ：土地收益价格
a：土地纯收益
r：土地还原利率
2、基本公式
１、基本原理
成本逼近法是以开发土地所消耗的
各项客观费用之和为主要依据，再加上
一定的利润、利息、税金和土地增殖收
益来确定土地价格的方法
成本逼近法
地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费
＋利息＋利润＋土地增殖收益
＝土地成本价格＋土地增殖收益
２、基本公式
１、基本原理
剩余法是在预计开发完成后不动产正
常交易价格的基础上，扣除预计开发成本
及有关专业费用、利息、利润和税收等，
以价格余额来估算待估土地价格的方法
剩余法
Ｖ＝Ａ－（Ｂ +Ｃ）
Ｖ：待估土地的价格
Ａ：总开发价值
Ｂ：整个土地项目的开发成本
Ｃ：开发商合理利润
２、基本公式
基准地价系数修正法
1、基准地价
基准地价是在宗地估价的基础上，评估出
的各个级别或各个区域土地的平均价格
特点：
基准地价是一种区域性的价格
基准地价是一种分用途的价格
基准地价是一种平均价格
基准地价具有时效性
基准地价是一种控制性的价格
基准地价系数修正法是通过对待估宗地
地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同
类用途同级土地基准地价进行修正，估算待
估宗地客观价格的方法
2、基本原理
土地价格＝基准地价 × （１ ± ∑ Ｋ i） × T
Ｋ i,估价对象第 i个影响因素的修正系数
T,交易时间修正系数
∑ Ｋ i, 各影响因素的修正系数与其相应权重乘积之和
3、基本公式
i＝ 1
n
n
i＝ 1
农地价格的最低限应能保障农民的
基本生活
农地价格因其权利内涵不同，其价格
内涵也不同
农地估价要特别重视农地区位、国家
投资和公共投资的影响
农地宗地价格评估方法
农地使用权价格
可以是农民承包地在其承包期内的使用权
价格，也可以是非承包地的集体土地使用
权价格
农地使用权价格中不体现农地对农民的保
障价值，而只有农地纯收益
农地所有权价格
主要根据农地的现时农业技术水平和利用
状况、农业用途的未来纯收益及农地对农
民的保障作用来确定
在当前农民没有被纳入国家社会保障系统
的情况下，农地的社会保障价值在农地价
格中应得到较高的体现
农地所有权价格＝农地纯收益的资本化＋
农地社会保障值
第三节 土地价格的管理
一、中国土地价格体系
二、中国土地价格管理制度
三、西方发达国家的土地价格管理
一 中国土地价格体系
（一）基准地价
（二）标定地价
（三）交易地价
（四）其他价格形式
基准地价
城镇土地基准地价
在 城镇规划区范围内,对 现状利用条件
下不同级别的土地或土地条件相当的地域，
按照商业、居住、工业等用途，分别评估确
定的 某一时点 上法定 最高年期 物权性质 的土
地使用权 区域平均价格
农地基准地价
农地基准地价是指在农村范围内，以
县域为单位对现状利用条件下不同级别的
土地，或者土地条件相当的地域，按照土
地所有权、土地使用权等不同权利分别评
估确定的某一时点的平均价格
政府根据管理需要，评估的 具体宗地
在公开市场和正常经营管理条件下 某一期
日 的土地使用权价格
标定地价
指土地买卖双方按市场交易规则，在
土地市场中实际成交的价格。主要有：
土地使用权出让价格
土地使用权转让价格
租赁价格
地役权价格
交易地价
二 中国土地价格管理制度
土地估价制度
估价机构和估价人员的资格认证制度
基准地价和标定地价定期公布制度
地价监测体系
土地供应计划制度和土地储备制度
土地交易最低限价制度
土地增值税制度
三 西方发达国家的土地价格管理
1、美国
建立土地估价制度
对地价进行控制
2、日本
建立地价公示制度
建立不动产估价制度
建立土地交易许可制度和申报劝告制度
制定, 国土利用计划证,
3、德国
成立土地估价委员会
政府具有土地的征购权和优先购买权
建立农地转用控制制度
1、土地价格的内涵及特点
2、土地价格的影响因素
3、土地价格评估的原则和方法
4、中国的土地价格体系
5、中国的土地价格管理制度
思考题
第一节 土地价格的形成与变动
第二节 土地价格的评估
第三节 土地价格的管理
第一节 土地价格的形成与变动
一 土地价格的形成
二 土地价格的内涵及特点
三 影响土地价格变动的因素
四 土地价格变动趋势及规律性
一 土地价格的形成
（二）西方经济学地价形成理论
（一）马克思主义地价形成理论
马克思主义地价形成理论
土地不是劳动产品，没有价值。
但土地有使用价值，并存在价格
土地价格 实质是地租的资本化
土地价格是出租土地的资本化收入
土地价格 =地租 /土地还原利率
4000 = 200 / 5%
