第三章 物业管理企业资金的筹措物业管理企业资本结构物业管理企业资金筹集物业管理企业资金成本和资金结构决策财务管理目标企业作为一个盈利性的经济组织，其最终目标是盈利，但在激烈的市场竞争中，企业的盈利是以生存和发展为前提的生存发展获利资金 筹措目的目标一、筹资目的企业 筹资目的是为了企业自身正常生产经营与发展。筹资目的服务于财务管理的总体目标。因此，对企业筹资行为而言，筹资目的可概括为两大类：
⒈满足其生产经营的需要
⒉满足其资本结构调整需要企业筹资要考虑的因素经济性因素
① 筹资成本
② 筹资风险
③投资项目及其收益能力
④资本结构及其弹性非经济性因素
① 筹资的顺利程序
② 资金使用的约束程序
③ 筹资的社会效应
④ 筹资对企业控制权的影响二、筹资原则
1、规模适度
2、结构合理
3、成本节约
4、时机得当
5、依法筹资三、资本结构资本结构中 负债 筹资的意义
1、一定程度的负债有利于降低企业的资金成本
2、负债筹资具有杠杆作用
3、负债经营会加大企业的财务风险最优资本结构的标准：
1、企业综合资金成本最低
2、有利于股东财富最大化
3、资产保持适宜流动，并使资本结构具有弹性
4、企业承担财务风险适度提高净资产的收益率财务杠杆系数的概念财务杠杆：是反映息税前收益与普通股每股收益之间的关系，特别用于衡量息税前收益变动对普通股每股收益变动的影响程度。
（作用,适度的负债经营 利用财务杠杆 会相应提高净资产 的 收益率 ）
财务杠杆系数：是指息税前收益变动的百分比所引起的每股收益百分比的幅度 。 （在 资产总额和负债总额 保持不变 的前提下,净资产收益率 或 每股收益额 是息税前利润的 倍数增长）
财务杠杆系数越大，表明企业偿债压力越大，筹资风险也越大；
反之，财务杠杆系数越小，表明企业偿债压力越小，筹资风险也越小；财务杠杆系数为 1，表示利息费用为零，不存在财务杠杆。
财务杠杆系数计算公式
△ EPS÷ EPS
△ EBIT÷ EBITDFL=
EPS= （ EBIT－ I）（ 1－ T）N
△ EPS=
△ EBIT×（ 1－ T）
N
公式 1
公式 2
公式 3
－ DP
DP,优先股股利最优资本的决策方法一种是比较资本成本法；
另一种是无差异点分析法：也叫 EBIT—
— EPS分析法，它是利用无差异的分析选择和确定负债与所有者权益之间的比例关系。
举例 1：比较资本成本法某物业管理企业拟筹资 2500万元，其中发行债券 1000万元，筹资费率为 2%，债券利率为 10%，所得税税率为 33%；优先股为 500万元，年股利率为 12%，筹资费率为 3%；普通股为 1000万元，筹资费率为 4%，第一年预期股利率为 10%，以后逐年增长 4%。
要求：计算各种条件下的资金成本。
2、南方公司的所得税税率为 30%，该公司年初资金结构是，
银行借款 400万元，年利率 10%，普通股 800万股，每股面值
1元，今年期望股利为 0.12元，以后每年增长 4%。现计划增资
400万元，拟定的两个增资方案是：
方案 A,发行 400万元公司债券，票面利率（年） 12%，发行费率 1%，此时，公司财务风险增加，普通股期望股利将增至每股 0.13元，以后每年增长 5%；
方案 B,发行优先股股票 400万元，每股 1元，每年支付固定股利 0.2元，发行费率 1%。
要求：
（ 1）计算年初综合资金成本率；
（ 2）计算方案 A综合资金成本率；
（ 3）计算方案 B综合资金成本率；
（ 4）对 A,B方案进行选择。
2、解：
（ 1）年初综合资金成本率的计算银行借款成本率 =10%×（ 1-30%） =7%
普通股成本率 =
年初综合资金成本率 =
（ 2）方案 A的综合资金成本公司债券的资金成本率 =
普通股资金成本率 =
方案 A综合资金成本率 =
（ 3）方案 B的综合资金成本率优先股资金成本率 =
方案 B综合资金成本率 =
（ 4）由于方案 A的综合资金成本率最低，应当选择方案 A
