物业管理企业会计
2009年 7月 31日星期五第 2章 物业管理企业会计核算基础
2.1 会计要素及其确认
2.2 会计科目与会计账户本章小结学习目标
2.3 复式记账与借贷记账法
2.4 会计凭证
2.5 会计账薄
2.6 账务处理程序
2.7 会计电算化思考题 基本训练物业管理企业会计
2009年 7月 31日星期五学习目标通过本章的学习，学生应该掌握会计的基本要素及确认，掌握复式记账的原理及借贷记账法、会计科目的设置、会计凭证的填制和审核、会计账簿的登记、账务处理程序及有关会计电算化的基本理论内容，为以后各章的学习打下良好的基础。
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2009年 7月 31日星期五
2.1 会计要素及其确认
2.1.1会计要素概念会计要素，是指按照交易或者事项的经济特征所作的基本分类，分为反映企业财务状况的会计要素和反映企业经营成果的会计要素。它既是会计确认和计量的依据，
也是确定财务报表结构和内容的基础。
我国物业管理企业会计要素按照其性质分为资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润，其中，资产、负债和所有者权益要素侧重于反映企业的财务状况，收入、
费用和利润要素侧重于反映企业的经营成果。会计要素的界定和分类可以使财务会计系统更加科学严密，并可为使用者提供更加有用的信息。
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2.1.2反映企业财务状况的会计要素及其确认
1)资产
（ 1）资产的定义资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。
（ 2）资产的特征：
①资产能够直接或间接地给企业带来经济利益。
②资产应为企业拥有或者控制的资源。
③资产是由企业过去的交易或者事项形成的。
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(3)资产的分类。资产按其流动性不同，分为流动资产和非流动资产。
流动资产是指预计在一个正常营业周期中变现、出售或耗用，
或者主要为交易目的而持有，或者预计在资产负债表日起一年内 (含一年 )变现的资产，以及自资产负债表日起一年内交换其他资产或清偿负债的能力不受限制的现金或现金等价物。流动资产主要包括货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款、预付款项、应收利息、应收股利、其他应收款、存货等。
非流动资产是指流动资产以外的资产，主要包括长期股权投资、固定资产、在建工程、工程物资、无形资产、开发支出等。
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（ 4）资产的确认条件将一项资源确认为资产，首先应当符合资产的定义。除此之外，还需要同时满足以下两个条件：
①与该资源有关的经济利益很可能流入企业。
②该资源的成本或者价值能够可靠地计量。
2)负债
（ 1）负债的定义负债是指企业过去的交易或者事项形成的预期会导致经济利益流出企业的现时义务。现时义务是指企业在现行条件下已承担的义务。未来发生的交易或者事项形成的义务，不属于现时义务，不应当确认为负债。
(2)负债的特征。负债具有以下基本特征：
①负债的清偿预期会导致经济利益流出企业。
②负债是由过去的交易或事项形成的。
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(3)负债的分类。负债按其流动性不同，分为流动负债和非流动负债。
流动负债是指预计在一个正常营业周期中清偿、或者主要为交易目的而持有、或者自资产负债表日起一年内 (含一年 )到期应予以清偿、或者企业无权自主地将清偿推迟至资产负债表日后一年以上的负债。流动负债主要包括短期借款、应付票据、
应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、
应付股利、其他应付款等。
非流动负债是指流动负债以外的负债，主要包括长期借款、
应付债券、长期应付款、代管基金等。
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（ 4）负债的确认条件将一项现时义务确认为负债，首先应当符合负债的定义。
除此之外，还需要同时满足以下两个条件：
①与该义务有关的经济利益很可能流出企业。
②未来流出的经济利益的金额能够可靠地计量。
3)所有者权益
（ 1）所有者权益的定义所有者权益是指企业资产扣除负债后，由所有者享有的剩余权益。公司的所有者权益又称为股东权益。所有者权益反映了所有者对企业资产的剩余索取权，是企业资产中扣除债权人权益后应由所有者享有的部分。
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（ 2）所有者权益具有以下特征：
①除非发生减资、清算或分派现金股利，企业不需要偿还所有者权益；
②企业清算时，只有在清偿所有的负债后，所有者权益才返还给所有者；
③所有者凭借所有者权益能够参与企业利润的分配。
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（ 3）所有者权益的来源构成所有者权益按其来源主要包括所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益等。
所有者投入的资本，是指所有者投入企业的资本部分，
它既包括构成企业注册资本或者股本部分的金额，也包括投入资本超过注册资本或者股本部分的金额，即资本溢价或者股本溢价。
直接计入所有者权益的利得和损失，是指不应计入当期损益、会导致所有者权益发生增减变动的、与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的利得或者损失。
留存收益，是企业历年实现的净利润留存于企业的部分，
主要包括计提的盈余公积和未分配利润。
