第六章物业管理企业收入利润管理物业管理企业收入管理物业管理企业利润与分配的管理主营业务收入主营业务收入：是指物业管理企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供服务，
主营业务收入主营业务收入物业管理收入物业经营收入（经营停车场、游泳池、务类球场）
物业大修理收入（共用设施设备等）
公共性服务收入公共代办性服务收特约服务收入其他业务收入其他业务收入：是指物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、无形资产转让收入及商业用房经营收入等。
营业收入主营业务收入物业经营收入公共性服务收入公共代办性服务收入特约服务收入物业管理收入物业大修理收入其他业务收入房屋中介代销手续费收入材料物资销售收入无形资产转让收入商业用房经营收入营业收入营业收入的确认根据《企业会计制度》规定，企业提供劳务的收入，应分别下列情况确认下计量：
①在同一会计年度内开始并完成的劳务，应在劳务完成时确认收入。
②如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，且在资产负债表中能对该项交易的结果作出可靠估计的，应按完工百分比法确认收入。
营业收入的预测预测方法定性 预测方法定量 预测方法判断分析法专家意见法
（德尔菲法）
算术平均法计算分析法加权平均法增加营业收入的途径
①做好物业管理费的收取工作
②增加有偿（特约）服务内容以增加营业收入
③积极拓展新客户，增加市场份额，增加营业收入
④搞好多种经营，增加其他业务收入一、利润及其构成
（ 一 ） 利润：企业在一定会计期间的经营成果 。
由营业利润,投资净收益,补贴收入和营业外收支等构成,亦称税前利润 。
其中：营业利润 =主营业务利润 +其他业务利润 -营业费用 -管理费用
-财务费用 - 存货跌价损失主营业务利润 =主营业务收入 -销售折让 -主营业务成本
-主营业务税金及附加其他业务利润 =其他业务收入 -其他业务支出利润总额（或亏损总额） =营业利润 +投资净收益（或减投资净损失）
+补贴收入 +营业外收入 -营业外支出
（二）净利润：利润总额减去所得税后的金额。
所得税：企业应计入当期损益的所得税费用 。
利润总额（或亏损总额） =营业利润 +投资净收益（或减投资净损失）
+补贴收入 +营业外收入 -营业外支出举例 1、所得税的预测某物业管理企业预计 2003年会计计算的利润总额为 880000元。
预计用于治理,” 60000元，上年亏损 20000元，利润总额中包括预计国库券利息收入 30000元，及其预计 2003年从联营单位可分得的利润 100000元。该物业管理企业所得税率为 33%，联营单位所得税率为 15%，则预计 2003年应计缴多少所得税？
该企业预计 2003年应缴所得税 =800000-60000-20000-30000-
100000=670000元预计 2003年应纳所得税 =670000× 33%+
100000
1-15% ×（ 33%-15%）
=242276﹒ 47
四、本量利分析在物业管理中应用本量利分析法是根据成本、业务量和利润三者关系进行分析的一种方法。这三者之间的关系为：
利润总额 =营业收入 -变动成本 -固定成本例 5（ P202）
某物业管理企业为经营租用一栋办公楼，每月租金
20000元。该企业对用户采用按户收取管理费用，每户每月 200元，平均每月每户需支付的保安、绿化和卫生清洁等变动费用为 100元，则住户数量对利润的变动为：表 6—— 2利润分析表住户数量
（户）
管理费收入
（元）
总成本
（元）
单位成本
（元）
利润（亏损） （元）
100
1 000
10 000
20 000
200 000
2 000 000
30 000
120 000
1020000
300
120
102
100 000
80 000
980 000
例 5解：
从表 6—— 2可见，总成本由变动成本和固定成本构成。当固定成本不变时，业务量（住户量）的变动幅度与利润变动幅度不同，主要的原因是由于固定成本的存在。这种业务量变动率与利润变动率不同比例的现象被称为经营杠杆作用 。
0 x(件 )
y(元 )
y=px
y=a+bx
a
BEP
x0
y0