在融资过程中这种每股收益的分析方法是利用
“每股收益无差别点”进行的。
每股税后收益无差别点，又称每股盈余无差别点或每股利润无差别点。它是指普通股每股税后收益不受筹资方式的影响的销售水平。根据每股税后无差别点，可以分析判断在什么样的销售水平下，采用何种筹资方式来安排和调整资本结构。
每股税后收益无差别点每股税后收益无差别点计算公式
（ EBIT－ I1）×（ 1 － T） （ EBIT－ I2)×（ 1－ T）
C 1
= C
2
EBIT,为息税前利润平衡点
C1,C2,为两种增资方案下股权资本总额
I1,I2,为两种增资方案下的年利息净资产的收益率,净资产收益率的增长率
⒈ 净资产的收益率
=[总资产的报酬率 + ×（总资产报酬率－平均负债利率） ] ×（ 1－所得税税率）
负债资本股权资本
⒉净资产收益率的增长率 =财务杠杆系数×息税前利润增长率式中,DFL--------财务杠杆系数
EPS---------为每股税后收益
I ----------- 债务利息
T-----------所得税率
N----------- 流通在外的普通股股数
EBIT------ 息税前收益
C -----为两种增资方案下股权资本总额
DP ---------
其计算公式中各指标的涵义优先股股利举例 2,无差别点分析法某企业资产总额为 100万元，负债与资本的比例为 60：
40，借款的年利率为 10%，企业基期息税前利润率为
10%。公司计划期的息税前利润率由 10%增长到 30%，
即息税前利润增长率为 200%。假定企业所得税率为
40%，问净资产的收益率将增长多少？
计算表 单位：万元项 目 基 期 报 告 期息税前利润 10﹒ 0 10（ 1+200%） =30
利息 6﹒ 0 6﹒ 0
税前利润 4﹒ 0 24﹒ 0
税额（税率 40%） 1﹒ 6 9﹒ 6
税后利润 2﹒ 4 14﹒ 4
资本 40﹒ 0 40﹒ 0
税后净资产的收益率 6% 36%
举例 2：解答从上表看出，净资产的收益率由 6%提高到 36%，其增长倍数为 5倍净资产的收益率 =
财务杠杆系数 =
验证,200%× 2﹒ 5=5﹒ 0
36%－ 6%
6% =5﹒ 0
10
60－ 6
=2﹒ 5
举例 3
3,某公司目前发行在外的普通股为 100万股 （ 每股 1元 ）,
已发行 10%利率的债券 400万元,该公司打算为一个新的投资项目融资 500万元,新项目投产后公司每年息税前盈余增加到 200万元 。 现有两个方案可供选择,（ 1）
按 12%的利率发行债券； （ 2） 按每股 20元发行新股；
公司适用的所得税 40%。
要求：
（ 1） 计算两个方案的每股盈余；
（ 2） 计算两个方案的每股盈余无差别点息税前盈余；
（ 3） 计算两个方案的财务杠杆系数；
（ 4） 判断哪个方案更好 。
举例 3,解答项目 方案（ 1） 方案（ 2）
息税前盈余（万元） 200 200
目前利息（万元） 40 40
新增利息（万元） 60 ----
税前利润（万元） 100 160
税后净利（万元） 60 96
普通股股数（万股） 100 500/20=125
每股盈余（元 /股） 0,6 0,77
预计增资后的资本结构表 单位,万元
⑵
（ EBIT— 40—— 60）（ 1— 40%）
=
（ EBIT— 40）（ 1— 40%）
100 100+500/20
EBIT=340（ 万元）
（ 3）方案 1 财务杠杆系数 =
200－ 40－ 60
200
=2
方案 2 财务杠杆系数 =
200
200－ 40
=1﹒ 25
举例 3,解答
（ 4） 当息税前利润等于 340万元，选择股权和负债筹资均可；如果 息税前利润大于
340万元，选择负债筹资有利；如 息税前利润小于 340万元，选择股权筹资有利。 由于方案 2每股盈余大于方案 1，且其财务杠杆系数 1﹒ 25小于 2，因此方案 2收益高且风险低，所以方案 2优于方案 1。