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（ 4）所有者权益的确认条件由于所有者权益体现的是所有者在企业中的剩余权益，因此，所有者权益的确认主要依赖于其他会计要素，尤其是资产和负债的确认；所有者权益金额的确定也主要取决于资产和负债的计量。例如，
企业接受投资者投入的资产，在该资产符合企业资产确认条件时，也相应地符合了所有者权益的确认条件。
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2.1.3反映企业经营成果的会计要素及其确认
1)收入
（ 1)收入的定义收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。
根据收入的定义，收入具有以下几个方面的特征：
①收入应当是企业在日常活动中形成的。
②收入应当会导致经济利益的流入，该流入不包括所有者投入的资本。
③收入应当最终会导致所有者权益的增加。
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（ 2）收入的确认条件收入的确认除了应当符合定义外，还应当满足严格的确认条件。收入只有在经济利益很可能流入，从而导致企业资产增加或者负债减少，且经济利益的流入额能够可靠计量时才能予以确认。因此，收入的确认至少应当同时符合下列条件：
①与收入相关的经济利益很可能流入企业；
②经济利益流入企业的结果会导致企业资产的增加或者负债的减少；
③经济利益的流入额能够可靠地计量。
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2)费用
（ 1）费用的定义费用，是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。
根据费用的定义，费用具有以下几个方面的特征：
①费用应当是企业在日常活动中发生的。
②费用应当会导致经济利益的流出，该流出不包括向所有者分配的利润。
③费用应当最终会导致所有者权益的减少。
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（ 2）费用的确认条件费用的确认除了应当符合定义外，还应当满足严格的确认条件，即费用只有在经济利益很可能流出，从而导致企业资产减少或者负债增加，且经济利益的流出额能够可靠地计量时才能予以确认。因此，费用的确认至少应当符合以下条件：
①与费用相关的经济利益应当很可能流出企业；
②经济利益流出企业的结果会导致资产的减少或者负债的增加；
③经济利益的流出额能够可靠计量。
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3）利润
（ 1）利润的定义利润是指企业在一定会计期间的经营成果。反映的是企业的经营业绩情况。利润通常是评价企业管理层业绩的一项重要指标，也是投资者、债权人等作出投资决策、信贷决策等重要参考指标。
（ 2）利润的来源构成利润包括收入减去费用后的净额、直接计入当期利润的利得和损失等。
（ 3）利润的确认条件利润反映的是收入减去费用、利得减去损失后的净额，因此，
利润的确认主要依赖于收入和费用以及利得和损失的确认，其金额的确定也主要取决于收入、费用、利得、损失金额的计量。
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2.1.4会计等式如前所述，六项会计要素反映了资金运动的静态和动态两个方面，具有紧密的相关性，它们在数量上存在着特定的平衡关系，这种平衡关系用公式来表示，就是通常所说的会计等式。会计等式是反映会计要素之间平衡关系的计算公式，
它是各种会计核算方法的理论基础。
1）资产＝负债＋所有者权益这是最基本的会计等式。如前所述，资产是由于过去的交易或事项所引起，能为企业带来经济利益的资源。资产来源于所有者的投入资本和债权人的借入资金及其在生产经营中所产生的效益，分别归属于所有者和债权人。归属于所有者的部分形成所有者权益，归属于债权人的部分形成债权人权益 (即企业的负债 )。
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2009年 7月 31日星期五经济业务的发生引起等式两边会计要素变动的方式可以总结归纳为以下四种类型：
（ 1）经济业务的发生引起等式两边金额同时增加，增加金额相等，变动后等式仍保持平衡。
[例 2-1]宏达物业管理公司收到所有者追加的投资 50 000元，
款项存入银行。
这项经济业务使银行存款增加了 50 000元，即等式左边的资产增加了 50 000元，同时等式右边的所有者权益也增加 50 000元，
因此并没有改变等式的平衡关系。
（ 2）经济业务的发生引起等式两边金额同时减少，减少金额相等，变动后等式仍保持平衡。
[例 2-2]宏达物业管理公司用银行存款归还所欠 B企业的货款 20
000元。
这项经济业务使企业的银行存款即资产减少了 20 000元，同时应付账款即负债也减少了 20 000元，也就是说等式两边同时减少
20 000元，等式依然成立。
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（ 3）经济业务的发生引起等式左边即资产内部的项目此增彼减，增减的金额相同，变动后资产的总额不变，等式仍保持平衡。
[例 2-3]1月 15日，宏达物业管理公司用银行存款 80 000元购买一台生产设备，设备已交付使用。
这项经济业务使企业的固定资产增加了 80 000元，但同时银行存款减少了 80 000元，也就是说企业的资产内部发生增减变动，
但资产总额不变。
（ 4）经济业务的发生引起等式右边负债内部项目此增彼减，
或所有者权益内部项目此增彼减，或负债与所有者权益项目之间的此增彼减，增减的金额相同，变动后等式右边总额不变，等式仍保持平衡。
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[例 2— 4]宏达物业管理公司向银行借入 10 000元直接用于归还拖欠的货款。
这项经济业务使企业的应付账款减少了 10 000元，同时短期借款增加了 10 000元，即企业的负债内部发生增减变动，但负债总额不变。
