物业管理企业会计
2009年 7月 31日星期五第 2章 物业管理企业会计核算基础
2.1 会计要素及其确认
2.2 会计科目与会计账户本章小结学习目标
2.3 复式记账与借贷记账法
2.4 会计凭证
2.5 会计账薄
2.6 账务处理程序
2.7 会计电算化思考题 基本训练物业管理企业会计
2009年 7月 31日星期五学习目标通过本章的学习，学生应该掌握会计的基本要素及确认，掌握复式记账的原理及借贷记账法、会计科目的设置、会计凭证的填制和审核、会计账簿的登记、账务处理程序及有关会计电算化的基本理论内容，为以后各章的学习打下良好的基础。
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2.1 会计要素及其确认
2.1.1会计要素概念会计要素，是指按照交易或者事项的经济特征所作的基本分类，分为反映企业财务状况的会计要素和反映企业经营成果的会计要素。它既是会计确认和计量的依据，
也是确定财务报表结构和内容的基础。
我国物业管理企业会计要素按照其性质分为资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润，其中，资产、负债和所有者权益要素侧重于反映企业的财务状况，收入、
费用和利润要素侧重于反映企业的经营成果。会计要素的界定和分类可以使财务会计系统更加科学严密，并可为使用者提供更加有用的信息。
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2.1.2反映企业财务状况的会计要素及其确认
1)资产
（ 1）资产的定义资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。
（ 2）资产的特征：
①资产能够直接或间接地给企业带来经济利益。
②资产应为企业拥有或者控制的资源。
③资产是由企业过去的交易或者事项形成的。
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(3)资产的分类。资产按其流动性不同，分为流动资产和非流动资产。
流动资产是指预计在一个正常营业周期中变现、出售或耗用，
或者主要为交易目的而持有，或者预计在资产负债表日起一年内 (含一年 )变现的资产，以及自资产负债表日起一年内交换其他资产或清偿负债的能力不受限制的现金或现金等价物。流动资产主要包括货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款、预付款项、应收利息、应收股利、其他应收款、存货等。
非流动资产是指流动资产以外的资产，主要包括长期股权投资、固定资产、在建工程、工程物资、无形资产、开发支出等。
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（ 4）资产的确认条件将一项资源确认为资产，首先应当符合资产的定义。除此之外，还需要同时满足以下两个条件：
①与该资源有关的经济利益很可能流入企业。
②该资源的成本或者价值能够可靠地计量。
2)负债
（ 1）负债的定义负债是指企业过去的交易或者事项形成的预期会导致经济利益流出企业的现时义务。现时义务是指企业在现行条件下已承担的义务。未来发生的交易或者事项形成的义务，不属于现时义务，不应当确认为负债。
(2)负债的特征。负债具有以下基本特征：
①负债的清偿预期会导致经济利益流出企业。
②负债是由过去的交易或事项形成的。
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(3)负债的分类。负债按其流动性不同，分为流动负债和非流动负债。
流动负债是指预计在一个正常营业周期中清偿、或者主要为交易目的而持有、或者自资产负债表日起一年内 (含一年 )到期应予以清偿、或者企业无权自主地将清偿推迟至资产负债表日后一年以上的负债。流动负债主要包括短期借款、应付票据、
应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、
应付股利、其他应付款等。
非流动负债是指流动负债以外的负债，主要包括长期借款、
应付债券、长期应付款、代管基金等。
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（ 4）负债的确认条件将一项现时义务确认为负债，首先应当符合负债的定义。
除此之外，还需要同时满足以下两个条件：
①与该义务有关的经济利益很可能流出企业。
②未来流出的经济利益的金额能够可靠地计量。
3)所有者权益
（ 1）所有者权益的定义所有者权益是指企业资产扣除负债后，由所有者享有的剩余权益。公司的所有者权益又称为股东权益。所有者权益反映了所有者对企业资产的剩余索取权，是企业资产中扣除债权人权益后应由所有者享有的部分。
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（ 2）所有者权益具有以下特征：
①除非发生减资、清算或分派现金股利，企业不需要偿还所有者权益；
②企业清算时，只有在清偿所有的负债后，所有者权益才返还给所有者；
③所有者凭借所有者权益能够参与企业利润的分配。
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（ 3）所有者权益的来源构成所有者权益按其来源主要包括所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益等。
所有者投入的资本，是指所有者投入企业的资本部分，
它既包括构成企业注册资本或者股本部分的金额，也包括投入资本超过注册资本或者股本部分的金额，即资本溢价或者股本溢价。
直接计入所有者权益的利得和损失，是指不应计入当期损益、会导致所有者权益发生增减变动的、与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的利得或者损失。
留存收益，是企业历年实现的净利润留存于企业的部分，
主要包括计提的盈余公积和未分配利润。
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（ 4）所有者权益的确认条件由于所有者权益体现的是所有者在企业中的剩余权益，因此，所有者权益的确认主要依赖于其他会计要素，尤其是资产和负债的确认；所有者权益金额的确定也主要取决于资产和负债的计量。例如，
企业接受投资者投入的资产，在该资产符合企业资产确认条件时，也相应地符合了所有者权益的确认条件。
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2.1.3反映企业经营成果的会计要素及其确认
1)收入
（ 1)收入的定义收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。
根据收入的定义，收入具有以下几个方面的特征：
①收入应当是企业在日常活动中形成的。
②收入应当会导致经济利益的流入，该流入不包括所有者投入的资本。
③收入应当最终会导致所有者权益的增加。
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（ 2）收入的确认条件收入的确认除了应当符合定义外，还应当满足严格的确认条件。收入只有在经济利益很可能流入，从而导致企业资产增加或者负债减少，且经济利益的流入额能够可靠计量时才能予以确认。因此，收入的确认至少应当同时符合下列条件：
①与收入相关的经济利益很可能流入企业；
②经济利益流入企业的结果会导致企业资产的增加或者负债的减少；
③经济利益的流入额能够可靠地计量。
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2)费用
（ 1）费用的定义费用，是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。
根据费用的定义，费用具有以下几个方面的特征：
①费用应当是企业在日常活动中发生的。
②费用应当会导致经济利益的流出，该流出不包括向所有者分配的利润。
③费用应当最终会导致所有者权益的减少。
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（ 2）费用的确认条件费用的确认除了应当符合定义外，还应当满足严格的确认条件，即费用只有在经济利益很可能流出，从而导致企业资产减少或者负债增加，且经济利益的流出额能够可靠地计量时才能予以确认。因此，费用的确认至少应当符合以下条件：
①与费用相关的经济利益应当很可能流出企业；
②经济利益流出企业的结果会导致资产的减少或者负债的增加；
③经济利益的流出额能够可靠计量。
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3）利润
（ 1）利润的定义利润是指企业在一定会计期间的经营成果。反映的是企业的经营业绩情况。利润通常是评价企业管理层业绩的一项重要指标，也是投资者、债权人等作出投资决策、信贷决策等重要参考指标。
（ 2）利润的来源构成利润包括收入减去费用后的净额、直接计入当期利润的利得和损失等。
（ 3）利润的确认条件利润反映的是收入减去费用、利得减去损失后的净额，因此，
利润的确认主要依赖于收入和费用以及利得和损失的确认，其金额的确定也主要取决于收入、费用、利得、损失金额的计量。
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2.1.4会计等式如前所述，六项会计要素反映了资金运动的静态和动态两个方面，具有紧密的相关性，它们在数量上存在着特定的平衡关系，这种平衡关系用公式来表示，就是通常所说的会计等式。会计等式是反映会计要素之间平衡关系的计算公式，
它是各种会计核算方法的理论基础。
1）资产＝负债＋所有者权益这是最基本的会计等式。如前所述，资产是由于过去的交易或事项所引起，能为企业带来经济利益的资源。资产来源于所有者的投入资本和债权人的借入资金及其在生产经营中所产生的效益，分别归属于所有者和债权人。归属于所有者的部分形成所有者权益，归属于债权人的部分形成债权人权益 (即企业的负债 )。
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2009年 7月 31日星期五经济业务的发生引起等式两边会计要素变动的方式可以总结归纳为以下四种类型：
（ 1）经济业务的发生引起等式两边金额同时增加，增加金额相等，变动后等式仍保持平衡。
[例 2-1]宏达物业管理公司收到所有者追加的投资 50 000元，
款项存入银行。
这项经济业务使银行存款增加了 50 000元，即等式左边的资产增加了 50 000元，同时等式右边的所有者权益也增加 50 000元，
因此并没有改变等式的平衡关系。
（ 2）经济业务的发生引起等式两边金额同时减少，减少金额相等，变动后等式仍保持平衡。
[例 2-2]宏达物业管理公司用银行存款归还所欠 B企业的货款 20
000元。
这项经济业务使企业的银行存款即资产减少了 20 000元，同时应付账款即负债也减少了 20 000元，也就是说等式两边同时减少
20 000元，等式依然成立。
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（ 3）经济业务的发生引起等式左边即资产内部的项目此增彼减，增减的金额相同，变动后资产的总额不变，等式仍保持平衡。
[例 2-3]1月 15日，宏达物业管理公司用银行存款 80 000元购买一台生产设备，设备已交付使用。
这项经济业务使企业的固定资产增加了 80 000元，但同时银行存款减少了 80 000元，也就是说企业的资产内部发生增减变动，
但资产总额不变。
（ 4）经济业务的发生引起等式右边负债内部项目此增彼减，
或所有者权益内部项目此增彼减，或负债与所有者权益项目之间的此增彼减，增减的金额相同，变动后等式右边总额不变，等式仍保持平衡。
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[例 2— 4]宏达物业管理公司向银行借入 10 000元直接用于归还拖欠的货款。
这项经济业务使企业的应付账款减少了 10 000元，同时短期借款增加了 10 000元，即企业的负债内部发生增减变动，但负债总额不变。
[例 2— 5] 宏达物业管理公司经批准同意以资本公积金
100 000元转增实收资本。
这项经济业务使企业的资本公积减少了 100 000元，同时实收资本增加了 100 000元，即企业的所有者权益内部发生增减变动，但所有者权益总额不变。
在实际工作中，企业每天发生的经济业务要复杂得多，
但无论其引起会计要素如何变动，都不会破坏资产与权益的恒等关系 (亦即会计等式的平衡 )。
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2)收入 -费用 =利润企业经营的目的是为了获取收入，实现盈利。企业在取得收入的同时，也必然要发生相应的费用。通过收入与费用的比较，才能确定企业一定时期的盈利水平。