∴
举例 4P92：
美华物业管理公司目前的资本总额为 2000万元，其结构为：长期债务资本 800万元，普通股权益 1200万元，
现准备增资 500万元，有两种增资方案,A方案增加股权资本； B方案增加负债资本已知：增资前的负债利率为 10%，若采用负债筹资方案，则全部负债利率提高到 15%，公司所得税率为
40%，增资后息税前利润率为 20%，试比较并选择两种方案。
举例 4,解答项 目 增加股权资本 增加债务资本资产总额 2500 2500
其中：股权资本 1700 1200
债务资本 800 1300
息税前利润 500 500
减：利息 120 195
税前利润 380 305
减：所得税 152 122
税后净利润 228 183
税后净资产率 13﹒ 41% 15﹒ 25%
美华物业管理公司预计增资后的资本结构表 单位,万元
（ EBIT— 800× 15%）（ 1— 40%）
=
（ EBIT— 1300× 15%）（ 1— 40%）
1700 1200
举例 4,解答得解,EBIT=375万元将 375万元代入 求得净资产的收益率
（ EBIT— 800× 15%）（ 1— 40%）
× 100%=9%1700=
可以看出：当息税前利润 等于 375万元 时,选择 股权和负债 筹资 均可 ；如果 息税前利润 大于 375万元，选择 负债 筹资 有利 ；如 息税前利润 小于 375
万元，选择 股权 筹资 有利 。
第二节 物业管理资金筹措一、筹资渠道与方式二、筹资种类三、物业管理企业的资金筹措一、筹资渠道与方式
1,筹资渠道（资金供应过程）
⑴国家财政投入资金
⑵银行信贷资金
⑶非金融机构资金
⑷其它企业投入资金
⑸民间投入资金
⑹企业自留资金
⑺外商及港澳台资金
2、企业筹资方式
⑴吸收直接投资
⑵发行股票
⑶银行借款
⑷商业信贷
⑤发行债券
⑹融资租赁等筹资渠道与方式的关系筹资方式 筹资渠道 资金成本 财务风险 资本类型长期借款 银行及金融机构 较低 较高 负债资金发行债券 社会大众等 较低 较高 负债资金发行股票 企业、个人等 很高 很低 股权资本吸收投资 国家、企业、个人、外商等 很高 很低 股权资本租赁 企业、租赁公司等 高 一般 负债资金二、筹资种类分类标准 项 目权益性质 股权资本 债务资本按期限长短 长期资金 短期资金是否通过金融机构 直接筹资 间接筹资按资金取得方式 内部筹资 外部筹资主权资本与债务资本的差异股（主）权资本 （永久性资本） 债务资本剩余追索权 固定追索权不可抵免税收 可抵免税收在财务困难时具有最后清偿权 在财务困难时具有优先清偿权无期限 有期限主要表现为：所有者权益、风险资本、普通股、认股权证主要表现为：银行借款、
公司债券、商业汇票等股权资本筹集吸收直接投资概念股票筹资管理吸收直接投资吸收直接投资是指企业按照“共同投资,共同经营,共担风险、共享利润”的原则直接吸收国家、法人、个人投入的资金的一种筹资方式。
投入主体国有资本法人资本个人资本外商资本出资形式现金非现金资产实物资产 无形资产投入资本筹资的种类,
吸收投资的特点
1、吸收直接投资的优点,
(1) 有利于增强企业信誉及借款能力；
(2) 有利于尽快形成生产力；
(3) 有利于降低财务风险。
2,吸收直接投资的缺点,
（ 1）资金成本较高；
（ 2）企业控制权容易分散；
（ 3）不便于进行产权交易；
（ 4）融资规模受到限制。
投入资本筹资的优缺点优点增强企业信誉尽快形成生产力财务风险低缺点资金成本较高不便交易股票筹资管理
1、股票的概念及特征
2、股票的种类：普通股、优先股
3、普通股筹资的优缺点
（ 1）优点：资本具有永久性，无到期日，不需归还；
没有固定的股利负担过重，筹资风险较小；
增强公司的举债能力；
容易吸收社会闲散资金。
（ 2）缺点：资本成本较高；分散公司的控制权；可能引发股价下跌。
4、股票的定价：未来收益现值法
D1 D2 Dn