[例 2— 5] 宏达物业管理公司经批准同意以资本公积金
100 000元转增实收资本。
这项经济业务使企业的资本公积减少了 100 000元，同时实收资本增加了 100 000元，即企业的所有者权益内部发生增减变动，但所有者权益总额不变。
在实际工作中，企业每天发生的经济业务要复杂得多，
但无论其引起会计要素如何变动，都不会破坏资产与权益的恒等关系 (亦即会计等式的平衡 )。
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2)收入 -费用 =利润企业经营的目的是为了获取收入，实现盈利。企业在取得收入的同时，也必然要发生相应的费用。通过收入与费用的比较，才能确定企业一定时期的盈利水平。
广义而言，企业一定时期所获得的收入扣除所发生的各项费用后的余额，即表现为利润。在实际工作中，
由于收入不包括处置固定资产净收益、固定资产盘盈、
出售无形资产收益等，费用也不包括处置固定资产净损失、自然灾害损失等，所以，收入减去费用，并经过调整后，才等于利润。
收入、费用和利润之间的上述关系，是编制利润表的基础。
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2.2 复式记账与借贷记账法
2.2.1复式记账的涵义为了核算和监督会计对象，首先应当设置账户，但是要取得经济管理所必需的资料，还必须采用一定的记账方法。记账方法就是将经济业务登记到账簿中去的方法。记账方法分为单式记账方法和复式记账法，单式记账方法是指发生的每笔经济业务只有在一个账户中登记，以货币为主要记账内容。
复式记账法是对每项经济业务，以相等的金额在两个或两个以上相互联系的账户中进行登记，借以全面反映一项经济业务所引起的会计要素增减变动的一种专门方法。目前，我国所有企业、单位都采用复式记账的方法。
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2.2.2借贷记账法的概念及特点借贷记账法是以复式记账的基本原理为基础，以“借”
和“贷”作为记账符号，以“有借必有贷，借贷必相等”
为记账规律，反映会计对象具体内容的增减变化及其结果的一种复式记账方法。其主要特点为：
1)记账符号记账符号，是会计核算中采用的一种抽象标记，表示经济业务的增减变动和记账方向。在借贷记账法下,“借”、
“贷”两个符号对会计等式两边的会计要素规定了相反的含义。用“借”、“贷”作为记账符号时，哪个符号表示增加，哪个符号表示减少，这要由账户的基本性质来决定。
在资产类和成本费用类账户中，一般借方表示增加，贷方表示减少，余额通常在借方；在负债、所有者权益和收入类账户中，一般贷方表示增加，借方表示减少，余额通常在贷方。
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2)记账规则以“有借必有贷，借贷必相等”作为记账规则。借贷记账法对每项经济业务，按照相等的金额，同时记入一个账户的借方和另一个账户的贷方，或同时记入一个账户的借方 (或贷方 )和几个账户的贷方 (或借方 )。由于“借”、“贷”是同时出现的记账符号，而同时出现的借方和贷方金额必然相等。
3)试算平衡试算平衡是指根据会计等式的平衡原理，按照记账规律的要求，通过汇总计算和比较，来检查账户记录是否正确、完整的一种方法。因借贷记账法对每一项经济业务都以相等的金额，
同时在相应账户的借方和贷方中进行登记，所以，各账户期初借方余额合计应等于各账户期初贷方余额合计；各账户本期借方发生额合计，应等于各账户本期贷方发生额合计；各账户期末借方余额合计，应等于各账户期末贷方余额合计。试算平衡方法主要有两种，即发生额试算平衡法和余额试算平衡法。
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（ 1）发生额试算平衡法。它是根据本期所有账户借方发生额合计与贷方发生额合计的恒等关系，检验本期发生额记录是否正确的方法。
全部科目的本期借方发生额合计数＝全部科目的本期贷方发生额合计数
（ 2）余额试算平衡法。它是根据本期所有账户借方余额合计与贷方余额合计的恒等关系，检验本期账户记录是否正确的方法。
全部科目的借方余额合计数＝全部科目的贷方余额合计数物业管理企业会计
2009年 7月 31日星期五下面举例说明借贷记账法的运用。
[例 2-6]宏达物业管理公司收到某单位投入的资本 50000元存入银行。
这笔经济业务涉及“银行存款”和“实收资本”两个账户。“银行存款”属资产类账户，增加数记入借方；“实收资本”属所有者权益类账户，增加数记入贷方，用,T”
字形账户表示。如图 2-1所示：
图 2-1
借方 银行存款 贷方 借方 实收资本 贷方
50 000 50 000
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[例 2-7]宏达物业管理公司以银行存款 20 000元偿还前欠某企业账款。
这笔经济业务涉及“银行存款”和“应付账款”两个账户。“银行存款”属资产类账户，减少数记入贷方；“应付账款”属负债类账户，减少数记入借方，用,T”字形账户表示。如图 2— 2所示：
图 2— 2
借方 银行存款 贷方 借方 应付账款 贷方
20 000 20 000
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2009年 7月 31日星期五
[例 2-8]宏达物业管理公司用银行存款 200 000元购入一台全新不需安装的机器设备。
这笔经济业务涉及“银行存款”和“固定资产”两个账户，前者减少，后者增加。“银行存款”和“固定资产”
都属资产类账户，增加数记入借方，减少数记入贷方，用
,T”字形账户表示。如图 2— 3所示：
图 2— 3
借方 固定资产 贷方 借方 银行存款 贷方
200 000 200 000
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2009年 7月 31日星期五
[例 2-9]宏达物业管理公司将资本公积金 150 000按法定程序转增资本。
这笔经济业务涉及“实收资本”和“资本公积”两个账户，前者增加，后者减少。“实收资本”和“资本公积”