广义而言，企业一定时期所获得的收入扣除所发生的各项费用后的余额，即表现为利润。在实际工作中，
由于收入不包括处置固定资产净收益、固定资产盘盈、
出售无形资产收益等，费用也不包括处置固定资产净损失、自然灾害损失等，所以，收入减去费用，并经过调整后，才等于利润。
收入、费用和利润之间的上述关系，是编制利润表的基础。
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2.2 会计科目与会计账户
2.2.1会计科目
1)会计科目的概述
（ 1）会计科目的意义为了全面、系统、分类地核算和监督各项经济业务的发生情况，就要对各会计要素所包括的具体内容进行科学的分类，
并赋予每一类内容一个专用的名称。会计科目就是对会计对象的具体内容进行分类核算的项目。设置会计科目是设置账户、编制记账凭证、成本计算与财产清查、编制会计报表的基础。
（ 2）会计科目的设置原则
①合法性原则。
②相关性原则。
③实用性原则。
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2)会计科目的分类与分级
（ 1）会计科目的分类我国,企业会计制度,将企业的会计分为六大类，即资产类、负债类、共同类、所有者权益类、成本类和损益类。
物业管理企业可以根据实际需要，对会计科目作必要的增减或合并，如物料用品较多的物业管理公司，可以增设“物料用品”科目；企业内部各部门周转使用的备用金，
可以增设“备用金”科目。企业承受物业工程的，可以增设“物业工程”科目。企业接受委托管理维修基金的，可以增设“代管基金”科目。
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（ 2）会计科目的分级会计科目按照提供指标的详细程度不同，分为一级科目、二级科目和三级科目。
①一级科目。一级科目即总分类科目，也称总账科目，是指对会计对象的具体内容进行总括分类的会计科目，是进行总分类核算的依据。为了满足国家宏观经济管理的需要，一级科目原则上由国家统一规定。
②二级科目。二级科目即二级明细科目，也称子科目，是指在一级科目的基础上，对一级科目所反映的经济内容进行较为详细分类的会计科目。二级科目依据国家统一规定的会计科目和要求，
并根据经营管理的需要，由企业自行设置。
③三级科目。三级科目即明细科目，也称细目，是指在二级科目的基础上，对二级科目所反映的经济内容进一步详细分类的会计科目。明细科目也由企业依据国家统一规定的会计科目和要求，
根据经营管理的需要自行设置。
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2.2.2会计账户
1)账户的概念和分类账户是根据会计科目设置的，具有一定格式和结构，
用于分类反映会计要素增减变动情况及其结果的载体。
设置账户是会计核算的重要方法之一。
同会计科目的分类相对应，账户按其所提供信息的详细程度及其统驭关系不同分为总分类账户 (简称总账账户或总账 )和明细分类账户 (简称明细账 )；按其所反映的经济内容不同分为资产类账户、负债类账户、所有者权益类账户、成本类账户、损益类账户等。
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2)账户的基本结构和内容账户分为左方 (记账符号为“借” )、右方 (记账符号为“贷” )
两个方向，一方登记增加，另一方登记减少。资产、成本、费用类账户借方登记增加额，贷方登记减少额；负债、所有者权益、
收入类账户借方登记减少额，贷方登记增加额。
账户中登记本期增加的金额，称为本期增加发生额；登记本期减少的金额，称为本期减少发生额；增减相抵后的差额，称为余额，余额按照时间不同，分为期初余额和期末余额。
其基本关系如下：
期末余额＝期初余额＋本期增加发生额－本期减少发生额对于资产、成本、费用类账户：
期末余额＝期初余额＋本期借方发生额－本期贷方发生额对于负债、所有者权益、收入类账户：
期末余额＝期初余额＋本期贷方发生额－本期借方发生额账户的内容具体包括账户名称、记录经济业务的日期、所依据记账凭证编号、经济业务摘要、增减金额、余额等。
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3)总分类账户与明细分类账户的平行登记
（ 1）总分类账户与明细分类账户的关系总分类账户对明细分类账户具有统驭控制作用；明细分类账户对总分类账户具有补充说明作用。总分类账户与其所属明细分类账户在总金额上应当相等。
（ 2）总分类账户与明细分类账户的平行登记平行登记是指对所发生的每项经济业务事项，都要以会计凭证为依据，一方面记入有关总分类账户，另一方面记入有关总分类账户所属明细分类账户的方法。
总分类账户与明细分类账户平行登记要求做到：所依据会计凭证相同、借贷方向相同、所属会计期间相同、计入总分类账户的金额与计入其所属明细分类账户的合计金额相等。
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4)账户与会计科目的联系和区别会计科目与账户都是对会计对象具体内容的分类，
两者口径一致，性质相同，会计科目是账户的名称，也是设置账户的依据，账户是会计科目的具体运用。没有会计科目，账户便失去了设置的依据；没有账户，就无法发挥会计科目的作用。两者的区别是：会计科目仅仅是账户的名称，不存在结构；而账户则具有一定的格式和结构。
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2.3 复式记账与借贷记账法
2.3.1复式记账的涵义为了核算和监督会计对象，首先应当设置账户，但是要取得经济管理所必需的资料，还必须采用一定的记账方法。记账方法就是将经济业务登记到账簿中去的方法。记账方法分为单式记账方法和复式记账法，单式记账方法是指发生的每笔经济业务只有在一个账户中登记，以货币为主要记账内容。
复式记账法是对每项经济业务，以相等的金额在两个或两个以上相互联系的账户中进行登记，借以全面反映一项经济业务所引起的会计要素增减变动的一种专门方法。目前，我国所有企业、单位都采用复式记账的方法。
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2.3.2借贷记账法的概念及特点借贷记账法是以复式记账的基本原理为基础，以“借”
和“贷”作为记账符号，以“有借必有贷，借贷必相等”
为记账规律，反映会计对象具体内容的增减变化及其结果的一种复式记账方法。其主要特点为：
1)记账符号记账符号，是会计核算中采用的一种抽象标记，表示经济业务的增减变动和记账方向。在借贷记账法下,“借”、
“贷”两个符号对会计等式两边的会计要素规定了相反的含义。用“借”、“贷”作为记账符号时，哪个符号表示增加，哪个符号表示减少，这要由账户的基本性质来决定。
在资产类和成本费用类账户中，一般借方表示增加，贷方表示减少，余额通常在借方；在负债、所有者权益和收入类账户中，一般贷方表示增加，借方表示减少，余额通常在贷方。
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2)记账规则以“有借必有贷，借贷必相等”作为记账规则。借贷记账法对每项经济业务，按照相等的金额，同时记入一个账户的借方和另一个账户的贷方，或同时记入一个账户的借方 (或贷方 )和几个账户的贷方 (或借方 )。由于“借”、“贷”是同时出现的记账符号，而同时出现的借方和贷方金额必然相等。
3)试算平衡试算平衡是指根据会计等式的平衡原理，按照记账规律的要求，通过汇总计算和比较，来检查账户记录是否正确、完整的一种方法。因借贷记账法对每一项经济业务都以相等的金额，
同时在相应账户的借方和贷方中进行登记，所以，各账户期初借方余额合计应等于各账户期初贷方余额合计；各账户本期借方发生额合计，应等于各账户本期贷方发生额合计；各账户期末借方余额合计，应等于各账户期末贷方余额合计。试算平衡方法主要有两种，即发生额试算平衡法和余额试算平衡法。
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2009年 7月 31日星期五
（ 1）发生额试算平衡法。它是根据本期所有账户借方发生额合计与贷方发生额合计的恒等关系，检验本期发生额记录是否正确的方法。
全部科目的本期借方发生额合计数＝全部科目的本期贷方发生额合计数
（ 2）余额试算平衡法。它是根据本期所有账户借方余额合计与贷方余额合计的恒等关系，检验本期账户记录是否正确的方法。
全部科目的借方余额合计数＝全部科目的贷方余额合计数物业管理企业会计
2009年 7月 31日星期五下面举例说明借贷记账法的运用。
[例 2-6]宏达物业管理公司收到某单位投入的资本 50000元存入银行。
这笔经济业务涉及“银行存款”和“实收资本”两个账户。“银行存款”属资产类账户，增加数记入借方；“实收资本”属所有者权益类账户，增加数记入贷方，用,T”
字形账户表示。如图 2-1所示：
图 2-1
借方 银行存款 贷方 借方 实收资本 贷方
50 000 50 000
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[例 2-7]宏达物业管理公司以银行存款 20 000元偿还前欠某企业账款。
这笔经济业务涉及“银行存款”和“应付账款”两个账户。“银行存款”属资产类账户，减少数记入贷方；“应付账款”属负债类账户，减少数记入借方，用,T”字形账户表示。如图 2— 2所示：
图 2— 2
借方 银行存款 贷方 借方 应付账款 贷方
20 000 20 000
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2009年 7月 31日星期五
[例 2-8]宏达物业管理公司用银行存款 200 000元购入一台全新不需安装的机器设备。
这笔经济业务涉及“银行存款”和“固定资产”两个账户，前者减少，后者增加。“银行存款”和“固定资产”
都属资产类账户，增加数记入借方，减少数记入贷方，用
,T”字形账户表示。如图 2— 3所示：
图 2— 3
借方 固定资产 贷方 借方 银行存款 贷方
200 000 200 000
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[例 2-9]宏达物业管理公司将资本公积金 150 000按法定程序转增资本。
这笔经济业务涉及“实收资本”和“资本公积”两个账户，前者增加，后者减少。“实收资本”和“资本公积”
都属所有者权益账户，增加数记入贷方，减少数记入借方，
用,T”字形账户表示。如图 2— 4所示：
图 2— 4
借方 实收资本 贷方 借方 资本公积 贷方
150 000 150 000
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2.3.3会计分录会计分录是指运用复式记账原理，对每项经济业务应登记的账户和应借、应贷金额的一种记录方式。会计分录按其包括账户的数量，又可分简单会计分录和复合会计分录。简单会计分录是指经济业务只涉及两个账户的“一借一贷”的会计分录，复合会计分录是指经济业务涉及多个账户的,一借多贷”或“多借一贷”
的会计分录，一般不编制“多借多贷”的会计分录。
现将上述举例的四项经济业务编制成简单的会计分录列示如下：
[例 2-10] 借：银行存款 50 000
贷：实收资本 50 000
[例 2-11] 借：应付账款 20 000
贷：银行存款 20 000
[例 2-12] 借：固定资产 200 000
贷：银行存款 200 000
[例 2-13] 借：资本公积 150 000
贷：实收资本 150 000
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2009年 7月 31日星期五以上四笔会计分录都是简单会计分录，下面再举例说明复合会计分录的编制。
[例 2-14]宏达物业管理公司购进材料一批，价值 40 000
元，以银行存款支付 20 000元，其余 20 000元暂欠。
这笔经济业务涉及“材料”、“银行存款”、“应付账款”三个账户。“材料”属资产类账户，增加数记入借方；
“银行存款”也属资产类账户，减少数记入贷方；“应付账款”属负债类账户，增加数记入贷方。这项经济业务的会计分录如下：
借：材料 40 000
贷：银行存款 20 000
应付账款 20 000
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[例 2-15] 宏达物业管理公司以银行存款 60000元，偿还银行短期借款 40000元和前欠某单位货款 20000元。
这笔经济业务涉及“银行存款”、,短期借款”、
“应付账款”三个账户。“银行存款”属资产类账户，减少数记入贷方；“短期借款”,“应付账款”属负债类账户，减少数记入借方。这项经济业务的会计分录如下：
借：短期借款 40 000
应付账款 20 000
贷：银行存款 60 000
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2.4 会计凭证