P＝ ＋ ＋ … ＋
（ 1＋ Ks） （ 1＋ Ks） （ 1＋ Ks）
股票的种类：
股票种类普通股和优先股记名股和无名股面值股和无面值股
A股,B股,H股和 N股票面记名否票面有无金额发行对象和上市地区国家股、法人股、个人股和外资股投资主体始发股和新股发行时间先后股东的权利和义务普通股筹资的优缺点优 点
1.没有固定股利负担
2.无须还本
3.筹资风险小
4.增强公司信誉缺点
1.资本成本较高
2.分散控制权
3.可能导致股价下跌负债筹资一,长期借款二、企业债券
1、债券发行价格的确定债券面额 债券面额 × 票面利率债券发行价格 ﹦ ＋
（ 1 ＋市场利率） （ 1＋ 市场利率）
2、债券筹资的优缺点
（ 1）优点：成本低；起杠杆作用；保障股东的控制权；调整资本结构。
（ 2）缺点：偿债压力大；不利于现金流量安排。
三、融资租赁四、商业信用五、短期借款种类基本建设贷款更新改造贷款科研开发贷款新产品试制贷款抵押贷款（实物资产、有价证券）
信用贷款政策性银行贷款商业性银行贷款保险公司贷款贷款机构有无抵押品用途长期借款的优缺点筹资速度快借款成本较低借款弹性较大筹资数量有限限制条款较多可以发挥财务杠杆的作用筹资风险较高优点缺点公司债券种类记名债券、
无记名债券参与公司债券、
非参与公司债券收益公司债券、可转换公司债券、
附认股权公司债券上市债券、
非上市债券固定利率债券、
浮动利率债券抵押债券 （担保债券）、
信用债券 （无担保债券）
是否记名是否参与公司盈余分配享有的权利是否上市是否抵押财产利率是否固定四、债券发行价格的确定决定因素确定方法债券面额票面利率市场利率债券期限
n
t tn 1 11 市场利率）（
债券年息市场利率）（
债券面额债券发行价格计算公式市场利率与票面利率比较等价发行溢价发行折价发行六、债券筹资的优缺点优点 缺点成本较低可利用财务杠杆保障股东控制权便于调整资本结构筹资数量有限限制条件较多财务风险较高三、商业信用筹资的优点方便及时限制条件少弹性大筹资免费商业信用筹资的缺点
1、期限短
2、成本高第三节物业管理资金成本和资本结构决策一、资金成本二、资本结构决策资金成本资金成本是指企业筹集和使用资金而付出的代价 [包括筹资费用和占用 ( 使用 )费 用 ]。
占用（使用）费用，由于占用资本而发生的成本。
如支付给股东的投资股利、支付给银行的贷款利息、支付给债券持有人的债息资金成本的性质
(1) 资金成本是企业的投资者对投入企业的资本所要求的收益率；
(2) 资金成本是投资项目的机会成本。
模型：
式中,Ks—— 股票成本率；
D0 —— 上年股利；
D1 —— 第一年股利；
g —— 股利固定增长率；
P0 —— 股票市价；
Fc f —— 筹资费用率。
资金成本率 模型
K=
D
（ P－ F）
× 100% =
D
P（ 1 － f）
× 100%
综合资金成本计算公式
n
j
jjw
WKK
1
综合资金成本计算公式式中,Kw= 综合资金成本 (加权平均资金成本 )
Kj —— 第 j 种资金的成本；
Wj—— 第 j 种资金占全部资金总额的比重，即权数
【例】 综合（加权平均）资金成本
【例】新达公司共有资金 100万元，其中，债券
30万元，优先股 10万元，普通股 40万元，留存收益 20万元，各种资金的成本分别为,Kb=6%,
Kp=12%,Ks=15.5%,Ke=15%。 试计算该企业综合资金成本率。
〖 解析 〗 计算各种资金所占比重
%30%1 0 01 0 030bW
%10%1 0 01 0 010pW
%40%1 0 01 0 040sW
%20%1 0 01 0 020eW
2．计算加权平均资金成本：
KW = WbKb + WpKp + WsKs + WeKe
= 30%× 6%+10%× 12%+40%× 15.5%
+ 20%× 15%
= 12.2%
二、资本结构决策
1、影响 资本结构决策的因素
①企业经营者的风险态度
②企业的获利能力