都属所有者权益账户，增加数记入贷方，减少数记入借方，
用,T”字形账户表示。如图 2— 4所示：
图 2— 4
借方 实收资本 贷方 借方 资本公积 贷方
150 000 150 000
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2009年 7月 31日星期五
2.2.3会计分录会计分录是指运用复式记账原理，对每项经济业务应登记的账户和应借、应贷金额的一种记录方式。会计分录按其包括账户的数量，又可分简单会计分录和复合会计分录。简单会计分录是指经济业务只涉及两个账户的“一借一贷”的会计分录，复合会计分录是指经济业务涉及多个账户的,一借多贷”或“多借一贷”
的会计分录，一般不编制“多借多贷”的会计分录。
现将上述举例的四项经济业务编制成简单的会计分录列示如下：
[例 2-10] 借：银行存款 50 000
贷：实收资本 50 000
[例 2-11] 借：应付账款 20 000
贷：银行存款 20 000
[例 2-12] 借：固定资产 200 000
贷：银行存款 200 000
[例 2-13] 借：资本公积 150 000
贷：实收资本 150 000
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2009年 7月 31日星期五以上四笔会计分录都是简单会计分录，下面再举例说明复合会计分录的编制。
[例 2-14]宏达物业管理公司购进材料一批，价值 40 000
元，以银行存款支付 20 000元，其余 20 000元暂欠。
这笔经济业务涉及“材料”、“银行存款”、“应付账款”三个账户。“材料”属资产类账户，增加数记入借方；
“银行存款”也属资产类账户，减少数记入贷方；“应付账款”属负债类账户，增加数记入贷方。这项经济业务的会计分录如下：
借：材料 40 000
贷：银行存款 20 000
应付账款 20 000
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2009年 7月 31日星期五
[例 2-15] 宏达物业管理公司以银行存款 60000元，偿还银行短期借款 40000元和前欠某单位货款 20000元。
这笔经济业务涉及“银行存款”、,短期借款”、
“应付账款”三个账户。“银行存款”属资产类账户，减少数记入贷方；“短期借款”,“应付账款”属负债类账户，减少数记入借方。这项经济业务的会计分录如下：
借：短期借款 40 000
应付账款 20 000
贷：银行存款 60 000
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2009年 7月 31日星期五本章小结物业管理企业在经营、管理、服务过程中，会发生大量的经济业务，对这些经济业务进行记录和反映是物业管理企业会计核算工作的基础。本章主要阐述物业会计核算的基础知识。主要内容包括：会计的基本要素及确认；复式记账的原理及借贷记账法；会计科目的设置；会计凭证的填制和审核；会计账簿的登记；账务处理程序及有关会计电算化等基本理论。本章是物业管理企业的核算基础，为全面、准确地核算和监督物业管理企业经济业务提供了理论指导。
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2009年 7月 31日星期五思考题
1.物业管理企业会计的要素包括哪些？各有何主要特征？
2.会计科目与会计账户有何关系？
3.什么是复式记账法？借贷记账法的主要特点有哪些？
4.什么是会计凭证？简述原始凭证和记账凭证有和填制要求？
5.总分类账户与明细分类账户的关系如何？
6．什么是会计电算化？实现会计电算化有何现实意义？
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2009年 7月 31日星期五基本训练一、单项选择题
1．会计科目与账户的区别是（ ）。
A．经济内容不同 B.原始依据不同
C.名称不同 D.以上都不是
2.借贷记账法的理论依据是（ ）。
A.资产 =负债 +所有者权益 B.收入 -费用 =利润
C.借方发生额 =贷方发生额 D.借方余额 =贷方余额
3.借贷记账法的记账规则是（ ）。
A.有借必有贷，借贷必相等 B.有收必有付，收付必相等
C.有增必有减，增减必相等 D.有加必有减，加减必相等
4.在借贷记账法下，账户的借方和贷方哪一方登记增加数，哪一方登记减少数，取决于（ ）。
A.账户的用途 B.账户的性质 C.账户的结构 D.账户的名称
5.会计凭证是（ ）的依据。
A.业务活动 B.编制报表 C.登记账簿 D.原始凭证物业管理企业会计
2009年 7月 31日星期五二、多项选择题
1．在借贷记账法下借方可以表示（ ）。
A．资产增加 B.所有者权益减少
C.收入增加 D.负债增加
2,记账凭证编制的依据是（ ）。
A.原始凭证 B.收款凭证 C.有关账簿 D.原始凭证汇总表
3.总分类账户的明细分类账户平行登记的原则是（ ）。
A.登记的次数相同 B.登记会计期间相同
C.登记的方向相同 D.登记的金额相等
4.在借贷记账法下，下列应登记在有关账户贷方的经济事项是
（ ）。
A.短期借款增加 B.应付账款减少
C.设备减少 D.应交税费增加
5,会计账簿按其外形特征可以分为：（ ）
A．订本式 B.活页式 C 卡片式 D 三栏式物业管理企业会计
2009年 7月 31日星期五三、综合题：
某物业管理企业 2006年 9月发生如下经济业务：
1.收到投资人投入资本金 300 000元，存入银行；
2.从银行提取现金 3 000元；
3.企业用银行存款 20 000元偿还短期借款；
4.职工李红出差，预借差旅费 1500元，用现金支付；
5.企业用现金 500元购买办公用品；
6.企业以资本公积 25 000元转增资本；
7.企业以银行存款 20 000元购入一台机器设备，并交付使用；
8.企业以银行存款支付电话费 490元；
9.企业开出转帐支票一张，金额为 2 789元用于支付购买装饰材料款；
10.职工李红报销差旅费 1300元，多余 200元现金如数交回。
要求：根据上述资料，使用借贷记账法编制会计分录。