2.4.1会计凭证的意义和种类填制和审核会计凭证，是会计核算的基本方法之 —,也是会计核算工作的起点，在会计核算中的意义主要有三个方面：
第一，记录经济业务，提供记账依据；第二，明确经济责任，
强化内部控制；第三，监督经济活动，控制经济运行。
会计凭证按照填制的程序和用途不同，分为原始凭证和记账凭证两类。
2.4.2原始凭证原始凭证又称单据，是在经济业务发生或完成时取得或填制的，用以记录或证明经济业务的发生或完成情况的原始凭据。原始凭证是会计核算的原始资料和重要依据。
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1)原始凭证的基本内容原始凭证一般应具备以下基本内容 (也称为原始凭证要素 )：
①原始凭证名称；②填制原始凭证的日期；③接受原始凭证单位名称；④经济业务内容 (含数量、单价、金额等 )；⑤填制单位签章；⑥有关人员签章；⑦凭证附件。除此之外，可以增加必要的内容。
2)原始凭证的种类
（ 1）原始凭证按照来源不同，分为外来原始凭证和自制原始凭证。
（ 2）原始凭证按照填制手续及内容不同，分为一次凭证、累计凭证和汇总凭证。
（ 3）原始凭证按照格式不同，分为通用凭证和专用凭证。
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3)原始凭证的填制要求为了确保会计核算资料的真实、准确，填制原始凭证时，要求做到记录真实、内容完整、手续完备、填制及时，同时要求书写清楚、规范，凭证编号要连续。
4)原始凭证的审核
（ 1）真实性审核。原始凭证真实性的审核包括凭证日期是否真实、业务内容是否真实、数据是否真实，所记录的经济业务是否符合企业生产经营活动的需要。
（ 2）合法性、合理性审核。审核原始凭证所记录经济业务是否有违反国家法律法规的情况，是否履行了规定的凭证传递和审核程序。
（ 3）完整性审核。审核原始凭证中的要素是否填写齐全，相关手续是否齐备，有关经办人员是否都已签名或盖章，主管人员是否审核、批准等。
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2.4.3记账凭证记账凭证是会计人员根据审核无误的原始凭证，按照经济业务的内容加以归类，并据以确定会计分录后所填制的会计凭证，它是登记账簿的直接依据。它是介于原始凭证与账簿之间的中间环节，是登记明细分类账户和总分类账户的依据。
1)记账凭证的基本内容记账凭证一般应具备以下基本内容：①记账凭证的名称；
②填制记账凭证的日期；③记账凭证的编号；④经济业务的内容摘要；⑤经济业务所涉及的会计科目及其记账方向；⑥
经济业务的金额；⑦记账标记；⑧所附原始凭证张数；⑨会计主管、记账、审核、出纳、制单等有关人员签章。
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2)记账凭证的种类记账凭证按其所反映的经济内容不同，一般分为收款凭证、付款凭证和转账凭证。
(1)收款凭证。是指用于记录现金和银行存款收款业务的会计凭证。收款凭证根据现金和银行存款收入业务的原始凭证填制，是登记现金日记账、银行存款日记账以及有关明细账和总账等账簿的依据。
(2) 付款凭证。是指用于记录现金和银行存款付款业务的会计凭证。付款凭证根据有关现金和银行存款支付业务的原始凭证填制，是登记现金、银行存款日记账以及有关明细账和总账等账簿的依据,也是出纳人员支付款项的依据。
(3)转账凭证。是指用于记录不涉及现金和银行存款业务的会计凭证。转账凭证根据有关转账业务的原始凭证填制,是登记有关明细账和总账等账簿的依据。
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3)记账凭证的填制
（ 1）记账凭证的填制要求记账凭证填制的正确与否，直接影响到整个会计核算过程。填制记账凭证时应做到：填写凭证的名称、日期、
编号；写明经济业务的摘要；填写应借、应贷会计科目的名称和金额；制单、记账、审核和会计主管有关人员的签章；注明附件张数。
（ 2）记账凭证的填制方法。
现举例说明记账凭证的填制方法。
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[例 2-16]宏达物业公司收到某业主通过银行转账支付的物业管理费 3 000元。对这笔业务，应编制一张银行存款收款凭证。如表 2-6所示：
表 2-6 收 款 凭 证借方科目：银行存款 2007年 7 月 31 日 收字第 5号 附件 1张摘要贷方科目 记账 金额一级科目 二级科目收到物业费 主营业务收 入 √ 3 000
合计 3 000
会计主管,×× 记账,×× 出纳,×× 审核,×× 制单,××
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[例 2-17]宏达物业公司购买材料一批，价格 3000元，以银行存款支付。对该业务应填制一张付款凭证。如表 2-7所示：
表 2-7
付 款 凭 证贷方科目：银行存款 2007 年 7 月 31 日 付字第 2 号 附件 1张摘要贷方科目 记账 金额一级科目 二级科目购买材料 材料 √ 3 000
合计 3 000
会计主管,×× 记账,×× 出纳,×× 审核,×× 制单,××
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[例 2-18]宏达物业管理公司将盈余公积 20 000元转增实收资本 。 对这笔经济业务,应编制一张转账凭证,如表 2-8所示：
表 2-8 转 账 凭 证
2007 年 7 月 31 日 转字第 20 号 附件 1张摘要会计科目 记账 借方金额 贷方金额一级科目 二级科目盈余公积转增资本 盈余公积 20 000
实收资本 20 000
合计会计主管,×× 记账,×× 出纳,×× 审核,×× 制单,××
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4)记账凭证的审核为了保证会计信息的质量，在记账之前应由有关稽核人员对记账凭证进行严格的审核。其审核的主要内容是：内容是否真实；项目是否齐全；科目是否正确；金额是否正确；书写是否正确。
此外，出纳人员在办理收款或付款业务后，应在凭证上加盖
“收讫”或“付讫”的戳记，以避免重收重付。
2.4.4会计凭证的传递与保管
1)会计凭证的传递会计凭证的传递是指从会计凭证的取得或填制时起至归档保管过程中，在单位内部有关部门和人员之间的传送程序。会计凭证的传递是会计核算得以正常、有效进行的前提。
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2)会计凭证的保管会计凭证的保管是指会计凭证记账后的整理、装订、归档和存查工作。物业企业对会计凭证必须妥善保管，以便日后随时查阅，同时便于上级及其他有关单位进行凭证检查。会计凭证的保管期限，由会计制度统一规定。为了便于经济活动和财务收支的检查，对各种会计凭证应该保存一定的年限。保管期满以后，必须按照规定手续报经批准，
才能销毁。
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2.5 会计账薄
2.5.1会计账簿的意义和种类
1）会计账簿的意义
（ 1）通过账簿的设置和登记，可以记载、储存会计信息，
全面反映会计主体在一定时期内所发生的各项资金运动，储存所需要的各项会计信息。
（ 2）通过账簿的设置和登记，可以分类、汇总会计信息，
提供一定时期内经济活动的详细情况和财务状况及经营成果。
（ 3）通过账簿的设置和登记，可以检查、校正会计信息。
（ 4）通过账簿的设置和登记，编报、输出会计信息。
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2)账簿的种类账簿可以按其用途和外型特征等不同标准进行分类。
（ 1）按用途分类账簿按其用途的不同，可以分为序时账簿、分类账簿和备查账簿三类。
（ 2）按外型特征分类账簿按其外型特征的不同，可分为订本账、活页账和卡片账三种。
2.5.2会计账簿的登记
1)会计账簿的主要内容
（ 1）封面。主要标明账簿的名称，如总分类账、现金日记账、
银行存款日记账等。
（ 2）扉页。主要列明科目索引、账簿启用和经管人员一览表等。
（ 3）账页。账页是账簿用来记录具体经济业务的载体。主要包括：账户的名称、登记账户的日期栏、凭证种类和号数栏、摘要栏、金额栏、总页次和分户页次。
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2)会计账簿的格式和登记方法
（ 1）日记账的格式和登记方法日记账按其所核算和监督经济业务的范围，可分为特种日记账和普通日记账。这些日记账的设置和登记方法如下：
①现金日记账。现金日记账是用来核算和监督库存现金每天的收入、支出和结存情况的特种日记账。由出纳人员根据同现金收付有关的记账凭证，按时间顺序逐日逐笔进行登记。现金日记账的一般格式和登记方法如下：
现金日记账设借方、贷方和余额三个基本的金额栏目，
一般将其分别称为收入、支出和结余三个基本栏目。在金额栏与摘要栏之间常常插入“对方科目”，以便记账时标明现金收入的来源科目和现金支出的用途科目。三栏式现金日记账的格式见表 2— 9。
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② 银行存款日记账。银行存款日记账是用来核算和监督银行存款每日的收入、支出和结余情况的特种日记账。
银行存款日记账的格式有三栏式和多栏式两种，其基本结构与现金日记账相同。由于银行存款的支付，都是根据特定的银行结算凭证进行的，因此，银行存款日记账的格式在适当位置应增加一栏“结算凭证”，以便记账时标明每笔业务的结算凭证及编号，便于与银行核对账目。另外，现金日记账和银行存款日记账必须采用订本式账簿，不得使用银行对账单代替日记账。
表 2-9 现 金 日 记 账 ( 三栏式 )
年 凭证号摘要对方科目 收入 支出 结余月 日物业管理企业会计
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③ 转账日记账 。 转账日记账是根据转账凭证逐日逐笔顺序登记的账簿,其格式如表 2— 10。 我国使用这种日记账的不多 。
表 2-10 转 账 日 记 账年 凭证号 摘要借方 贷方月 日 一级科 目 金额 一级科目 金额
④ 普通日记账 。 普通日记账是用来序时登记全部经济业务的账簿,又称为分录簿 。 一般只设借方和贷方两个金额栏次,以满足编制会计分录的需要,普通日记账可采用转账日记账的格式 。 对于规模较小,经济业务不多的企业,使用普通日记账程序简便,可以满足业务需要 。
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（ 2） 总分类账的格式和登记方法总分类账最常用的格式为三栏式,设置借方,贷方和余额三个基本金额栏目,表 2-11为一般三栏式总分类账 。
表 2-11 总 分 类 账 (三栏式 )
账户名称,
年 凭证号 摘要 借方金额 贷方金额 借或贷 余额月 日物业管理企业会计
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（ 3）明细分类账的格式和登记方法明细分类账是根据二级账户或明细账户开设账页，分类、
连续地登记经济业务以提供明细核算资料的账簿。明细分类账是总分类账的明细记录，它是按照总分类账的核算内容，反映某一具体类别经济活动的财务收支情况，它对总分类账起补充说明的作用，它所提供的资料也是编制会计报表的重要依据。
明细账的格式有三栏式、多栏式、数量金额式和横线登记式 (或称平行式 )等多种，分别介绍如下：
①三栏式明细分类账
②多栏式明细分类账
③数量金额式明细分类账
④横线登记式明细分类账物业管理企业会计
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2.5.3对账和结账
1)对账为了保证帐簿所提供的会计资料正确、真实、可靠，会计人员应定期做好对账工作，做到账证相符、账账相符、账实相符。会计对账工作的主要内容包括,（ 1）账证核对（ 2）
账账核对（ 3）账实核对 （ 4）账表核对
2)结账结账是一项将账簿记录定期结算清楚的账务工作。在一定时期结束时 (如月末、季末或年末 )，为了编制会计报表，
需要进行结账。结账的内容通常包括两个方面：一是结清各种损益类账户，并据以计算确定本期利润；二是结清各资产、
负债和所有者权益账户，分别结出本期发生额合计和余额。
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（ 1）结账的程序
①将本期发生的经济业务全部登记入账，并保证其正确性。
②根据权责发生制的要求，调整有关账项，合理确定本期应计的收入和应计的费用。
③结算出资产、负债和所有者权益类科目的本期发生额和余额，并结转下期。
（ 2）结账的方法月结：月末对账簿进行月终结账。
季结：季度终了，结算出本季度三个月的发生额合计数，写在月结数的下一行内，在摘要栏内注明“本季发生额及余额”