③企业资产结构
④税收政策
⑤银行等金融机构态度
⑥行业差别
2,资金结构的调整
①存量调整
②增量调整
③减量调整本章小结重点：
1．筹资原则
2．最优资本结构
3．财务杠杆难点：
无差异点分析法
⒈满足其生产经营的需要
⒉满足其资本结构调整需要企业筹资要考虑的因素经济性因素
① 筹资成本
② 筹资风险
③投资项目及其收益能力
④资本结构及其弹性非经济性因素
① 筹资的顺利程序
② 资金使用的约束程序
③ 筹资的社会效应
④ 筹资对企业控制权的影响二、筹资原则
1、规模适度
2、结构合理
3、成本节约
4、时机得当
5、依法筹资三、资本结构资本结构中 负债 筹资的意义
1、一定程度的负债有利于降低企业的资金成本
2、负债筹资具有杠杆作用
3、负债经营会加大企业的财务风险最优资本结构的标准：
1、企业综合资金成本最低
2、有利于股东财富最大化
3、资产保持适宜流动，并使资本结构具有弹性
4、企业承担财务风险适度提高净资产的收益率财务杠杆系数的概念财务杠杆：是反映息税前收益与普通股每股收益之间的关系，特别用于衡量息税前收益变动对普通股每股收益变动的影响程度。
（作用,适度的负债经营 利用财务杠杆 会相应提高净资产 的 收益率 ）
财务杠杆系数：是指息税前收益变动的百分比所引起的每股收益百分比的幅度 。 （在 资产总额和负债总额 保持不变 的前提下,净资产收益率 或 每股收益额 是息税前利润的 倍数增长）
财务杠杆系数越大，表明企业偿债压力越大，筹资风险也越大；
反之，财务杠杆系数越小，表明企业偿债压力越小，筹资风险也越小；财务杠杆系数为 1，表示利息费用为零，不存在财务杠杆。
财务杠杆系数计算公式
△ EPS÷ EPS
△ EBIT÷ EBITDFL=
EPS= （ EBIT－ I）（ 1－ T）N
△ EPS=
△ EBIT×（ 1－ T）
N
公式 1
公式 2
公式 3
－ DP
DP,优先股股利最优资本的决策方法一种是比较资本成本法；
另一种是无差异点分析法：也叫 EBIT—
— EPS分析法，它是利用无差异的分析选择和确定负债与所有者权益之间的比例关系。
举例 1：比较资本成本法某物业管理企业拟筹资 2500万元，其中发行债券 1000万元，筹资费率为 2%，债券利率为 10%，所得税税率为 33%；优先股为 500万元，年股利率为 12%，筹资费率为 3%；普通股为 1000万元，筹资费率为 4%，第一年预期股利率为 10%，以后逐年增长 4%。
要求：计算各种条件下的资金成本。
2、南方公司的所得税税率为 30%，该公司年初资金结构是，
银行借款 400万元，年利率 10%，普通股 800万股，每股面值
1元，今年期望股利为 0.12元，以后每年增长 4%。现计划增资
400万元，拟定的两个增资方案是：
方案 A,发行 400万元公司债券，票面利率（年） 12%，发行费率 1%，此时，公司财务风险增加，普通股期望股利将增至每股 0.13元，以后每年增长 5%；
方案 B,发行优先股股票 400万元，每股 1元，每年支付固定股利 0.2元，发行费率 1%。
要求：
（ 1）计算年初综合资金成本率；
（ 2）计算方案 A综合资金成本率；
（ 3）计算方案 B综合资金成本率；
（ 4）对 A,B方案进行选择。
2、解：
（ 1）年初综合资金成本率的计算银行借款成本率 =10%×（ 1-30%） =7%
普通股成本率 =
年初综合资金成本率 =
（ 2）方案 A的综合资金成本公司债券的资金成本率 =
普通股资金成本率 =
方案 A综合资金成本率 =
（ 3）方案 B的综合资金成本率优先股资金成本率 =
方案 B综合资金成本率 =
（ 4）由于方案 A的综合资金成本率最低，应当选择方案 A
在融资过程中这种每股收益的分析方法是利用
“每股收益无差别点”进行的。
每股税后收益无差别点，又称每股盈余无差别点或每股利润无差别点。它是指普通股每股税后收益不受筹资方式的影响的销售水平。根据每股税后无差别点，可以分析判断在什么样的销售水平下，采用何种筹资方式来安排和调整资本结构。