2009年 7月 31日星期五第 2章 物业管理企业会计核算基础
2.1 会计要素及其确认
2.2 会计科目与会计账户本章小结学习目标
2.3 复式记账与借贷记账法
2.4 会计凭证
2.5 会计账薄
2.6 账务处理程序
2.7 会计电算化思考题 基本训练物业管理企业会计
2009年 7月 31日星期五学习目标通过本章的学习，学生应该掌握会计的基本要素及确认，掌握复式记账的原理及借贷记账法、会计科目的设置、会计凭证的填制和审核、会计账簿的登记、账务处理程序及有关会计电算化的基本理论内容，为以后各章的学习打下良好的基础。
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2009年 7月 31日星期五
2.1 会计要素及其确认
2.1.1会计要素概念会计要素，是指按照交易或者事项的经济特征所作的基本分类，分为反映企业财务状况的会计要素和反映企业经营成果的会计要素。它既是会计确认和计量的依据，
也是确定财务报表结构和内容的基础。
我国物业管理企业会计要素按照其性质分为资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润，其中，资产、负债和所有者权益要素侧重于反映企业的财务状况，收入、
费用和利润要素侧重于反映企业的经营成果。会计要素的界定和分类可以使财务会计系统更加科学严密，并可为使用者提供更加有用的信息。
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2009年 7月 31日星期五
2.1.2反映企业财务状况的会计要素及其确认
1)资产
（ 1）资产的定义资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。
（ 2）资产的特征：
①资产能够直接或间接地给企业带来经济利益。
②资产应为企业拥有或者控制的资源。
③资产是由企业过去的交易或者事项形成的。
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2009年 7月 31日星期五
(3)资产的分类。资产按其流动性不同，分为流动资产和非流动资产。
流动资产是指预计在一个正常营业周期中变现、出售或耗用，
或者主要为交易目的而持有，或者预计在资产负债表日起一年内 (含一年 )变现的资产，以及自资产负债表日起一年内交换其他资产或清偿负债的能力不受限制的现金或现金等价物。流动资产主要包括货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款、预付款项、应收利息、应收股利、其他应收款、存货等。
非流动资产是指流动资产以外的资产，主要包括长期股权投资、固定资产、在建工程、工程物资、无形资产、开发支出等。
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2009年 7月 31日星期五
（ 4）资产的确认条件将一项资源确认为资产，首先应当符合资产的定义。除此之外，还需要同时满足以下两个条件：
①与该资源有关的经济利益很可能流入企业。
②该资源的成本或者价值能够可靠地计量。
2)负债
（ 1）负债的定义负债是指企业过去的交易或者事项形成的预期会导致经济利益流出企业的现时义务。现时义务是指企业在现行条件下已承担的义务。未来发生的交易或者事项形成的义务，不属于现时义务，不应当确认为负债。
(2)负债的特征。负债具有以下基本特征：
①负债的清偿预期会导致经济利益流出企业。
②负债是由过去的交易或事项形成的。
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2009年 7月 31日星期五
(3)负债的分类。负债按其流动性不同，分为流动负债和非流动负债。
流动负债是指预计在一个正常营业周期中清偿、或者主要为交易目的而持有、或者自资产负债表日起一年内 (含一年 )到期应予以清偿、或者企业无权自主地将清偿推迟至资产负债表日后一年以上的负债。流动负债主要包括短期借款、应付票据、
应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、
应付股利、其他应付款等。
非流动负债是指流动负债以外的负债，主要包括长期借款、
应付债券、长期应付款、代管基金等。
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（ 4）负债的确认条件将一项现时义务确认为负债，首先应当符合负债的定义。
除此之外，还需要同时满足以下两个条件：
①与该义务有关的经济利益很可能流出企业。
②未来流出的经济利益的金额能够可靠地计量。
3)所有者权益
（ 1）所有者权益的定义所有者权益是指企业资产扣除负债后，由所有者享有的剩余权益。公司的所有者权益又称为股东权益。所有者权益反映了所有者对企业资产的剩余索取权，是企业资产中扣除债权人权益后应由所有者享有的部分。
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（ 2）所有者权益具有以下特征：
①除非发生减资、清算或分派现金股利，企业不需要偿还所有者权益；
②企业清算时，只有在清偿所有的负债后，所有者权益才返还给所有者；
③所有者凭借所有者权益能够参与企业利润的分配。
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（ 3）所有者权益的来源构成所有者权益按其来源主要包括所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益等。
所有者投入的资本，是指所有者投入企业的资本部分，
它既包括构成企业注册资本或者股本部分的金额，也包括投入资本超过注册资本或者股本部分的金额，即资本溢价或者股本溢价。
直接计入所有者权益的利得和损失，是指不应计入当期损益、会导致所有者权益发生增减变动的、与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的利得或者损失。
留存收益，是企业历年实现的净利润留存于企业的部分，
主要包括计提的盈余公积和未分配利润。