的字样，并在季结数额下画一条红线。
年结：在每年的 12月 31日进行。结出本年 12个月的发生额合计数及年末余额，记在第 4季度季结的下一行，在该行摘要栏内注明“本年累计”或“本年发生额及余额”，然后在年结数下，再划上两条通栏红线，表示封账。
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2.5.4错账更正方法
1）划线更正法在结账前发现账簿记录有文字或数字错误，而记账凭证没有错误，可以采用划线更正法。更正时，可在错误的文字或数字上划一条红线，在红线的上方填写正确的文字或数字，并由记账及相关人员在更正处盖章，以明确责任。但应注意：更正时不得只划销错误数字，应将全部数字划销，并保持原有数字清晰可辨，以便审查。如，将 3 684.00元误记为 6 384.00元，应先在 6 384.00上划 — 条红线以示注销，然后在其上方空白处填写正确的数字，而不能只将前两位数字更正为,36”。
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2）红字更正法红字更正法适用于以下两种情况：
(1)记账后发现记账凭证中的应借、应贷会计科目有错误，从而引起记账错误。更正的方法是：用红字填写 — 张与原记账凭证完全相同的记账凭证，以示注销原记账凭证，然后用蓝字填写一张正确的记账凭证，并据以记账。
(2)记账后发现记账凭证和账簿记录中应借、应贷会计科目无误，只是所记金额大于应记金额。更正的方法是：按多记的金额用红字编制一张与原记账凭证应借、应贷科目完全相同的记账凭证，以冲销多记的金额，并据以记账。
（ 3）补充登记法 (又称补充更正法 )
记账后发现记账凭证和账簿记录中应借、应贷会计科目无误，
只是所记金额小于应记金额。更正的方法是：按少记的金额用蓝字编制一张与原记账凭证应借、应贷科目完全相同的记账凭证，以补充少记的金额，并据以记账。
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2.6 账务处理程序
2.6.1账务处理程序概述
1)账务处理程序的意义账务处理程序也称会计核算组织程序或会计核算形式，是指会计凭证、会计账簿、财务报表相结合的方式。
会计凭证、会计账簿、财务报表之间的结合方式不同，就形成了不同的账务处理程序，不同的账务处理程序又有不同的方法、
特点和适用范围。选择科学、合理的账务处理程序，有利于提高会计工作的质量、效率，能够正确地、及时地、系统地提供会计信息。
2)账务处理程序的种类常用的账务处理程序主要有记账凭证账务处理程序、汇总记账凭证账务处理程序和科目汇总表账务处理程序。以下就三种账务处理程序作简要介绍。
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2.6.2记账凭证账务处理程序
1)基本内容记账凭证账务处理程序是指对发生的经济业务，都要根据原始凭证或汇总原始凭证编制记账凭证，然后根据记账凭证直接登记总分类账的一种账务处理程序。
（ 1）根据原始凭证编制汇总原始凭证；
（ 2）根据原始凭证或汇总原始凭证，编制记账凭证；
（ 3）根据收款凭证、付款凭证逐笔登记现金日记账和银行存款日记账；
（ 4）根据原始凭证、汇总原始凭证和记账凭证，登记各种明细分类账；
（ 5）根据记账凭证逐笔登记总分类账；
（ 6）期末，现金日记账、银行存款日记账和明细分类账的余额同有关总分类账的余额核对相符；
（ 7）期末，根据总分类账和明细分类账的记录，编制财务报表。
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2）优缺点及适用范围记账凭证账务处理程序简单明了，易于理解，总分类账可以较详细地反映经济业务的发生情况。其缺点是：登记总分类账的工作量较大。它适用于规模较小、经济业务较少的单位。
2.6.3汇总记账凭证账务处理程序
1）基本内容汇总记账凭证账务处理程序是根据原始凭证或汇总原始凭证编制记账凭证，再根据记账凭证编制汇总记账凭征，然后据以登记总分类账的一种账务处理程序。
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2009年 7月 31日星期五汇总记账凭证账务处理的一般程序是：
（ 1）根据原始凭证编制汇总原始凭证；
（ 2）根据原始凭证或汇总原始凭证，编制记账凭证；
（ 3）根据收款凭证、付款凭证逐笔登记现金日记账和银行存款日记账；
（ 4）根据原始凭证、汇总原始凭证和记账凭证，登记各种明细分类账；
（ 5）根据各种记账凭证编制有关汇总记账凭证；
（ 6）根据各种汇总记账凭证登记总分类账；
（ 7）期末，现金日记账、银行存款日记账和明细分类账的余额同有关总分类账的余额核对相符；
（ 8）期末，根据总分类账和明细分类账的记录，编制财务报表。
2）优缺点及适用范围汇总记账凭证账务处理程序减轻了登记总分类账的工作量，
便于了解账户之间的对应关系。其缺点是：按每一贷方科目编制汇总转账凭证,不利于会计核算的日常分工，并且工作量较大。
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2.6.4科目汇总表账务处理程序
1)基本内容科目汇总表账务处理程序又称记账凭证汇总表账务处理程序，
它是根据记账凭证定期编制科目汇总表，再根据科目汇总表登记总分类账的一种账务处理程序。
科目汇总表账务处理的一般程序是：
（ 1）根据原始凭证编制汇总原始凭证；
（ 2）根据原始凭证或汇总原始凭证，编制记账凭证；
（ 3）根据收款凭征、付款凭证逐笔登记现金日记账和银行存款日记账；
（ 4）根据原始凭证、汇总原始凭证和记账凭证，登记各种明细分类账；
（ 5）根据各种记账凭证编制科目汇总表；
（ 6）根据科目汇总表登记总分类账；
（ 7）期末，现金日记账、银行存款日记账和明细分类账的余额同有关总分类账的余额核对相符；
（ 8）期末，根据总分类账和明细分类账的记录，编制财务报表。
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2.7 会计电算化
2.7.1会计电算化的意义会计电算化是以电子计算机为主的当代电子和信息技术应用到会计工作中的简称。它主要是应用电子计算机代替人工记账、算账、报账，以及代替部分由大脑完成的对会计信息的处理、分析和判断的过程。会计电算化已发展成为一门融电子计算机科学、管理科学、信息科学和会计科学为一体的新型科学和实用技术。
会计电算化是会计工作的发展方向，对会计工作的各个方面都将产生深刻的影响。发展会计电算化，有利于促进会计工作的规范化，提高会计工作质量；减轻会计人员的劳动强度，提高会计工作的效率，更好地发挥会计的职能作用，为实现会计工作现代化奠定良好的基础。
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2.7.2会计电算化的基本原理
1）会计电算化数据处理的依据会计电算化数据处理仍然遵循会计准则中所规定的借贷记账法。报表的编制是会计恒等式：资产 =负债 +所有者权益。
2）会计科目的设置科目的设置包括定义科目的编码、名称、类型、级次等。科目的设置遵循以下原则：
第一，标准化。第二，适用性。第三，完整性。
3）会计电算化的数据处理数据处理一般包括数据的采集、整理、录入、存储、合并、
排序、分类、查询等。会计电算化程序就是在电子计算机中实现对会计数据的计算和处理过程，它经常要通过系统调查与分析、系统设计、系统调试及试运行。
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2.7.3替代手工记账
1）替代手工记账的定义采用电子计算机替代手工记账，是指应用会计软件输入会计数据，由电子计算机对会计数据进行处理，并打印输出会计账簿和报表。替代手工记账是会计电算化的目标之一。
2）替代手工记账应注意的问题
（ 1）采用电子计算机打印输出书面会计凭证、账簿、报表的，
应当符合国家统一会计制度的要求，采用中文或中外文对照，
字迹清晰，作为会计档案保存，保存期限按,会计档案管理办法,的规定执行。
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（ 2）在当期所有记账凭证数据和明细分类账数据都存储在计算机内的情况下，总分类账可以从这些数据中产生，因此可以用“总分类账户本期发生额及余额对照表”
替代当期总分类账。
（ 3）现金日记账和银行存款日记账的打印，由于受到打印机条件的限制，可采用计算机打印输出的活页账页装订成册，要求每天登记并打印，每天业务较少、不能满页打印的，可按旬打印输出。
（ 4）在保证凭证、账簿清晰的条件下，计算机打印输出的凭证、账簿中表格线可适当减少。
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2.7.4会计电算化的组织和管理会计电算化的组织管理主要包括会计电算化的组织分工和会计档案管理。 1996年财政部发布了,会计电算化工作规范,,对企业会计电算化的组织管理进行了规范。在会计电算化条件下，企业的会计人员可分成两部分：基本会计人员和会计电算化人员。基本会计人员是指手工条件下的日常会计人员，其包括会计主管、会计员和出纳员等；会计电算化人员是指从事会计电算化工作的人员，它由会计主管、软件操作员、资料保管员和系统维护员等组成。在实务工作中，
这两类会计人员往往是互兼的。
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2009年 7月 31日星期五本章小结物业管理企业在经营、管理、服务过程中，会发生大量的经济业务，对这些经济业务进行记录和反映是物业管理企业会计核算工作的基础。本章主要阐述物业会计核算的基础知识。主要内容包括：会计的基本要素及确认；复式记账的原理及借贷记账法；会计科目的设置；会计凭证的填制和审核；会计账簿的登记；账务处理程序及有关会计电算化等基本理论。本章是物业管理企业的核算基础，为全面、准确地核算和监督物业管理企业经济业务提供了理论指导。
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2009年 7月 31日星期五思考题
1.物业管理企业会计的要素包括哪些？各有何主要特征？
2.会计科目与会计账户有何关系？
3.什么是复式记账法？借贷记账法的主要特点有哪些？
4.什么是会计凭证？简述原始凭证和记账凭证有和填制要求？
5.总分类账户与明细分类账户的关系如何？
6．什么是会计电算化？实现会计电算化有何现实意义？
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2009年 7月 31日星期五基本训练一、单项选择题
1．会计科目与账户的区别是（ ）。
A．经济内容不同 B.原始依据不同
C.名称不同 D.以上都不是
2.借贷记账法的理论依据是（ ）。
A.资产 =负债 +所有者权益 B.收入 -费用 =利润
C.借方发生额 =贷方发生额 D.借方余额 =贷方余额
3.借贷记账法的记账规则是（ ）。
A.有借必有贷，借贷必相等 B.有收必有付，收付必相等
C.有增必有减，增减必相等 D.有加必有减，加减必相等
4.在借贷记账法下，账户的借方和贷方哪一方登记增加数，哪一方登记减少数，取决于（ ）。
A.账户的用途 B.账户的性质 C.账户的结构 D.账户的名称
5.会计凭证是（ ）的依据。
A.业务活动 B.编制报表 C.登记账簿 D.原始凭证物业管理企业会计
2009年 7月 31日星期五二、多项选择题
1．在借贷记账法下借方可以表示（ ）。
A．资产增加 B.所有者权益减少
C.收入增加 D.负债增加
2,记账凭证编制的依据是（ ）。
A.原始凭证 B.收款凭证 C.有关账簿 D.原始凭证汇总表
3.总分类账户的明细分类账户平行登记的原则是（ ）。
A.登记的次数相同 B.登记会计期间相同
C.登记的方向相同 D.登记的金额相等
4.在借贷记账法下，下列应登记在有关账户贷方的经济事项是
（ ）。
A.短期借款增加 B.应付账款减少
C.设备减少 D.应交税费增加
5,会计账簿按其外形特征可以分为：（ ）
A．订本式 B.活页式 C 卡片式 D 三栏式物业管理企业会计
2009年 7月 31日星期五三、综合题：
某物业管理企业 2006年 9月发生如下经济业务：
1.收到投资人投入资本金 300 000元，存入银行；
2.从银行提取现金 3 000元；
3.企业用银行存款 20 000元偿还短期借款；
4.职工李红出差，预借差旅费 1500元，用现金支付；
5.企业用现金 500元购买办公用品；
6.企业以资本公积 25 000元转增资本；
7.企业以银行存款 20 000元购入一台机器设备，并交付使用；
8.企业以银行存款支付电话费 490元；
9.企业开出转帐支票一张，金额为 2 789元用于支付购买装饰材料款；
10.职工李红报销差旅费 1300元，多余 200元现金如数交回。
要求：根据上述资料，使用借贷记账法编制会计分录。
2009年 7月 31日星期五第 2章 物业管理企业会计核算基础
2.1 会计要素及其确认