每股税后收益无差别点每股税后收益无差别点计算公式
（ EBIT－ I1）×（ 1 － T） （ EBIT－ I2)×（ 1－ T）
C 1
= C
2
EBIT,为息税前利润平衡点
C1,C2,为两种增资方案下股权资本总额
I1,I2,为两种增资方案下的年利息净资产的收益率,净资产收益率的增长率
⒈ 净资产的收益率
=[总资产的报酬率 + ×（总资产报酬率－平均负债利率） ] ×（ 1－所得税税率）
负债资本股权资本
⒉净资产收益率的增长率 =财务杠杆系数×息税前利润增长率式中,DFL--------财务杠杆系数
EPS---------为每股税后收益
I ----------- 债务利息
T-----------所得税率
N----------- 流通在外的普通股股数
EBIT------ 息税前收益
C -----为两种增资方案下股权资本总额
DP ---------
其计算公式中各指标的涵义优先股股利举例 2,无差别点分析法某企业资产总额为 100万元，负债与资本的比例为 60：
40，借款的年利率为 10%，企业基期息税前利润率为
10%。公司计划期的息税前利润率由 10%增长到 30%，
即息税前利润增长率为 200%。假定企业所得税率为
40%，问净资产的收益率将增长多少？
计算表 单位：万元项 目 基 期 报 告 期息税前利润 10﹒ 0 10（ 1+200%） =30
利息 6﹒ 0 6﹒ 0
税前利润 4﹒ 0 24﹒ 0
税额（税率 40%） 1﹒ 6 9﹒ 6
税后利润 2﹒ 4 14﹒ 4
资本 40﹒ 0 40﹒ 0
税后净资产的收益率 6% 36%
举例 2：解答从上表看出，净资产的收益率由 6%提高到 36%，其增长倍数为 5倍净资产的收益率 =
财务杠杆系数 =
验证,200%× 2﹒ 5=5﹒ 0
36%－ 6%
6% =5﹒ 0
10
60－ 6
=2﹒ 5
举例 3
3,某公司目前发行在外的普通股为 100万股 （ 每股 1元 ）,
已发行 10%利率的债券 400万元,该公司打算为一个新的投资项目融资 500万元,新项目投产后公司每年息税前盈余增加到 200万元 。 现有两个方案可供选择,（ 1）
按 12%的利率发行债券； （ 2） 按每股 20元发行新股；
公司适用的所得税 40%。
要求：
（ 1） 计算两个方案的每股盈余；
（ 2） 计算两个方案的每股盈余无差别点息税前盈余；
（ 3） 计算两个方案的财务杠杆系数；
（ 4） 判断哪个方案更好 。
举例 3,解答项目 方案（ 1） 方案（ 2）
息税前盈余（万元） 200 200
目前利息（万元） 40 40
新增利息（万元） 60 ----
税前利润（万元） 100 160
税后净利（万元） 60 96
普通股股数（万股） 100 500/20=125
每股盈余（元 /股） 0,6 0,77
预计增资后的资本结构表 单位,万元
⑵
（ EBIT— 40—— 60）（ 1— 40%）
=
（ EBIT— 40）（ 1— 40%）
100 100+500/20
EBIT=340（ 万元）
（ 3）方案 1 财务杠杆系数 =
200－ 40－ 60
200
=2
方案 2 财务杠杆系数 =
200
200－ 40
=1﹒ 25
举例 3,解答
（ 4） 当息税前利润等于 340万元，选择股权和负债筹资均可；如果 息税前利润大于
340万元，选择负债筹资有利；如 息税前利润小于 340万元，选择股权筹资有利。 由于方案 2每股盈余大于方案 1，且其财务杠杆系数 1﹒ 25小于 2，因此方案 2收益高且风险低，所以方案 2优于方案 1。
∴
举例 4P92：
美华物业管理公司目前的资本总额为 2000万元，其结构为：长期债务资本 800万元，普通股权益 1200万元，