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（ 4）所有者权益的确认条件由于所有者权益体现的是所有者在企业中的剩余权益，因此，所有者权益的确认主要依赖于其他会计要素，尤其是资产和负债的确认；所有者权益金额的确定也主要取决于资产和负债的计量。例如，
企业接受投资者投入的资产，在该资产符合企业资产确认条件时，也相应地符合了所有者权益的确认条件。
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2.1.3反映企业经营成果的会计要素及其确认
1)收入
（ 1)收入的定义收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。
根据收入的定义，收入具有以下几个方面的特征：
①收入应当是企业在日常活动中形成的。
②收入应当会导致经济利益的流入，该流入不包括所有者投入的资本。
③收入应当最终会导致所有者权益的增加。
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（ 2）收入的确认条件收入的确认除了应当符合定义外，还应当满足严格的确认条件。收入只有在经济利益很可能流入，从而导致企业资产增加或者负债减少，且经济利益的流入额能够可靠计量时才能予以确认。因此，收入的确认至少应当同时符合下列条件：
①与收入相关的经济利益很可能流入企业；
②经济利益流入企业的结果会导致企业资产的增加或者负债的减少；
③经济利益的流入额能够可靠地计量。
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2)费用
（ 1）费用的定义费用，是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。
根据费用的定义，费用具有以下几个方面的特征：
①费用应当是企业在日常活动中发生的。
②费用应当会导致经济利益的流出，该流出不包括向所有者分配的利润。
③费用应当最终会导致所有者权益的减少。
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（ 2）费用的确认条件费用的确认除了应当符合定义外，还应当满足严格的确认条件，即费用只有在经济利益很可能流出，从而导致企业资产减少或者负债增加，且经济利益的流出额能够可靠地计量时才能予以确认。因此，费用的确认至少应当符合以下条件：
①与费用相关的经济利益应当很可能流出企业；
②经济利益流出企业的结果会导致资产的减少或者负债的增加；
③经济利益的流出额能够可靠计量。
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3）利润
（ 1）利润的定义利润是指企业在一定会计期间的经营成果。反映的是企业的经营业绩情况。利润通常是评价企业管理层业绩的一项重要指标，也是投资者、债权人等作出投资决策、信贷决策等重要参考指标。
（ 2）利润的来源构成利润包括收入减去费用后的净额、直接计入当期利润的利得和损失等。
（ 3）利润的确认条件利润反映的是收入减去费用、利得减去损失后的净额，因此，
利润的确认主要依赖于收入和费用以及利得和损失的确认，其金额的确定也主要取决于收入、费用、利得、损失金额的计量。
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2.1.4会计等式如前所述，六项会计要素反映了资金运动的静态和动态两个方面，具有紧密的相关性，它们在数量上存在着特定的平衡关系，这种平衡关系用公式来表示，就是通常所说的会计等式。会计等式是反映会计要素之间平衡关系的计算公式，
它是各种会计核算方法的理论基础。
1）资产＝负债＋所有者权益这是最基本的会计等式。如前所述，资产是由于过去的交易或事项所引起，能为企业带来经济利益的资源。资产来源于所有者的投入资本和债权人的借入资金及其在生产经营中所产生的效益，分别归属于所有者和债权人。归属于所有者的部分形成所有者权益，归属于债权人的部分形成债权人权益 (即企业的负债 )。
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2009年 7月 31日星期五经济业务的发生引起等式两边会计要素变动的方式可以总结归纳为以下四种类型：
（ 1）经济业务的发生引起等式两边金额同时增加，增加金额相等，变动后等式仍保持平衡。
[例 2-1]宏达物业管理公司收到所有者追加的投资 50 000元，
款项存入银行。
这项经济业务使银行存款增加了 50 000元，即等式左边的资产增加了 50 000元，同时等式右边的所有者权益也增加 50 000元，
因此并没有改变等式的平衡关系。
（ 2）经济业务的发生引起等式两边金额同时减少，减少金额相等，变动后等式仍保持平衡。
[例 2-2]宏达物业管理公司用银行存款归还所欠 B企业的货款 20
000元。
这项经济业务使企业的银行存款即资产减少了 20 000元，同时应付账款即负债也减少了 20 000元，也就是说等式两边同时减少
20 000元，等式依然成立。
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（ 3）经济业务的发生引起等式左边即资产内部的项目此增彼减，增减的金额相同，变动后资产的总额不变，等式仍保持平衡。
[例 2-3]1月 15日，宏达物业管理公司用银行存款 80 000元购买一台生产设备，设备已交付使用。
这项经济业务使企业的固定资产增加了 80 000元，但同时银行存款减少了 80 000元，也就是说企业的资产内部发生增减变动，
但资产总额不变。
（ 4）经济业务的发生引起等式右边负债内部项目此增彼减，
或所有者权益内部项目此增彼减，或负债与所有者权益项目之间的此增彼减，增减的金额相同，变动后等式右边总额不变，等式仍保持平衡。
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[例 2— 4]宏达物业管理公司向银行借入 10 000元直接用于归还拖欠的货款。
这项经济业务使企业的应付账款减少了 10 000元，同时短期借款增加了 10 000元，即企业的负债内部发生增减变动，但负债总额不变。