保本点保本量
·
利润 P=px－ a－ bx
保本,px－ a－ bx=0
保利,px－ a－ bx=TP(目标利润 )
y=bx
保本保利分析方程式法
∵ P=px－ (bx＋ a) px－ (bx＋ a)=0
故 x=
故保本销售量 =
a
p－ b
固定成本总额每户收入－每户变动成本
P=0
预测保本点的方法方程式法
∵ P=px－ (bx＋ a) px－ (bx＋ a)=P
故 x=
故 保本销售量 =
a+TP
p－ b
固定成本总额 +目标利润每户收入 － 每户 变动成本
P＞ 0
预测保利点的方法保本保利分析见 例 5（ P202）
（一）账户设置：,利润分配” —— 核算企业利润的分配 (或亏损的弥补 )
和历年分配 (或弥补 )后的积存余额。
◇ 设其他转入、提取法定盈余公积、提取法定公益金、提取储备基金、
提取企业发展基金,提取职工奖励及福利基金,利润归还投资,
应付优先股股利,提取任意盈余公积,应付普通股股利,
转作资本 (或股本 )的普通股股利,未分配利润等明细账利润分配（所有者权益类账户）
① 年终转入本年净亏损 ② 分配利润 ③
“利润分配”其他明细账年终转入
① 年终转入本年净利润 ②,利润分配”
其他明细账年终转出年末余额（借方余额：历年积存的未分配利润；贷方余额：历年积存的未弥补亏损 )
四、利润分配的核算
3、提取任意盈余公积公司制企业在提取前 2项,基金,后，经股东大会决议，可提取任意盈余公积；
其他企业可根据自身需要提取。提取比例由企业视情况而定。
注：若企业以前年度有未弥补守的亏损，则不能提取法定盈余公积和法定公益金。
应先用当年实现的利润来弥补亏损。也可用以前年度提取的盈余公积弥补亏损。
1、提取法定盈余公积公司制企业按当年实现净利润的 10%提取；其他企业根据需要自行确定，但不得低于净利润的 10%。
提取的法定盈余公积超过注册资本的 50%以上的，可以不再提取。
2、提取法定公益金公司制企业按当年实现净利润的 5%-10%提取；其他企业按不高于法定盈余公积的提取比例提取。
4、向投资者分配利润七、利润分配的内容和程序八、影响分红政策的因素影响分红政策的因素法律规定企业自身的因素
①变现能力
②筹资能力
③资金成本
④投资机会
⑤盈利的稳定程度资本保全的限限制企业积累的限制
主营业务收入主营业务收入物业管理收入物业经营收入（经营停车场、游泳池、务类球场）
物业大修理收入（共用设施设备等）
公共性服务收入公共代办性服务收特约服务收入其他业务收入其他业务收入：是指物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、无形资产转让收入及商业用房经营收入等。
营业收入主营业务收入物业经营收入公共性服务收入公共代办性服务收入特约服务收入物业管理收入物业大修理收入其他业务收入房屋中介代销手续费收入材料物资销售收入无形资产转让收入商业用房经营收入营业收入营业收入的确认根据《企业会计制度》规定，企业提供劳务的收入，应分别下列情况确认下计量：
①在同一会计年度内开始并完成的劳务，应在劳务完成时确认收入。
②如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，且在资产负债表中能对该项交易的结果作出可靠估计的，应按完工百分比法确认收入。
营业收入的预测预测方法定性 预测方法定量 预测方法判断分析法专家意见法
（德尔菲法）
算术平均法计算分析法加权平均法增加营业收入的途径
①做好物业管理费的收取工作
②增加有偿（特约）服务内容以增加营业收入
③积极拓展新客户，增加市场份额，增加营业收入
④搞好多种经营，增加其他业务收入一、利润及其构成
（ 一 ） 利润：企业在一定会计期间的经营成果 。
由营业利润,投资净收益,补贴收入和营业外收支等构成,亦称税前利润 。
其中：营业利润 =主营业务利润 +其他业务利润 -营业费用 -管理费用
-财务费用 - 存货跌价损失主营业务利润 =主营业务收入 -销售折让 -主营业务成本
-主营业务税金及附加其他业务利润 =其他业务收入 -其他业务支出利润总额（或亏损总额） =营业利润 +投资净收益（或减投资净损失）
+补贴收入 +营业外收入 -营业外支出
（二）净利润：利润总额减去所得税后的金额。
所得税：企业应计入当期损益的所得税费用 。