现准备增资 500万元，有两种增资方案,A方案增加股权资本； B方案增加负债资本已知：增资前的负债利率为 10%，若采用负债筹资方案，则全部负债利率提高到 15%，公司所得税率为
40%，增资后息税前利润率为 20%，试比较并选择两种方案。
举例 4,解答项 目 增加股权资本 增加债务资本资产总额 2500 2500
其中：股权资本 1700 1200
债务资本 800 1300
息税前利润 500 500
减：利息 120 195
税前利润 380 305
减：所得税 152 122
税后净利润 228 183
税后净资产率 13﹒ 41% 15﹒ 25%
美华物业管理公司预计增资后的资本结构表 单位,万元
（ EBIT— 800× 15%）（ 1— 40%）
=
（ EBIT— 1300× 15%）（ 1— 40%）
1700 1200
举例 4,解答得解,EBIT=375万元将 375万元代入 求得净资产的收益率
（ EBIT— 800× 15%）（ 1— 40%）
× 100%=9%1700=
可以看出：当息税前利润 等于 375万元 时,选择 股权和负债 筹资 均可 ；如果 息税前利润 大于 375万元，选择 负债 筹资 有利 ；如 息税前利润 小于 375
万元，选择 股权 筹资 有利 。
第二节 物业管理资金筹措一、筹资渠道与方式二、筹资种类三、物业管理企业的资金筹措一、筹资渠道与方式
1,筹资渠道（资金供应过程）
⑴国家财政投入资金
⑵银行信贷资金
⑶非金融机构资金
⑷其它企业投入资金
⑸民间投入资金
⑹企业自留资金
⑺外商及港澳台资金
2、企业筹资方式
⑴吸收直接投资
⑵发行股票
⑶银行借款
⑷商业信贷
⑤发行债券
⑹融资租赁等筹资渠道与方式的关系筹资方式 筹资渠道 资金成本 财务风险 资本类型长期借款 银行及金融机构 较低 较高 负债资金发行债券 社会大众等 较低 较高 负债资金发行股票 企业、个人等 很高 很低 股权资本吸收投资 国家、企业、个人、外商等 很高 很低 股权资本租赁 企业、租赁公司等 高 一般 负债资金二、筹资种类分类标准 项 目权益性质 股权资本 债务资本按期限长短 长期资金 短期资金是否通过金融机构 直接筹资 间接筹资按资金取得方式 内部筹资 外部筹资主权资本与债务资本的差异股（主）权资本 （永久性资本） 债务资本剩余追索权 固定追索权不可抵免税收 可抵免税收在财务困难时具有最后清偿权 在财务困难时具有优先清偿权无期限 有期限主要表现为：所有者权益、风险资本、普通股、认股权证主要表现为：银行借款、
公司债券、商业汇票等股权资本筹集吸收直接投资概念股票筹资管理吸收直接投资吸收直接投资是指企业按照“共同投资,共同经营,共担风险、共享利润”的原则直接吸收国家、法人、个人投入的资金的一种筹资方式。
投入主体国有资本法人资本个人资本外商资本出资形式现金非现金资产实物资产 无形资产投入资本筹资的种类,
吸收投资的特点
1、吸收直接投资的优点,
(1) 有利于增强企业信誉及借款能力；
(2) 有利于尽快形成生产力；
(3) 有利于降低财务风险。
2,吸收直接投资的缺点,
（ 1）资金成本较高；
（ 2）企业控制权容易分散；
（ 3）不便于进行产权交易；
（ 4）融资规模受到限制。
投入资本筹资的优缺点优点增强企业信誉尽快形成生产力财务风险低缺点资金成本较高不便交易股票筹资管理
1、股票的概念及特征
2、股票的种类：普通股、优先股
3、普通股筹资的优缺点
（ 1）优点：资本具有永久性，无到期日，不需归还；
没有固定的股利负担过重，筹资风险较小；
增强公司的举债能力；
容易吸收社会闲散资金。
（ 2）缺点：资本成本较高；分散公司的控制权；可能引发股价下跌。
4、股票的定价：未来收益现值法
D1 D2 Dn
P＝ ＋ ＋ … ＋
（ 1＋ Ks） （ 1＋ Ks） （ 1＋ Ks）
股票的种类：
股票种类普通股和优先股记名股和无名股面值股和无面值股