[例 2— 5] 宏达物业管理公司经批准同意以资本公积金
100 000元转增实收资本。
这项经济业务使企业的资本公积减少了 100 000元，同时实收资本增加了 100 000元，即企业的所有者权益内部发生增减变动，但所有者权益总额不变。
在实际工作中，企业每天发生的经济业务要复杂得多，
但无论其引起会计要素如何变动，都不会破坏资产与权益的恒等关系 (亦即会计等式的平衡 )。
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2)收入 -费用 =利润企业经营的目的是为了获取收入，实现盈利。企业在取得收入的同时，也必然要发生相应的费用。通过收入与费用的比较，才能确定企业一定时期的盈利水平。
广义而言，企业一定时期所获得的收入扣除所发生的各项费用后的余额，即表现为利润。在实际工作中，
由于收入不包括处置固定资产净收益、固定资产盘盈、
出售无形资产收益等，费用也不包括处置固定资产净损失、自然灾害损失等，所以，收入减去费用，并经过调整后，才等于利润。
收入、费用和利润之间的上述关系，是编制利润表的基础。
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2.2 复式记账与借贷记账法
2.2.1复式记账的涵义为了核算和监督会计对象，首先应当设置账户，但是要取得经济管理所必需的资料，还必须采用一定的记账方法。记账方法就是将经济业务登记到账簿中去的方法。记账方法分为单式记账方法和复式记账法，单式记账方法是指发生的每笔经济业务只有在一个账户中登记，以货币为主要记账内容。
复式记账法是对每项经济业务，以相等的金额在两个或两个以上相互联系的账户中进行登记，借以全面反映一项经济业务所引起的会计要素增减变动的一种专门方法。目前，我国所有企业、单位都采用复式记账的方法。
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2.2.2借贷记账法的概念及特点借贷记账法是以复式记账的基本原理为基础，以“借”
和“贷”作为记账符号，以“有借必有贷，借贷必相等”
为记账规律，反映会计对象具体内容的增减变化及其结果的一种复式记账方法。其主要特点为：
1)记账符号记账符号，是会计核算中采用的一种抽象标记，表示经济业务的增减变动和记账方向。在借贷记账法下,“借”、
“贷”两个符号对会计等式两边的会计要素规定了相反的含义。用“借”、“贷”作为记账符号时，哪个符号表示增加，哪个符号表示减少，这要由账户的基本性质来决定。
在资产类和成本费用类账户中，一般借方表示增加，贷方表示减少，余额通常在借方；在负债、所有者权益和收入类账户中，一般贷方表示增加，借方表示减少，余额通常在贷方。
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2)记账规则以“有借必有贷，借贷必相等”作为记账规则。借贷记账法对每项经济业务，按照相等的金额，同时记入一个账户的借方和另一个账户的贷方，或同时记入一个账户的借方 (或贷方 )和几个账户的贷方 (或借方 )。由于“借”、“贷”是同时出现的记账符号，而同时出现的借方和贷方金额必然相等。
3)试算平衡试算平衡是指根据会计等式的平衡原理，按照记账规律的要求，通过汇总计算和比较，来检查账户记录是否正确、完整的一种方法。因借贷记账法对每一项经济业务都以相等的金额，
同时在相应账户的借方和贷方中进行登记，所以，各账户期初借方余额合计应等于各账户期初贷方余额合计；各账户本期借方发生额合计，应等于各账户本期贷方发生额合计；各账户期末借方余额合计，应等于各账户期末贷方余额合计。试算平衡方法主要有两种，即发生额试算平衡法和余额试算平衡法。
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（ 1）发生额试算平衡法。它是根据本期所有账户借方发生额合计与贷方发生额合计的恒等关系，检验本期发生额记录是否正确的方法。
全部科目的本期借方发生额合计数＝全部科目的本期贷方发生额合计数
（ 2）余额试算平衡法。它是根据本期所有账户借方余额合计与贷方余额合计的恒等关系，检验本期账户记录是否正确的方法。
全部科目的借方余额合计数＝全部科目的贷方余额合计数物业管理企业会计
2009年 7月 31日星期五下面举例说明借贷记账法的运用。
[例 2-6]宏达物业管理公司收到某单位投入的资本 50000元存入银行。
这笔经济业务涉及“银行存款”和“实收资本”两个账户。“银行存款”属资产类账户，增加数记入借方；“实收资本”属所有者权益类账户，增加数记入贷方，用,T”
字形账户表示。如图 2-1所示：
图 2-1
借方 银行存款 贷方 借方 实收资本 贷方
50 000 50 000
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[例 2-7]宏达物业管理公司以银行存款 20 000元偿还前欠某企业账款。
这笔经济业务涉及“银行存款”和“应付账款”两个账户。“银行存款”属资产类账户，减少数记入贷方；“应付账款”属负债类账户，减少数记入借方，用,T”字形账户表示。如图 2— 2所示：
图 2— 2
借方 银行存款 贷方 借方 应付账款 贷方
20 000 20 000
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[例 2-8]宏达物业管理公司用银行存款 200 000元购入一台全新不需安装的机器设备。
这笔经济业务涉及“银行存款”和“固定资产”两个账户，前者减少，后者增加。“银行存款”和“固定资产”
都属资产类账户，增加数记入借方，减少数记入贷方，用
,T”字形账户表示。如图 2— 3所示：
图 2— 3
借方 固定资产 贷方 借方 银行存款 贷方
200 000 200 000
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[例 2-9]宏达物业管理公司将资本公积金 150 000按法定程序转增资本。
这笔经济业务涉及“实收资本”和“资本公积”两个账户，前者增加，后者减少。“实收资本”和“资本公积”