2.2 会计科目与会计账户本章小结学习目标
2.3 复式记账与借贷记账法
2.4 会计凭证
2.5 会计账薄
2.6 账务处理程序
2.7 会计电算化思考题 基本训练物业管理企业会计
2009年 7月 31日星期五学习目标通过本章的学习，学生应该掌握会计的基本要素及确认，掌握复式记账的原理及借贷记账法、会计科目的设置、会计凭证的填制和审核、会计账簿的登记、账务处理程序及有关会计电算化的基本理论内容，为以后各章的学习打下良好的基础。
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2009年 7月 31日星期五
2.1 会计要素及其确认
2.1.1会计要素概念会计要素，是指按照交易或者事项的经济特征所作的基本分类，分为反映企业财务状况的会计要素和反映企业经营成果的会计要素。它既是会计确认和计量的依据，
也是确定财务报表结构和内容的基础。
我国物业管理企业会计要素按照其性质分为资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润，其中，资产、负债和所有者权益要素侧重于反映企业的财务状况，收入、
费用和利润要素侧重于反映企业的经营成果。会计要素的界定和分类可以使财务会计系统更加科学严密，并可为使用者提供更加有用的信息。
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2009年 7月 31日星期五
2.1.2反映企业财务状况的会计要素及其确认
1)资产
（ 1）资产的定义资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。
（ 2）资产的特征：
①资产能够直接或间接地给企业带来经济利益。
②资产应为企业拥有或者控制的资源。
③资产是由企业过去的交易或者事项形成的。
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2009年 7月 31日星期五
(3)资产的分类。资产按其流动性不同，分为流动资产和非流动资产。
流动资产是指预计在一个正常营业周期中变现、出售或耗用，
或者主要为交易目的而持有，或者预计在资产负债表日起一年内 (含一年 )变现的资产，以及自资产负债表日起一年内交换其他资产或清偿负债的能力不受限制的现金或现金等价物。流动资产主要包括货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款、预付款项、应收利息、应收股利、其他应收款、存货等。
非流动资产是指流动资产以外的资产，主要包括长期股权投资、固定资产、在建工程、工程物资、无形资产、开发支出等。
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2009年 7月 31日星期五
（ 4）资产的确认条件将一项资源确认为资产，首先应当符合资产的定义。除此之外，还需要同时满足以下两个条件：
①与该资源有关的经济利益很可能流入企业。
②该资源的成本或者价值能够可靠地计量。
2)负债
（ 1）负债的定义负债是指企业过去的交易或者事项形成的预期会导致经济利益流出企业的现时义务。现时义务是指企业在现行条件下已承担的义务。未来发生的交易或者事项形成的义务，不属于现时义务，不应当确认为负债。
(2)负债的特征。负债具有以下基本特征：
①负债的清偿预期会导致经济利益流出企业。
②负债是由过去的交易或事项形成的。
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(3)负债的分类。负债按其流动性不同，分为流动负债和非流动负债。
流动负债是指预计在一个正常营业周期中清偿、或者主要为交易目的而持有、或者自资产负债表日起一年内 (含一年 )到期应予以清偿、或者企业无权自主地将清偿推迟至资产负债表日后一年以上的负债。流动负债主要包括短期借款、应付票据、
应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、
应付股利、其他应付款等。
非流动负债是指流动负债以外的负债，主要包括长期借款、
应付债券、长期应付款、代管基金等。
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（ 4）负债的确认条件将一项现时义务确认为负债，首先应当符合负债的定义。
除此之外，还需要同时满足以下两个条件：
①与该义务有关的经济利益很可能流出企业。
②未来流出的经济利益的金额能够可靠地计量。
3)所有者权益
（ 1）所有者权益的定义所有者权益是指企业资产扣除负债后，由所有者享有的剩余权益。公司的所有者权益又称为股东权益。所有者权益反映了所有者对企业资产的剩余索取权，是企业资产中扣除债权人权益后应由所有者享有的部分。
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（ 2）所有者权益具有以下特征：
①除非发生减资、清算或分派现金股利，企业不需要偿还所有者权益；
②企业清算时，只有在清偿所有的负债后，所有者权益才返还给所有者；
③所有者凭借所有者权益能够参与企业利润的分配。
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（ 3）所有者权益的来源构成所有者权益按其来源主要包括所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益等。
所有者投入的资本，是指所有者投入企业的资本部分，
它既包括构成企业注册资本或者股本部分的金额，也包括投入资本超过注册资本或者股本部分的金额，即资本溢价或者股本溢价。
直接计入所有者权益的利得和损失，是指不应计入当期损益、会导致所有者权益发生增减变动的、与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的利得或者损失。
留存收益，是企业历年实现的净利润留存于企业的部分，
主要包括计提的盈余公积和未分配利润。
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（ 4）所有者权益的确认条件由于所有者权益体现的是所有者在企业中的剩余权益，因此，所有者权益的确认主要依赖于其他会计要素，尤其是资产和负债的确认；所有者权益金额的确定也主要取决于资产和负债的计量。例如，
企业接受投资者投入的资产，在该资产符合企业资产确认条件时，也相应地符合了所有者权益的确认条件。
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2.1.3反映企业经营成果的会计要素及其确认
1)收入
（ 1)收入的定义收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。
根据收入的定义，收入具有以下几个方面的特征：
①收入应当是企业在日常活动中形成的。
②收入应当会导致经济利益的流入，该流入不包括所有者投入的资本。
③收入应当最终会导致所有者权益的增加。
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（ 2）收入的确认条件收入的确认除了应当符合定义外，还应当满足严格的确认条件。收入只有在经济利益很可能流入，从而导致企业资产增加或者负债减少，且经济利益的流入额能够可靠计量时才能予以确认。因此，收入的确认至少应当同时符合下列条件：
①与收入相关的经济利益很可能流入企业；
②经济利益流入企业的结果会导致企业资产的增加或者负债的减少；
③经济利益的流入额能够可靠地计量。
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2)费用
（ 1）费用的定义费用，是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。
根据费用的定义，费用具有以下几个方面的特征：
①费用应当是企业在日常活动中发生的。
②费用应当会导致经济利益的流出，该流出不包括向所有者分配的利润。
③费用应当最终会导致所有者权益的减少。
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（ 2）费用的确认条件费用的确认除了应当符合定义外，还应当满足严格的确认条件，即费用只有在经济利益很可能流出，从而导致企业资产减少或者负债增加，且经济利益的流出额能够可靠地计量时才能予以确认。因此，费用的确认至少应当符合以下条件：
①与费用相关的经济利益应当很可能流出企业；
②经济利益流出企业的结果会导致资产的减少或者负债的增加；
③经济利益的流出额能够可靠计量。
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3）利润
（ 1）利润的定义利润是指企业在一定会计期间的经营成果。反映的是企业的经营业绩情况。利润通常是评价企业管理层业绩的一项重要指标，也是投资者、债权人等作出投资决策、信贷决策等重要参考指标。
（ 2）利润的来源构成利润包括收入减去费用后的净额、直接计入当期利润的利得和损失等。
（ 3）利润的确认条件利润反映的是收入减去费用、利得减去损失后的净额，因此，
利润的确认主要依赖于收入和费用以及利得和损失的确认，其金额的确定也主要取决于收入、费用、利得、损失金额的计量。
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2.1.4会计等式如前所述，六项会计要素反映了资金运动的静态和动态两个方面，具有紧密的相关性，它们在数量上存在着特定的平衡关系，这种平衡关系用公式来表示，就是通常所说的会计等式。会计等式是反映会计要素之间平衡关系的计算公式，
它是各种会计核算方法的理论基础。
1）资产＝负债＋所有者权益这是最基本的会计等式。如前所述，资产是由于过去的交易或事项所引起，能为企业带来经济利益的资源。资产来源于所有者的投入资本和债权人的借入资金及其在生产经营中所产生的效益，分别归属于所有者和债权人。归属于所有者的部分形成所有者权益，归属于债权人的部分形成债权人权益 (即企业的负债 )。
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2009年 7月 31日星期五经济业务的发生引起等式两边会计要素变动的方式可以总结归纳为以下四种类型：
（ 1）经济业务的发生引起等式两边金额同时增加，增加金额相等，变动后等式仍保持平衡。
[例 2-1]宏达物业管理公司收到所有者追加的投资 50 000元，
款项存入银行。
这项经济业务使银行存款增加了 50 000元，即等式左边的资产增加了 50 000元，同时等式右边的所有者权益也增加 50 000元，
因此并没有改变等式的平衡关系。
（ 2）经济业务的发生引起等式两边金额同时减少，减少金额相等，变动后等式仍保持平衡。
[例 2-2]宏达物业管理公司用银行存款归还所欠 B企业的货款 20
000元。
这项经济业务使企业的银行存款即资产减少了 20 000元，同时应付账款即负债也减少了 20 000元，也就是说等式两边同时减少
20 000元，等式依然成立。
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（ 3）经济业务的发生引起等式左边即资产内部的项目此增彼减，增减的金额相同，变动后资产的总额不变，等式仍保持平衡。
[例 2-3]1月 15日，宏达物业管理公司用银行存款 80 000元购买一台生产设备，设备已交付使用。
这项经济业务使企业的固定资产增加了 80 000元，但同时银行存款减少了 80 000元，也就是说企业的资产内部发生增减变动，
但资产总额不变。
（ 4）经济业务的发生引起等式右边负债内部项目此增彼减，
或所有者权益内部项目此增彼减，或负债与所有者权益项目之间的此增彼减，增减的金额相同，变动后等式右边总额不变，等式仍保持平衡。
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[例 2— 4]宏达物业管理公司向银行借入 10 000元直接用于归还拖欠的货款。
这项经济业务使企业的应付账款减少了 10 000元，同时短期借款增加了 10 000元，即企业的负债内部发生增减变动，但负债总额不变。
[例 2— 5] 宏达物业管理公司经批准同意以资本公积金
100 000元转增实收资本。
这项经济业务使企业的资本公积减少了 100 000元，同时实收资本增加了 100 000元，即企业的所有者权益内部发生增减变动，但所有者权益总额不变。
在实际工作中，企业每天发生的经济业务要复杂得多，
但无论其引起会计要素如何变动，都不会破坏资产与权益的恒等关系 (亦即会计等式的平衡 )。
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2)收入 -费用 =利润企业经营的目的是为了获取收入，实现盈利。企业在取得收入的同时，也必然要发生相应的费用。通过收入与费用的比较，才能确定企业一定时期的盈利水平。