利润总额（或亏损总额） =营业利润 +投资净收益（或减投资净损失）
+补贴收入 +营业外收入 -营业外支出举例 1、所得税的预测某物业管理企业预计 2003年会计计算的利润总额为 880000元。
预计用于治理,” 60000元，上年亏损 20000元，利润总额中包括预计国库券利息收入 30000元，及其预计 2003年从联营单位可分得的利润 100000元。该物业管理企业所得税率为 33%，联营单位所得税率为 15%，则预计 2003年应计缴多少所得税？
该企业预计 2003年应缴所得税 =800000-60000-20000-30000-
100000=670000元预计 2003年应纳所得税 =670000× 33%+
100000
1-15% ×（ 33%-15%）
=242276﹒ 47
四、本量利分析在物业管理中应用本量利分析法是根据成本、业务量和利润三者关系进行分析的一种方法。这三者之间的关系为：
利润总额 =营业收入 -变动成本 -固定成本例 5（ P202）
某物业管理企业为经营租用一栋办公楼，每月租金
20000元。该企业对用户采用按户收取管理费用，每户每月 200元，平均每月每户需支付的保安、绿化和卫生清洁等变动费用为 100元，则住户数量对利润的变动为：表 6—— 2利润分析表住户数量
（户）
管理费收入
（元）
总成本
（元）
单位成本
（元）
利润（亏损） （元）
100
1 000
10 000
20 000
200 000
2 000 000
30 000
120 000
1020000
300
120
102
100 000
80 000
980 000
例 5解：
从表 6—— 2可见，总成本由变动成本和固定成本构成。当固定成本不变时，业务量（住户量）的变动幅度与利润变动幅度不同，主要的原因是由于固定成本的存在。这种业务量变动率与利润变动率不同比例的现象被称为经营杠杆作用 。
0 x(件 )
y(元 )
y=px
y=a+bx
a
BEP
x0
y0
保本点保本量
·
利润 P=px－ a－ bx
保本,px－ a－ bx=0
保利,px－ a－ bx=TP(目标利润 )
y=bx
保本保利分析方程式法
∵ P=px－ (bx＋ a) px－ (bx＋ a)=0
故 x=
故保本销售量 =
a
p－ b
固定成本总额每户收入－每户变动成本
P=0
预测保本点的方法方程式法
∵ P=px－ (bx＋ a) px－ (bx＋ a)=P
故 x=
故 保本销售量 =
a+TP
p－ b
固定成本总额 +目标利润每户收入 － 每户 变动成本
P＞ 0
预测保利点的方法保本保利分析见 例 5（ P202）
（一）账户设置：,利润分配” —— 核算企业利润的分配 (或亏损的弥补 )
和历年分配 (或弥补 )后的积存余额。
◇ 设其他转入、提取法定盈余公积、提取法定公益金、提取储备基金、
提取企业发展基金,提取职工奖励及福利基金,利润归还投资,
应付优先股股利,提取任意盈余公积,应付普通股股利,
转作资本 (或股本 )的普通股股利,未分配利润等明细账利润分配（所有者权益类账户）
① 年终转入本年净亏损 ② 分配利润 ③
“利润分配”其他明细账年终转入
① 年终转入本年净利润 ②,利润分配”
其他明细账年终转出年末余额（借方余额：历年积存的未分配利润；贷方余额：历年积存的未弥补亏损 )
四、利润分配的核算
3、提取任意盈余公积公司制企业在提取前 2项,基金,后，经股东大会决议，可提取任意盈余公积；
其他企业可根据自身需要提取。提取比例由企业视情况而定。
注：若企业以前年度有未弥补守的亏损，则不能提取法定盈余公积和法定公益金。
应先用当年实现的利润来弥补亏损。也可用以前年度提取的盈余公积弥补亏损。
1、提取法定盈余公积公司制企业按当年实现净利润的 10%提取；其他企业根据需要自行确定，但不得低于净利润的 10%。
提取的法定盈余公积超过注册资本的 50%以上的，可以不再提取。
2、提取法定公益金公司制企业按当年实现净利润的 5%-10%提取；其他企业按不高于法定盈余公积的提取比例提取。
4、向投资者分配利润七、利润分配的内容和程序八、影响分红政策的因素影响分红政策的因素法律规定企业自身的因素
①变现能力
②筹资能力
③资金成本
④投资机会
⑤盈利的稳定程度资本保全的限限制企业积累的限制