都属所有者权益账户，增加数记入贷方，减少数记入借方，
用,T”字形账户表示。如图 2— 4所示：
图 2— 4
借方 实收资本 贷方 借方 资本公积 贷方
150 000 150 000
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2009年 7月 31日星期五
2.2.3会计分录会计分录是指运用复式记账原理，对每项经济业务应登记的账户和应借、应贷金额的一种记录方式。会计分录按其包括账户的数量，又可分简单会计分录和复合会计分录。简单会计分录是指经济业务只涉及两个账户的“一借一贷”的会计分录，复合会计分录是指经济业务涉及多个账户的,一借多贷”或“多借一贷”
的会计分录，一般不编制“多借多贷”的会计分录。
现将上述举例的四项经济业务编制成简单的会计分录列示如下：
[例 2-10] 借：银行存款 50 000
贷：实收资本 50 000
[例 2-11] 借：应付账款 20 000
贷：银行存款 20 000
[例 2-12] 借：固定资产 200 000
贷：银行存款 200 000
[例 2-13] 借：资本公积 150 000
贷：实收资本 150 000
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2009年 7月 31日星期五以上四笔会计分录都是简单会计分录，下面再举例说明复合会计分录的编制。
[例 2-14]宏达物业管理公司购进材料一批，价值 40 000
元，以银行存款支付 20 000元，其余 20 000元暂欠。
这笔经济业务涉及“材料”、“银行存款”、“应付账款”三个账户。“材料”属资产类账户，增加数记入借方；
“银行存款”也属资产类账户，减少数记入贷方；“应付账款”属负债类账户，增加数记入贷方。这项经济业务的会计分录如下：
借：材料 40 000
贷：银行存款 20 000
应付账款 20 000
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2009年 7月 31日星期五
[例 2-15] 宏达物业管理公司以银行存款 60000元，偿还银行短期借款 40000元和前欠某单位货款 20000元。
这笔经济业务涉及“银行存款”、,短期借款”、
“应付账款”三个账户。“银行存款”属资产类账户，减少数记入贷方；“短期借款”,“应付账款”属负债类账户，减少数记入借方。这项经济业务的会计分录如下：
借：短期借款 40 000
应付账款 20 000
贷：银行存款 60 000
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2009年 7月 31日星期五本章小结物业管理企业在经营、管理、服务过程中，会发生大量的经济业务，对这些经济业务进行记录和反映是物业管理企业会计核算工作的基础。本章主要阐述物业会计核算的基础知识。主要内容包括：会计的基本要素及确认；复式记账的原理及借贷记账法；会计科目的设置；会计凭证的填制和审核；会计账簿的登记；账务处理程序及有关会计电算化等基本理论。本章是物业管理企业的核算基础，为全面、准确地核算和监督物业管理企业经济业务提供了理论指导。
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2009年 7月 31日星期五思考题
1.物业管理企业会计的要素包括哪些？各有何主要特征？
2.会计科目与会计账户有何关系？
3.什么是复式记账法？借贷记账法的主要特点有哪些？
4.什么是会计凭证？简述原始凭证和记账凭证有和填制要求？
5.总分类账户与明细分类账户的关系如何？
6．什么是会计电算化？实现会计电算化有何现实意义？
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2009年 7月 31日星期五基本训练一、单项选择题
1．会计科目与账户的区别是（ ）。
A．经济内容不同 B.原始依据不同
C.名称不同 D.以上都不是
2.借贷记账法的理论依据是（ ）。
A.资产 =负债 +所有者权益 B.收入 -费用 =利润
C.借方发生额 =贷方发生额 D.借方余额 =贷方余额
3.借贷记账法的记账规则是（ ）。
A.有借必有贷，借贷必相等 B.有收必有付，收付必相等
C.有增必有减，增减必相等 D.有加必有减，加减必相等
4.在借贷记账法下，账户的借方和贷方哪一方登记增加数，哪一方登记减少数，取决于（ ）。
A.账户的用途 B.账户的性质 C.账户的结构 D.账户的名称
5.会计凭证是（ ）的依据。
A.业务活动 B.编制报表 C.登记账簿 D.原始凭证物业管理企业会计
2009年 7月 31日星期五二、多项选择题
1．在借贷记账法下借方可以表示（ ）。
A．资产增加 B.所有者权益减少
C.收入增加 D.负债增加
2,记账凭证编制的依据是（ ）。
A.原始凭证 B.收款凭证 C.有关账簿 D.原始凭证汇总表
3.总分类账户的明细分类账户平行登记的原则是（ ）。
A.登记的次数相同 B.登记会计期间相同
C.登记的方向相同 D.登记的金额相等
4.在借贷记账法下，下列应登记在有关账户贷方的经济事项是
（ ）。
A.短期借款增加 B.应付账款减少
C.设备减少 D.应交税费增加
5,会计账簿按其外形特征可以分为：（ ）
A．订本式 B.活页式 C 卡片式 D 三栏式物业管理企业会计
2009年 7月 31日星期五三、综合题：
某物业管理企业 2006年 9月发生如下经济业务：
1.收到投资人投入资本金 300 000元，存入银行；
2.从银行提取现金 3 000元；
3.企业用银行存款 20 000元偿还短期借款；
4.职工李红出差，预借差旅费 1500元，用现金支付；
5.企业用现金 500元购买办公用品；
6.企业以资本公积 25 000元转增资本；
7.企业以银行存款 20 000元购入一台机器设备，并交付使用；
8.企业以银行存款支付电话费 490元；
9.企业开出转帐支票一张，金额为 2 789元用于支付购买装饰材料款；
10.职工李红报销差旅费 1300元，多余 200元现金如数交回。
要求：根据上述资料，使用借贷记账法编制会计分录。