以 土地收益理论 和 土地供求理论 为代表
1 土地收益理论
土地收益理论认为,
土地价格是土地收益即地租的资本化
土地收益指：正常情况下的土地收益；
处于最佳利用方向的土地收益；土地纯收益
土地价格公式,a
r
西方经济学地价形成理论
V =
2 土地供求理论
张德粹：, 土地价格的决定因素是土地的
供给与需求,
马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等：
土地这一生产要素的价格完全由其需求决
定
西方经济学地价形成理论
E2
E1
P2
P1
P
S L
S
D1
D2
E2
E0
P2
P1
P
L
D1
D2P0
E1
S1 S
2
二、土地价格的内涵及特点
1 土地价格的内涵,土地收益现值的总和。是土
地未来地租的资本化。
2 土地价格的特点
土地价格是土地的权益价格
土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依
生产成本定价
土地价格主要是土地需求所决定的
土地价格呈总体上升趋势
土地价格具有强烈的地域性
三 影响土地价格变动的因素
1、一般因素
2、区域因素
3、个别因素
一般因素
指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的
因素，它对土地价格的总体水平产生影响
包括：土地制度、城市规划、城市性质及宏
观区位、土地利用计划土地相关政策、人口
状态、经济发展状况、社会安定状况
区域因素
对区域地价有总体影响的自然、社会、
经济因素
包括：位置、基础设施条件、规划限制、
环境质量
个别因素
宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响
的因素
例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、
宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、
土壤肥力、地质条件等
四、土地价格变动趋势及规律性
土地价格呈总体上升趋势
土地价格变动呈现周期性特征
土地价格的变动具有明显的地区差异性
地价在房地产价格中所占比重越来越大
土地价格呈总体上升趋势
社会经济发展水平提高
人口数量及家庭户数增加
土地投机
土地价格变动呈现周期性特征
土地价格的周期性变动受经济发展
周期的影响
土地价格变动受政府调节的影响
第二节 土地价格的评估
一、土地价格评估的目的与作用
二、土地价格评估的原则
三、土地价格评估的基本方法
一、土地价格评估的目的与作用
土地估价有助于土地交易的顺利进行
土地估价有助于企业投资决策
土地估价有助于土地市场的完善
土地估价有助于土地市场管理
二、土地价格评估的原则
公平原则
最有效利用原则
替代原则
预期收益原则
供需原则
保证农民基本生活原则
最有效利用的几种特殊情况
基准地价评估以估价对象的现状利用为
最有效利用
企业改制、资产清算、地税征收、公益
用地等估价，以估价对象的现状利用为
最有效利用
农地估价中，未获得转用许可的农地以
现状利用为最有效利用；可转为建设用
地者，以实际最佳用途为最有效利用
三、土地价格评估的基本方法
（一）市场比较法
（二）收益还原法
（三）成本逼近法
（四）剩余法
（五）基准地价系数修正法
（六）农地宗地价格评估方法
市场比较法
1,基本原理
市场比较法是根据替代原理，将待估
土地与具有替代性的、且在近期市场上交
易的类似土地进行比较，并对类似土地的
成交价格作适当修正，以此估算待估土地
价格的方法
VD=VB× A× B× D× F
VD：待估宗地价格
VB,比较实例宗地价格
A,待估宗地情况指数修正
B,待估宗地日期指数修正
D,待估宗地区域因素指数修正
F,待估宗地个别因素指数修正
2、基本公式
A：待估宗地情况指数 ∕ 比较实例宗地情况指数
＝正常情况指数 ∕ 比较实例宗地情况指数
B：待估宗地估价日期地价指数 ∕ 比较实例宗地
交易日期地价指数
D：待估宗地区域因素条件指数 ∕ 比较实例宗地
区域因素条件指数
F：待估宗地个别因素条件指数 ∕ 比较实例宗地
个别因素条件
修正指数计算
基本公式在具体运用中可表示为：
VD = VB× × × ×100 100 100100（ ） （ ） （ ）（ ）
区域因素 估价对象 可比实例
A
可比实例
B
可比实例
C
繁华程度
道路通达度
公交便捷度
对外交通
环境质量
景观
城市基础建设
社会公共设施
规划限制
治安状况
10