A股,B股,H股和 N股票面记名否票面有无金额发行对象和上市地区国家股、法人股、个人股和外资股投资主体始发股和新股发行时间先后股东的权利和义务普通股筹资的优缺点优 点
1.没有固定股利负担
2.无须还本
3.筹资风险小
4.增强公司信誉缺点
1.资本成本较高
2.分散控制权
3.可能导致股价下跌负债筹资一,长期借款二、企业债券
1、债券发行价格的确定债券面额 债券面额 × 票面利率债券发行价格 ﹦ ＋
（ 1 ＋市场利率） （ 1＋ 市场利率）
2、债券筹资的优缺点
（ 1）优点：成本低；起杠杆作用；保障股东的控制权；调整资本结构。
（ 2）缺点：偿债压力大；不利于现金流量安排。
三、融资租赁四、商业信用五、短期借款种类基本建设贷款更新改造贷款科研开发贷款新产品试制贷款抵押贷款（实物资产、有价证券）
信用贷款政策性银行贷款商业性银行贷款保险公司贷款贷款机构有无抵押品用途长期借款的优缺点筹资速度快借款成本较低借款弹性较大筹资数量有限限制条款较多可以发挥财务杠杆的作用筹资风险较高优点缺点公司债券种类记名债券、
无记名债券参与公司债券、
非参与公司债券收益公司债券、可转换公司债券、
附认股权公司债券上市债券、
非上市债券固定利率债券、
浮动利率债券抵押债券 （担保债券）、
信用债券 （无担保债券）
是否记名是否参与公司盈余分配享有的权利是否上市是否抵押财产利率是否固定四、债券发行价格的确定决定因素确定方法债券面额票面利率市场利率债券期限
n
t tn 1 11 市场利率）（
债券年息市场利率）（
债券面额债券发行价格计算公式市场利率与票面利率比较等价发行溢价发行折价发行六、债券筹资的优缺点优点 缺点成本较低可利用财务杠杆保障股东控制权便于调整资本结构筹资数量有限限制条件较多财务风险较高三、商业信用筹资的优点方便及时限制条件少弹性大筹资免费商业信用筹资的缺点
1、期限短
2、成本高第三节物业管理资金成本和资本结构决策一、资金成本二、资本结构决策资金成本资金成本是指企业筹集和使用资金而付出的代价 [包括筹资费用和占用 ( 使用 )费 用 ]。
占用（使用）费用，由于占用资本而发生的成本。
如支付给股东的投资股利、支付给银行的贷款利息、支付给债券持有人的债息资金成本的性质
(1) 资金成本是企业的投资者对投入企业的资本所要求的收益率；
(2) 资金成本是投资项目的机会成本。
模型：
式中,Ks—— 股票成本率；
D0 —— 上年股利；
D1 —— 第一年股利；
g —— 股利固定增长率；
P0 —— 股票市价；
Fc f —— 筹资费用率。
资金成本率 模型
K=
D
（ P－ F）
× 100% =
D
P（ 1 － f）
× 100%
综合资金成本计算公式
n
j
jjw
WKK
1
综合资金成本计算公式式中,Kw= 综合资金成本 (加权平均资金成本 )
Kj —— 第 j 种资金的成本；
Wj—— 第 j 种资金占全部资金总额的比重，即权数
【例】 综合（加权平均）资金成本
【例】新达公司共有资金 100万元，其中，债券
30万元，优先股 10万元，普通股 40万元，留存收益 20万元，各种资金的成本分别为,Kb=6%,
Kp=12%,Ks=15.5%,Ke=15%。 试计算该企业综合资金成本率。
〖 解析 〗 计算各种资金所占比重
%30%1 0 01 0 030bW
%10%1 0 01 0 010pW
%40%1 0 01 0 040sW
%20%1 0 01 0 020eW
2．计算加权平均资金成本：
KW = WbKb + WpKp + WsKs + WeKe
= 30%× 6%+10%× 12%+40%× 15.5%
+ 20%× 15%
= 12.2%
二、资本结构决策
1、影响 资本结构决策的因素
①企业经营者的风险态度
②企业的获利能力
③企业资产结构
④税收政策
⑤银行等金融机构态度
⑥行业差别
2,资金结构的调整
①存量调整
②增量调整
③减量调整本章小结重点：
1．筹资原则
2．最优资本结构
3．财务杠杆难点：
无差异点分析法