广义而言，企业一定时期所获得的收入扣除所发生的各项费用后的余额，即表现为利润。在实际工作中，
由于收入不包括处置固定资产净收益、固定资产盘盈、
出售无形资产收益等，费用也不包括处置固定资产净损失、自然灾害损失等，所以，收入减去费用，并经过调整后，才等于利润。
收入、费用和利润之间的上述关系，是编制利润表的基础。
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2.2 会计科目与会计账户
2.2.1会计科目
1)会计科目的概述
（ 1）会计科目的意义为了全面、系统、分类地核算和监督各项经济业务的发生情况，就要对各会计要素所包括的具体内容进行科学的分类，
并赋予每一类内容一个专用的名称。会计科目就是对会计对象的具体内容进行分类核算的项目。设置会计科目是设置账户、编制记账凭证、成本计算与财产清查、编制会计报表的基础。
（ 2）会计科目的设置原则
①合法性原则。
②相关性原则。
③实用性原则。
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2)会计科目的分类与分级
（ 1）会计科目的分类我国,企业会计制度,将企业的会计分为六大类，即资产类、负债类、共同类、所有者权益类、成本类和损益类。
物业管理企业可以根据实际需要，对会计科目作必要的增减或合并，如物料用品较多的物业管理公司，可以增设“物料用品”科目；企业内部各部门周转使用的备用金，
可以增设“备用金”科目。企业承受物业工程的，可以增设“物业工程”科目。企业接受委托管理维修基金的，可以增设“代管基金”科目。
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（ 2）会计科目的分级会计科目按照提供指标的详细程度不同，分为一级科目、二级科目和三级科目。
①一级科目。一级科目即总分类科目，也称总账科目，是指对会计对象的具体内容进行总括分类的会计科目，是进行总分类核算的依据。为了满足国家宏观经济管理的需要，一级科目原则上由国家统一规定。
②二级科目。二级科目即二级明细科目，也称子科目，是指在一级科目的基础上，对一级科目所反映的经济内容进行较为详细分类的会计科目。二级科目依据国家统一规定的会计科目和要求，
并根据经营管理的需要，由企业自行设置。
③三级科目。三级科目即明细科目，也称细目，是指在二级科目的基础上，对二级科目所反映的经济内容进一步详细分类的会计科目。明细科目也由企业依据国家统一规定的会计科目和要求，
根据经营管理的需要自行设置。
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2.2.2会计账户
1)账户的概念和分类账户是根据会计科目设置的，具有一定格式和结构，
用于分类反映会计要素增减变动情况及其结果的载体。
设置账户是会计核算的重要方法之一。
同会计科目的分类相对应，账户按其所提供信息的详细程度及其统驭关系不同分为总分类账户 (简称总账账户或总账 )和明细分类账户 (简称明细账 )；按其所反映的经济内容不同分为资产类账户、负债类账户、所有者权益类账户、成本类账户、损益类账户等。
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2)账户的基本结构和内容账户分为左方 (记账符号为“借” )、右方 (记账符号为“贷” )
两个方向，一方登记增加，另一方登记减少。资产、成本、费用类账户借方登记增加额，贷方登记减少额；负债、所有者权益、
收入类账户借方登记减少额，贷方登记增加额。
账户中登记本期增加的金额，称为本期增加发生额；登记本期减少的金额，称为本期减少发生额；增减相抵后的差额，称为余额，余额按照时间不同，分为期初余额和期末余额。
其基本关系如下：
期末余额＝期初余额＋本期增加发生额－本期减少发生额对于资产、成本、费用类账户：
期末余额＝期初余额＋本期借方发生额－本期贷方发生额对于负债、所有者权益、收入类账户：
期末余额＝期初余额＋本期贷方发生额－本期借方发生额账户的内容具体包括账户名称、记录经济业务的日期、所依据记账凭证编号、经济业务摘要、增减金额、余额等。
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3)总分类账户与明细分类账户的平行登记
（ 1）总分类账户与明细分类账户的关系总分类账户对明细分类账户具有统驭控制作用；明细分类账户对总分类账户具有补充说明作用。总分类账户与其所属明细分类账户在总金额上应当相等。
（ 2）总分类账户与明细分类账户的平行登记平行登记是指对所发生的每项经济业务事项，都要以会计凭证为依据，一方面记入有关总分类账户，另一方面记入有关总分类账户所属明细分类账户的方法。
总分类账户与明细分类账户平行登记要求做到：所依据会计凭证相同、借贷方向相同、所属会计期间相同、计入总分类账户的金额与计入其所属明细分类账户的合计金额相等。
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4)账户与会计科目的联系和区别会计科目与账户都是对会计对象具体内容的分类，
两者口径一致，性质相同，会计科目是账户的名称，也是设置账户的依据，账户是会计科目的具体运用。没有会计科目，账户便失去了设置的依据；没有账户，就无法发挥会计科目的作用。两者的区别是：会计科目仅仅是账户的名称，不存在结构；而账户则具有一定的格式和结构。
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2.3 复式记账与借贷记账法
2.3.1复式记账的涵义为了核算和监督会计对象，首先应当设置账户，但是要取得经济管理所必需的资料，还必须采用一定的记账方法。记账方法就是将经济业务登记到账簿中去的方法。记账方法分为单式记账方法和复式记账法，单式记账方法是指发生的每笔经济业务只有在一个账户中登记，以货币为主要记账内容。
复式记账法是对每项经济业务，以相等的金额在两个或两个以上相互联系的账户中进行登记，借以全面反映一项经济业务所引起的会计要素增减变动的一种专门方法。目前，我国所有企业、单位都采用复式记账的方法。
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2.3.2借贷记账法的概念及特点借贷记账法是以复式记账的基本原理为基础，以“借”
和“贷”作为记账符号，以“有借必有贷，借贷必相等”
为记账规律，反映会计对象具体内容的增减变化及其结果的一种复式记账方法。其主要特点为：
1)记账符号记账符号，是会计核算中采用的一种抽象标记，表示经济业务的增减变动和记账方向。在借贷记账法下,“借”、
“贷”两个符号对会计等式两边的会计要素规定了相反的含义。用“借”、“贷”作为记账符号时，哪个符号表示增加，哪个符号表示减少，这要由账户的基本性质来决定。
在资产类和成本费用类账户中，一般借方表示增加，贷方表示减少，余额通常在借方；在负债、所有者权益和收入类账户中，一般贷方表示增加，借方表示减少，余额通常在贷方。
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2)记账规则以“有借必有贷，借贷必相等”作为记账规则。借贷记账法对每项经济业务，按照相等的金额，同时记入一个账户的借方和另一个账户的贷方，或同时记入一个账户的借方 (或贷方 )和几个账户的贷方 (或借方 )。由于“借”、“贷”是同时出现的记账符号，而同时出现的借方和贷方金额必然相等。
3)试算平衡试算平衡是指根据会计等式的平衡原理，按照记账规律的要求，通过汇总计算和比较，来检查账户记录是否正确、完整的一种方法。因借贷记账法对每一项经济业务都以相等的金额，
同时在相应账户的借方和贷方中进行登记，所以，各账户期初借方余额合计应等于各账户期初贷方余额合计；各账户本期借方发生额合计，应等于各账户本期贷方发生额合计；各账户期末借方余额合计，应等于各账户期末贷方余额合计。试算平衡方法主要有两种，即发生额试算平衡法和余额试算平衡法。
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（ 1）发生额试算平衡法。它是根据本期所有账户借方发生额合计与贷方发生额合计的恒等关系，检验本期发生额记录是否正确的方法。
全部科目的本期借方发生额合计数＝全部科目的本期贷方发生额合计数
（ 2）余额试算平衡法。它是根据本期所有账户借方余额合计与贷方余额合计的恒等关系，检验本期账户记录是否正确的方法。
全部科目的借方余额合计数＝全部科目的贷方余额合计数物业管理企业会计
2009年 7月 31日星期五下面举例说明借贷记账法的运用。
[例 2-6]宏达物业管理公司收到某单位投入的资本 50000元存入银行。
这笔经济业务涉及“银行存款”和“实收资本”两个账户。“银行存款”属资产类账户，增加数记入借方；“实收资本”属所有者权益类账户，增加数记入贷方，用,T”
字形账户表示。如图 2-1所示：
图 2-1
借方 银行存款 贷方 借方 实收资本 贷方
50 000 50 000
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2009年 7月 31日星期五
[例 2-7]宏达物业管理公司以银行存款 20 000元偿还前欠某企业账款。
这笔经济业务涉及“银行存款”和“应付账款”两个账户。“银行存款”属资产类账户，减少数记入贷方；“应付账款”属负债类账户，减少数记入借方，用,T”字形账户表示。如图 2— 2所示：
图 2— 2
借方 银行存款 贷方 借方 应付账款 贷方
20 000 20 000
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2009年 7月 31日星期五
[例 2-8]宏达物业管理公司用银行存款 200 000元购入一台全新不需安装的机器设备。
这笔经济业务涉及“银行存款”和“固定资产”两个账户，前者减少，后者增加。“银行存款”和“固定资产”
都属资产类账户，增加数记入借方，减少数记入贷方，用
,T”字形账户表示。如图 2— 3所示：
图 2— 3
借方 固定资产 贷方 借方 银行存款 贷方
200 000 200 000
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2009年 7月 31日星期五
[例 2-9]宏达物业管理公司将资本公积金 150 000按法定程序转增资本。
这笔经济业务涉及“实收资本”和“资本公积”两个账户，前者增加，后者减少。“实收资本”和“资本公积”
都属所有者权益账户，增加数记入贷方，减少数记入借方，
用,T”字形账户表示。如图 2— 4所示：
图 2— 4
借方 实收资本 贷方 借方 资本公积 贷方
150 000 150 000
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2009年 7月 31日星期五
2.3.3会计分录会计分录是指运用复式记账原理，对每项经济业务应登记的账户和应借、应贷金额的一种记录方式。会计分录按其包括账户的数量，又可分简单会计分录和复合会计分录。简单会计分录是指经济业务只涉及两个账户的“一借一贷”的会计分录，复合会计分录是指经济业务涉及多个账户的,一借多贷”或“多借一贷”
的会计分录，一般不编制“多借多贷”的会计分录。
现将上述举例的四项经济业务编制成简单的会计分录列示如下：
[例 2-10] 借：银行存款 50 000
贷：实收资本 50 000
[例 2-11] 借：应付账款 20 000
贷：银行存款 20 000
[例 2-12] 借：固定资产 200 000
贷：银行存款 200 000
[例 2-13] 借：资本公积 150 000
贷：实收资本 150 000
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2009年 7月 31日星期五以上四笔会计分录都是简单会计分录，下面再举例说明复合会计分录的编制。
[例 2-14]宏达物业管理公司购进材料一批，价值 40 000
元，以银行存款支付 20 000元，其余 20 000元暂欠。
这笔经济业务涉及“材料”、“银行存款”、“应付账款”三个账户。“材料”属资产类账户，增加数记入借方；
“银行存款”也属资产类账户，减少数记入贷方；“应付账款”属负债类账户，增加数记入贷方。这项经济业务的会计分录如下：
借：材料 40 000
贷：银行存款 20 000
应付账款 20 000
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[例 2-15] 宏达物业管理公司以银行存款 60000元，偿还银行短期借款 40000元和前欠某单位货款 20000元。
这笔经济业务涉及“银行存款”、,短期借款”、
“应付账款”三个账户。“银行存款”属资产类账户，减少数记入贷方；“短期借款”,“应付账款”属负债类账户，减少数记入借方。这项经济业务的会计分录如下：
借：短期借款 40 000
应付账款 20 000
贷：银行存款 60 000