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9
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8
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9
12
总分值 100 97 106 103
收益还原法
1、基本原理
收益还原法是将待估土地未来正常年
纯收入，以一定的土地还原利率还原，以
此估算待估土地价格的方法
V = a / r
Ｖ：土地收益价格
a：土地纯收益
r：土地还原利率
2、基本公式
１、基本原理
成本逼近法是以开发土地所消耗的
各项客观费用之和为主要依据，再加上
一定的利润、利息、税金和土地增殖收
益来确定土地价格的方法
成本逼近法
地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费
＋利息＋利润＋土地增殖收益
＝土地成本价格＋土地增殖收益
２、基本公式
１、基本原理
剩余法是在预计开发完成后不动产正
常交易价格的基础上，扣除预计开发成本
及有关专业费用、利息、利润和税收等，
以价格余额来估算待估土地价格的方法
剩余法
Ｖ＝Ａ－（Ｂ +Ｃ）
Ｖ：待估土地的价格
Ａ：总开发价值
Ｂ：整个土地项目的开发成本
Ｃ：开发商合理利润
２、基本公式
基准地价系数修正法
1、基准地价
基准地价是在宗地估价的基础上，评估出
的各个级别或各个区域土地的平均价格
特点：
基准地价是一种区域性的价格
基准地价是一种分用途的价格
基准地价是一种平均价格
基准地价具有时效性
基准地价是一种控制性的价格
基准地价系数修正法是通过对待估宗地
地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同
类用途同级土地基准地价进行修正，估算待
估宗地客观价格的方法
2、基本原理
土地价格＝基准地价 × （１ ± ∑ Ｋ i） × T
Ｋ i,估价对象第 i个影响因素的修正系数
T,交易时间修正系数
∑ Ｋ i, 各影响因素的修正系数与其相应权重乘积之和
3、基本公式
i＝ 1
n
n
i＝ 1
农地价格的最低限应能保障农民的
基本生活
农地价格因其权利内涵不同，其价格
内涵也不同
农地估价要特别重视农地区位、国家
投资和公共投资的影响
农地宗地价格评估方法
农地使用权价格
可以是农民承包地在其承包期内的使用权
价格，也可以是非承包地的集体土地使用
权价格
农地使用权价格中不体现农地对农民的保
障价值，而只有农地纯收益
农地所有权价格
主要根据农地的现时农业技术水平和利用
状况、农业用途的未来纯收益及农地对农
民的保障作用来确定
在当前农民没有被纳入国家社会保障系统
的情况下，农地的社会保障价值在农地价
格中应得到较高的体现
农地所有权价格＝农地纯收益的资本化＋
农地社会保障值
第三节 土地价格的管理
一、中国土地价格体系
二、中国土地价格管理制度
三、西方发达国家的土地价格管理
一 中国土地价格体系
（一）基准地价
（二）标定地价
（三）交易地价
（四）其他价格形式
基准地价
城镇土地基准地价
在 城镇规划区范围内,对 现状利用条件
下不同级别的土地或土地条件相当的地域，
按照商业、居住、工业等用途，分别评估确
定的 某一时点 上法定 最高年期 物权性质 的土
地使用权 区域平均价格
农地基准地价
农地基准地价是指在农村范围内，以
县域为单位对现状利用条件下不同级别的
土地，或者土地条件相当的地域，按照土
地所有权、土地使用权等不同权利分别评
估确定的某一时点的平均价格
政府根据管理需要，评估的 具体宗地
在公开市场和正常经营管理条件下 某一期
日 的土地使用权价格
标定地价
指土地买卖双方按市场交易规则，在
土地市场中实际成交的价格。主要有：
土地使用权出让价格
土地使用权转让价格
租赁价格
地役权价格
交易地价
二 中国土地价格管理制度
土地估价制度
估价机构和估价人员的资格认证制度
基准地价和标定地价定期公布制度
地价监测体系
土地供应计划制度和土地储备制度
土地交易最低限价制度
土地增值税制度
三 西方发达国家的土地价格管理
1、美国
建立土地估价制度
对地价进行控制
2、日本
建立地价公示制度
建立不动产估价制度
建立土地交易许可制度和申报劝告制度
制定, 国土利用计划证,
3、德国
成立土地估价委员会
政府具有土地的征购权和优先购买权
建立农地转用控制制度
1、土地价格的内涵及特点
2、土地价格的影响因素
3、土地价格评估的原则和方法
4、中国的土地价格体系
5、中国的土地价格管理制度
思考题