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2.4 会计凭证
2.4.1会计凭证的意义和种类填制和审核会计凭证，是会计核算的基本方法之 —,也是会计核算工作的起点，在会计核算中的意义主要有三个方面：
第一，记录经济业务，提供记账依据；第二，明确经济责任，
强化内部控制；第三，监督经济活动，控制经济运行。
会计凭证按照填制的程序和用途不同，分为原始凭证和记账凭证两类。
2.4.2原始凭证原始凭证又称单据，是在经济业务发生或完成时取得或填制的，用以记录或证明经济业务的发生或完成情况的原始凭据。原始凭证是会计核算的原始资料和重要依据。
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1)原始凭证的基本内容原始凭证一般应具备以下基本内容 (也称为原始凭证要素 )：
①原始凭证名称；②填制原始凭证的日期；③接受原始凭证单位名称；④经济业务内容 (含数量、单价、金额等 )；⑤填制单位签章；⑥有关人员签章；⑦凭证附件。除此之外，可以增加必要的内容。
2)原始凭证的种类
（ 1）原始凭证按照来源不同，分为外来原始凭证和自制原始凭证。
（ 2）原始凭证按照填制手续及内容不同，分为一次凭证、累计凭证和汇总凭证。
（ 3）原始凭证按照格式不同，分为通用凭证和专用凭证。
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3)原始凭证的填制要求为了确保会计核算资料的真实、准确，填制原始凭证时，要求做到记录真实、内容完整、手续完备、填制及时，同时要求书写清楚、规范，凭证编号要连续。
4)原始凭证的审核
（ 1）真实性审核。原始凭证真实性的审核包括凭证日期是否真实、业务内容是否真实、数据是否真实，所记录的经济业务是否符合企业生产经营活动的需要。
（ 2）合法性、合理性审核。审核原始凭证所记录经济业务是否有违反国家法律法规的情况，是否履行了规定的凭证传递和审核程序。
（ 3）完整性审核。审核原始凭证中的要素是否填写齐全，相关手续是否齐备，有关经办人员是否都已签名或盖章，主管人员是否审核、批准等。
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2.4.3记账凭证记账凭证是会计人员根据审核无误的原始凭证，按照经济业务的内容加以归类，并据以确定会计分录后所填制的会计凭证，它是登记账簿的直接依据。它是介于原始凭证与账簿之间的中间环节，是登记明细分类账户和总分类账户的依据。
1)记账凭证的基本内容记账凭证一般应具备以下基本内容：①记账凭证的名称；
②填制记账凭证的日期；③记账凭证的编号；④经济业务的内容摘要；⑤经济业务所涉及的会计科目及其记账方向；⑥
经济业务的金额；⑦记账标记；⑧所附原始凭证张数；⑨会计主管、记账、审核、出纳、制单等有关人员签章。
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2)记账凭证的种类记账凭证按其所反映的经济内容不同，一般分为收款凭证、付款凭证和转账凭证。
(1)收款凭证。是指用于记录现金和银行存款收款业务的会计凭证。收款凭证根据现金和银行存款收入业务的原始凭证填制，是登记现金日记账、银行存款日记账以及有关明细账和总账等账簿的依据。
(2) 付款凭证。是指用于记录现金和银行存款付款业务的会计凭证。付款凭证根据有关现金和银行存款支付业务的原始凭证填制，是登记现金、银行存款日记账以及有关明细账和总账等账簿的依据,也是出纳人员支付款项的依据。
(3)转账凭证。是指用于记录不涉及现金和银行存款业务的会计凭证。转账凭证根据有关转账业务的原始凭证填制,是登记有关明细账和总账等账簿的依据。
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3)记账凭证的填制
（ 1）记账凭证的填制要求记账凭证填制的正确与否，直接影响到整个会计核算过程。填制记账凭证时应做到：填写凭证的名称、日期、
编号；写明经济业务的摘要；填写应借、应贷会计科目的名称和金额；制单、记账、审核和会计主管有关人员的签章；注明附件张数。
（ 2）记账凭证的填制方法。
现举例说明记账凭证的填制方法。
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[例 2-16]宏达物业公司收到某业主通过银行转账支付的物业管理费 3 000元。对这笔业务，应编制一张银行存款收款凭证。如表 2-6所示：
表 2-6 收 款 凭 证借方科目：银行存款 2007年 7 月 31 日 收字第 5号 附件 1张摘要贷方科目 记账 金额一级科目 二级科目收到物业费 主营业务收 入 √ 3 000
合计 3 000
会计主管,×× 记账,×× 出纳,×× 审核,×× 制单,××
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[例 2-17]宏达物业公司购买材料一批，价格 3000元，以银行存款支付。对该业务应填制一张付款凭证。如表 2-7所示：
表 2-7
付 款 凭 证贷方科目：银行存款 2007 年 7 月 31 日 付字第 2 号 附件 1张摘要贷方科目 记账 金额一级科目 二级科目购买材料 材料 √ 3 000
合计 3 000
会计主管,×× 记账,×× 出纳,×× 审核,×× 制单,××
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[例 2-18]宏达物业管理公司将盈余公积 20 000元转增实收资本 。 对这笔经济业务,应编制一张转账凭证,如表 2-8所示：
表 2-8 转 账 凭 证
2007 年 7 月 31 日 转字第 20 号 附件 1张摘要会计科目 记账 借方金额 贷方金额一级科目 二级科目盈余公积转增资本 盈余公积 20 000
实收资本 20 000
合计会计主管,×× 记账,×× 出纳,×× 审核,×× 制单,××
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4)记账凭证的审核为了保证会计信息的质量，在记账之前应由有关稽核人员对记账凭证进行严格的审核。其审核的主要内容是：内容是否真实；项目是否齐全；科目是否正确；金额是否正确；书写是否正确。
此外，出纳人员在办理收款或付款业务后，应在凭证上加盖
“收讫”或“付讫”的戳记，以避免重收重付。
2.4.4会计凭证的传递与保管
1)会计凭证的传递会计凭证的传递是指从会计凭证的取得或填制时起至归档保管过程中，在单位内部有关部门和人员之间的传送程序。会计凭证的传递是会计核算得以正常、有效进行的前提。
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2)会计凭证的保管会计凭证的保管是指会计凭证记账后的整理、装订、归档和存查工作。物业企业对会计凭证必须妥善保管，以便日后随时查阅，同时便于上级及其他有关单位进行凭证检查。会计凭证的保管期限，由会计制度统一规定。为了便于经济活动和财务收支的检查，对各种会计凭证应该保存一定的年限。保管期满以后，必须按照规定手续报经批准，
才能销毁。
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2.5 会计账薄
2.5.1会计账簿的意义和种类
1）会计账簿的意义
（ 1）通过账簿的设置和登记，可以记载、储存会计信息，
全面反映会计主体在一定时期内所发生的各项资金运动，储存所需要的各项会计信息。
（ 2）通过账簿的设置和登记，可以分类、汇总会计信息，
提供一定时期内经济活动的详细情况和财务状况及经营成果。
（ 3）通过账簿的设置和登记，可以检查、校正会计信息。
（ 4）通过账簿的设置和登记，编报、输出会计信息。
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2)账簿的种类账簿可以按其用途和外型特征等不同标准进行分类。
（ 1）按用途分类账簿按其用途的不同，可以分为序时账簿、分类账簿和备查账簿三类。
（ 2）按外型特征分类账簿按其外型特征的不同，可分为订本账、活页账和卡片账三种。
2.5.2会计账簿的登记
1)会计账簿的主要内容
（ 1）封面。主要标明账簿的名称，如总分类账、现金日记账、
银行存款日记账等。
（ 2）扉页。主要列明科目索引、账簿启用和经管人员一览表等。
（ 3）账页。账页是账簿用来记录具体经济业务的载体。主要包括：账户的名称、登记账户的日期栏、凭证种类和号数栏、摘要栏、金额栏、总页次和分户页次。
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2)会计账簿的格式和登记方法
（ 1）日记账的格式和登记方法日记账按其所核算和监督经济业务的范围，可分为特种日记账和普通日记账。这些日记账的设置和登记方法如下：
①现金日记账。现金日记账是用来核算和监督库存现金每天的收入、支出和结存情况的特种日记账。由出纳人员根据同现金收付有关的记账凭证，按时间顺序逐日逐笔进行登记。现金日记账的一般格式和登记方法如下：
现金日记账设借方、贷方和余额三个基本的金额栏目，
一般将其分别称为收入、支出和结余三个基本栏目。在金额栏与摘要栏之间常常插入“对方科目”，以便记账时标明现金收入的来源科目和现金支出的用途科目。三栏式现金日记账的格式见表 2— 9。
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② 银行存款日记账。银行存款日记账是用来核算和监督银行存款每日的收入、支出和结余情况的特种日记账。
银行存款日记账的格式有三栏式和多栏式两种，其基本结构与现金日记账相同。由于银行存款的支付，都是根据特定的银行结算凭证进行的，因此，银行存款日记账的格式在适当位置应增加一栏“结算凭证”，以便记账时标明每笔业务的结算凭证及编号，便于与银行核对账目。另外，现金日记账和银行存款日记账必须采用订本式账簿，不得使用银行对账单代替日记账。
表 2-9 现 金 日 记 账 ( 三栏式 )
年 凭证号摘要对方科目 收入 支出 结余月 日物业管理企业会计
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③ 转账日记账 。 转账日记账是根据转账凭证逐日逐笔顺序登记的账簿,其格式如表 2— 10。 我国使用这种日记账的不多 。
表 2-10 转 账 日 记 账年 凭证号 摘要借方 贷方月 日 一级科 目 金额 一级科目 金额
④ 普通日记账 。 普通日记账是用来序时登记全部经济业务的账簿,又称为分录簿 。 一般只设借方和贷方两个金额栏次,以满足编制会计分录的需要,普通日记账可采用转账日记账的格式 。 对于规模较小,经济业务不多的企业,使用普通日记账程序简便,可以满足业务需要 。
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（ 2） 总分类账的格式和登记方法总分类账最常用的格式为三栏式,设置借方,贷方和余额三个基本金额栏目,表 2-11为一般三栏式总分类账 。
表 2-11 总 分 类 账 (三栏式 )
账户名称,
年 凭证号 摘要 借方金额 贷方金额 借或贷 余额月 日物业管理企业会计
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（ 3）明细分类账的格式和登记方法明细分类账是根据二级账户或明细账户开设账页，分类、
连续地登记经济业务以提供明细核算资料的账簿。明细分类账是总分类账的明细记录，它是按照总分类账的核算内容，反映某一具体类别经济活动的财务收支情况，它对总分类账起补充说明的作用，它所提供的资料也是编制会计报表的重要依据。
明细账的格式有三栏式、多栏式、数量金额式和横线登记式 (或称平行式 )等多种，分别介绍如下：
①三栏式明细分类账
②多栏式明细分类账
③数量金额式明细分类账
④横线登记式明细分类账物业管理企业会计
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2.5.3对账和结账
1)对账为了保证帐簿所提供的会计资料正确、真实、可靠，会计人员应定期做好对账工作，做到账证相符、账账相符、账实相符。会计对账工作的主要内容包括,（ 1）账证核对（ 2）
账账核对（ 3）账实核对 （ 4）账表核对
2)结账结账是一项将账簿记录定期结算清楚的账务工作。在一定时期结束时 (如月末、季末或年末 )，为了编制会计报表，
需要进行结账。结账的内容通常包括两个方面：一是结清各种损益类账户，并据以计算确定本期利润；二是结清各资产、
负债和所有者权益账户，分别结出本期发生额合计和余额。
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（ 1）结账的程序
①将本期发生的经济业务全部登记入账，并保证其正确性。
②根据权责发生制的要求，调整有关账项，合理确定本期应计的收入和应计的费用。
③结算出资产、负债和所有者权益类科目的本期发生额和余额，并结转下期。
（ 2）结账的方法月结：月末对账簿进行月终结账。
季结：季度终了，结算出本季度三个月的发生额合计数，写在月结数的下一行内，在摘要栏内注明“本季发生额及余额”
的字样，并在季结数额下画一条红线。
年结：在每年的 12月 31日进行。结出本年 12个月的发生额合计数及年末余额，记在第 4季度季结的下一行，在该行摘要栏内注明“本年累计”或“本年发生额及余额”，然后在年结数下，再划上两条通栏红线，表示封账。
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2.5.4错账更正方法
1）划线更正法在结账前发现账簿记录有文字或数字错误，而记账凭证没有错误，可以采用划线更正法。更正时，可在错误的文字或数字上划一条红线，在红线的上方填写正确的文字或数字，并由记账及相关人员在更正处盖章，以明确责任。但应注意：更正时不得只划销错误数字，应将全部数字划销，并保持原有数字清晰可辨，以便审查。如，将 3 684.00元误记为 6 384.00元，应先在 6 384.00上划 — 条红线以示注销，然后在其上方空白处填写正确的数字，而不能只将前两位数字更正为,36”。
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2）红字更正法红字更正法适用于以下两种情况：
(1)记账后发现记账凭证中的应借、应贷会计科目有错误，从而引起记账错误。更正的方法是：用红字填写 — 张与原记账凭证完全相同的记账凭证，以示注销原记账凭证，然后用蓝字填写一张正确的记账凭证，并据以记账。
(2)记账后发现记账凭证和账簿记录中应借、应贷会计科目无误，只是所记金额大于应记金额。更正的方法是：按多记的金额用红字编制一张与原记账凭证应借、应贷科目完全相同的记账凭证，以冲销多记的金额，并据以记账。
（ 3）补充登记法 (又称补充更正法 )
记账后发现记账凭证和账簿记录中应借、应贷会计科目无误，
只是所记金额小于应记金额。更正的方法是：按少记的金额用蓝字编制一张与原记账凭证应借、应贷科目完全相同的记账凭证，以补充少记的金额，并据以记账。
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2.6 账务处理程序
2.6.1账务处理程序概述
1)账务处理程序的意义账务处理程序也称会计核算组织程序或会计核算形式，是指会计凭证、会计账簿、财务报表相结合的方式。
会计凭证、会计账簿、财务报表之间的结合方式不同，就形成了不同的账务处理程序，不同的账务处理程序又有不同的方法、
特点和适用范围。选择科学、合理的账务处理程序，有利于提高会计工作的质量、效率，能够正确地、及时地、系统地提供会计信息。
2)账务处理程序的种类常用的账务处理程序主要有记账凭证账务处理程序、汇总记账凭证账务处理程序和科目汇总表账务处理程序。以下就三种账务处理程序作简要介绍。
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2.6.2记账凭证账务处理程序
1)基本内容记账凭证账务处理程序是指对发生的经济业务，都要根据原始凭证或汇总原始凭证编制记账凭证，然后根据记账凭证直接登记总分类账的一种账务处理程序。
（ 1）根据原始凭证编制汇总原始凭证；
（ 2）根据原始凭证或汇总原始凭证，编制记账凭证；
（ 3）根据收款凭证、付款凭证逐笔登记现金日记账和银行存款日记账；
（ 4）根据原始凭证、汇总原始凭证和记账凭证，登记各种明细分类账；
（ 5）根据记账凭证逐笔登记总分类账；
（ 6）期末，现金日记账、银行存款日记账和明细分类账的余额同有关总分类账的余额核对相符；
（ 7）期末，根据总分类账和明细分类账的记录，编制财务报表。
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2）优缺点及适用范围记账凭证账务处理程序简单明了，易于理解，总分类账可以较详细地反映经济业务的发生情况。其缺点是：登记总分类账的工作量较大。它适用于规模较小、经济业务较少的单位。
2.6.3汇总记账凭证账务处理程序
1）基本内容汇总记账凭证账务处理程序是根据原始凭证或汇总原始凭证编制记账凭证，再根据记账凭证编制汇总记账凭征，然后据以登记总分类账的一种账务处理程序。
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2009年 7月 31日星期五汇总记账凭证账务处理的一般程序是：
（ 1）根据原始凭证编制汇总原始凭证；
（ 2）根据原始凭证或汇总原始凭证，编制记账凭证；
（ 3）根据收款凭证、付款凭证逐笔登记现金日记账和银行存款日记账；
（ 4）根据原始凭证、汇总原始凭证和记账凭证，登记各种明细分类账；
（ 5）根据各种记账凭证编制有关汇总记账凭证；
（ 6）根据各种汇总记账凭证登记总分类账；
（ 7）期末，现金日记账、银行存款日记账和明细分类账的余额同有关总分类账的余额核对相符；
（ 8）期末，根据总分类账和明细分类账的记录，编制财务报表。
2）优缺点及适用范围汇总记账凭证账务处理程序减轻了登记总分类账的工作量，
便于了解账户之间的对应关系。其缺点是：按每一贷方科目编制汇总转账凭证,不利于会计核算的日常分工，并且工作量较大。
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2.6.4科目汇总表账务处理程序
1)基本内容科目汇总表账务处理程序又称记账凭证汇总表账务处理程序，
它是根据记账凭证定期编制科目汇总表，再根据科目汇总表登记总分类账的一种账务处理程序。
科目汇总表账务处理的一般程序是：
（ 1）根据原始凭证编制汇总原始凭证；
（ 2）根据原始凭证或汇总原始凭证，编制记账凭证；
（ 3）根据收款凭征、付款凭证逐笔登记现金日记账和银行存款日记账；
（ 4）根据原始凭证、汇总原始凭证和记账凭证，登记各种明细分类账；
（ 5）根据各种记账凭证编制科目汇总表；
（ 6）根据科目汇总表登记总分类账；
（ 7）期末，现金日记账、银行存款日记账和明细分类账的余额同有关总分类账的余额核对相符；
（ 8）期末，根据总分类账和明细分类账的记录，编制财务报表。
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2.7 会计电算化
2.7.1会计电算化的意义会计电算化是以电子计算机为主的当代电子和信息技术应用到会计工作中的简称。它主要是应用电子计算机代替人工记账、算账、报账，以及代替部分由大脑完成的对会计信息的处理、分析和判断的过程。会计电算化已发展成为一门融电子计算机科学、管理科学、信息科学和会计科学为一体的新型科学和实用技术。
会计电算化是会计工作的发展方向，对会计工作的各个方面都将产生深刻的影响。发展会计电算化，有利于促进会计工作的规范化，提高会计工作质量；减轻会计人员的劳动强度，提高会计工作的效率，更好地发挥会计的职能作用，为实现会计工作现代化奠定良好的基础。
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2.7.2会计电算化的基本原理
1）会计电算化数据处理的依据会计电算化数据处理仍然遵循会计准则中所规定的借贷记账法。报表的编制是会计恒等式：资产 =负债 +所有者权益。
2）会计科目的设置科目的设置包括定义科目的编码、名称、类型、级次等。科目的设置遵循以下原则：
第一，标准化。第二，适用性。第三，完整性。
3）会计电算化的数据处理数据处理一般包括数据的采集、整理、录入、存储、合并、
排序、分类、查询等。会计电算化程序就是在电子计算机中实现对会计数据的计算和处理过程，它经常要通过系统调查与分析、系统设计、系统调试及试运行。
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2.7.3替代手工记账
1）替代手工记账的定义采用电子计算机替代手工记账，是指应用会计软件输入会计数据，由电子计算机对会计数据进行处理，并打印输出会计账簿和报表。替代手工记账是会计电算化的目标之一。
2）替代手工记账应注意的问题
（ 1）采用电子计算机打印输出书面会计凭证、账簿、报表的，
应当符合国家统一会计制度的要求，采用中文或中外文对照，
字迹清晰，作为会计档案保存，保存期限按,会计档案管理办法,的规定执行。
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（ 2）在当期所有记账凭证数据和明细分类账数据都存储在计算机内的情况下，总分类账可以从这些数据中产生，因此可以用“总分类账户本期发生额及余额对照表”
替代当期总分类账。
（ 3）现金日记账和银行存款日记账的打印，由于受到打印机条件的限制，可采用计算机打印输出的活页账页装订成册，要求每天登记并打印，每天业务较少、不能满页打印的，可按旬打印输出。
（ 4）在保证凭证、账簿清晰的条件下，计算机打印输出的凭证、账簿中表格线可适当减少。
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2.7.4会计电算化的组织和管理会计电算化的组织管理主要包括会计电算化的组织分工和会计档案管理。 1996年财政部发布了,会计电算化工作规范,,对企业会计电算化的组织管理进行了规范。在会计电算化条件下，企业的会计人员可分成两部分：基本会计人员和会计电算化人员。基本会计人员是指手工条件下的日常会计人员，其包括会计主管、会计员和出纳员等；会计电算化人员是指从事会计电算化工作的人员，它由会计主管、软件操作员、资料保管员和系统维护员等组成。在实务工作中，
这两类会计人员往往是互兼的。
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2009年 7月 31日星期五本章小结物业管理企业在经营、管理、服务过程中，会发生大量的经济业务，对这些经济业务进行记录和反映是物业管理企业会计核算工作的基础。本章主要阐述物业会计核算的基础知识。主要内容包括：会计的基本要素及确认；复式记账的原理及借贷记账法；会计科目的设置；会计凭证的填制和审核；会计账簿的登记；账务处理程序及有关会计电算化等基本理论。本章是物业管理企业的核算基础，为全面、准确地核算和监督物业管理企业经济业务提供了理论指导。
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2009年 7月 31日星期五思考题
1.物业管理企业会计的要素包括哪些？各有何主要特征？
2.会计科目与会计账户有何关系？
3.什么是复式记账法？借贷记账法的主要特点有哪些？
4.什么是会计凭证？简述原始凭证和记账凭证有和填制要求？
5.总分类账户与明细分类账户的关系如何？
6．什么是会计电算化？实现会计电算化有何现实意义？
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2009年 7月 31日星期五基本训练一、单项选择题
1．会计科目与账户的区别是（ ）。
A．经济内容不同 B.原始依据不同
C.名称不同 D.以上都不是
2.借贷记账法的理论依据是（ ）。
A.资产 =负债 +所有者权益 B.收入 -费用 =利润
C.借方发生额 =贷方发生额 D.借方余额 =贷方余额
3.借贷记账法的记账规则是（ ）。
A.有借必有贷，借贷必相等 B.有收必有付，收付必相等
C.有增必有减，增减必相等 D.有加必有减，加减必相等
4.在借贷记账法下，账户的借方和贷方哪一方登记增加数，哪一方登记减少数，取决于（ ）。
A.账户的用途 B.账户的性质 C.账户的结构 D.账户的名称
5.会计凭证是（ ）的依据。
A.业务活动 B.编制报表 C.登记账簿 D.原始凭证物业管理企业会计
2009年 7月 31日星期五二、多项选择题
1．在借贷记账法下借方可以表示（ ）。
A．资产增加 B.所有者权益减少
C.收入增加 D.负债增加
2,记账凭证编制的依据是（ ）。
A.原始凭证 B.收款凭证 C.有关账簿 D.原始凭证汇总表
3.总分类账户的明细分类账户平行登记的原则是（ ）。
A.登记的次数相同 B.登记会计期间相同
C.登记的方向相同 D.登记的金额相等
4.在借贷记账法下，下列应登记在有关账户贷方的经济事项是
（ ）。
A.短期借款增加 B.应付账款减少
C.设备减少 D.应交税费增加
5,会计账簿按其外形特征可以分为：（ ）
A．订本式 B.活页式 C 卡片式 D 三栏式物业管理企业会计
2009年 7月 31日星期五三、综合题：
某物业管理企业 2006年 9月发生如下经济业务：
1.收到投资人投入资本金 300 000元，存入银行；
2.从银行提取现金 3 000元；
3.企业用银行存款 20 000元偿还短期借款；
4.职工李红出差，预借差旅费 1500元，用现金支付；
5.企业用现金 500元购买办公用品；
6.企业以资本公积 25 000元转增资本；
7.企业以银行存款 20 000元购入一台机器设备，并交付使用；
8.企业以银行存款支付电话费 490元；
9.企业开出转帐支票一张，金额为 2 789元用于支付购买装饰材料款；
10.职工李红报销差旅费 1300元，多余 200元现金如数交回。
要求：根据上述资料，使用借贷记账法编制会计分录。
