房地产经营管理
主讲, 黄卫华
联系方式,
? PH, 86754696
? MP, 13906519297
? E-mail,hwh@zufe.edu.cn
? 办公室,工商学院楼 402室
第一章
房地产经营管理
概 述
教学目的和要求,
? 通过本章的学习，使学生对房地产经营管理的基本只是有
所了解，具体要求学生掌握房地产的基本概念及其基本特
征，房地产经营的内涵，房地产的社会经济性质，房地产
经营管理的历史沿革，房地产经营的特征和房地产经营的
地位和作用。
? 重点,房地产的要领及其基本特征、房地产经营的内涵,
房地产经营的特征。
? 难点,改革中房地产经营业的恢复、重建与发展。
第一节 房地产的概念和性质
一, 房地产的概念
二, 房产和地产之间的关系
三, 房地产的特性
四, 房地产业的含义和社会经济性质
一、房地产的概念
房地产,
是指房屋和土地的经济形态，是一定权属
下作为财产、资产的房屋和土地，在市场经济
条件下，房屋和土地不仅是生产和生活的物质
基础，而是具有一定的经济形态、为一定权属
关系的财产 。
房地产在物质形态上可以分为 房产 和 地产 两部分。
地产,是指一定土地所有制关系下作为财
产、资产的土地。
房产,是指在一定产权关系下作为财产,
资产的房屋及其相连带的建筑物, 房产,
地产均可以从实物形态和经济形态上加以
把握 。
二、房产和地产之间的关系
从实物形态上看, 房产与地产联为一体；
联系 从价格构成上看, 房产价格地产价格；
从权属关系上看, 房产所有权和土地占有权
是联系在一起的
地产可以单独存在
房产则不能离开地产而独立存在；
房产有折旧
地产则没有折旧
地产价格受地租规律支配
房产价格则决定于建筑价格和土地价格 。
区
别
区
别
三、房地产的特性
? 房地产位置的固定性
? 房地产商品的单一性
? 房地产使用价值的耐久性
? 房地产资源供给的有限性
? 房地产整体价值的增值性
1、房地产 位置的固定性
房地产位置的固定性, 使得房地产的经营
必须就地活动, 从而使房地产具有地区性的特
点 。
2、房地产商品的 单一性
它不像工业产品那样, 按照同一套图纸和方
案在大量复制, 每栋房屋会因用途, 结构, 材料,
地点, 时间和房屋的气候条件等方面的不同而
呈现出差异性, 在经济上, 不可能出现大量供应
同一房地产的情况 。
3、房地产 使用价值的耐久性
土地具有不可毁灭性, 它具有房屋的使用
价值, 房屋使用年限一般可达数十年乃至百年,
相对其它产品, 具有明显的耐久性, 使得房
地产的使用方向具有相对固定性 。
4、房地产资源供给的 有限性
土地面积一定，而且不可再生，可供开发
利用的土地有限
5、房地产整体价值的 增值性
随着社会的发展, 人口的增加, 经
济的繁荣, 对土地的需求日益增长 。 所
以, 房地产的价格在总的趋势上是不断
上涨的, 具有保值, 增值的功能 。
四、房地产业的含义和社会经济性质
房地产业是指从房地产开发, 经营, 管理与服务
的行业, 是由房产业和地产业构成 。
房地产业就其社会性质来看, 属于第三产业, 即
是一个通过对城市土地开发, 房屋建设并对所开发
建设的城市房地产实施经营管理修缮服务等项社会
经济活动, 在流通服务领域中发挥作用的产业 。
第二节 房地产经营历史回顾
一, 建国前的房地产业
二, 计划经济下的房地产经营业
三, 改革中房地产经营业的恢复, 重建与发展
一、建国前的房地产业
旧中国房地产从 19世纪中叶到 20世纪中叶,
在这建国前的百年历程中, 房地产业的资本主
义经营大体上可分为三个发展时期 。
1,从 19世纪中叶到本世纪 20年代初, 是旧中国
房地产业资本主义经营萌芽和初步发展的时期 。
2,从本世纪 20年代初到抗战前夕, 是旧中国房地产
业资本主义经营的发展时期,
其中两个特点,房地产投资增长极快；
? 房地产投机十分严重 。
?
3,从 1937年抗日战争爆发到全国解放前夕, 是旧中
国房地产业资本主义经营缓慢发展和走向衰落的
时期 。
二、计划经济下的房地产经营业
1,1949— 1955年房地产业的恢复, 稳定与
整顿阶段
在恢复, 稳定与整顿房地产业的同时,
公有房地产却推行了, 产品经济 +自然
经济, 的政策, 房地产市场及资本主义
经营已受极大限制 。
2,56— 78年房地产业的限制，萎缩乃至消灭阶段。
计划经济下 的房地产经营业的总特征可表述为,
城市土地、寸土寸金被无偿无期使用；
公房亦相当于无偿分配（视为福利产品）；
私房在总量中微乎其微。
这一切使得中国房地产业由限制逐步萎缩,
最终归于消失。
三、改革中房地产经营业的恢复、重建与发展
十一届三中全会确立了改革开放的方针路线
之后, 沉寂了三十余年的房地产业开始复苏,
进入改革和迅速发展的阶段, 主要表现在,
1、土地有偿使用制度改革
1988年修改, 宪法, 第一次明确了城镇土地所有权归
国家所有, 城镇土地使用权可以依法有偿转让 。
1990年 5月, 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让
和转让暂行条例,,, 外商投资开发经营成片土地
暂行管理办法, 为城镇土地使用权的出让和转让提
供了法律依 据 。
2、住房制度改革在全国范围内全面推行
88年 2月国务院发布了, 关于在全国城镇分期分批
推行住房制度改革实施方案的通知, 。
91年 11月, 国务院办公厅发布, 关于全面推进城
镇住房制度改革的意见, 。
93年国务院发布, 关于进一步深化城镇化住房制
度改革的意见, 。 这些政策规定, 为我国住房
制度改革起到了极大的推动作用 。
3、房地产市场开始完善。
1988年 7月建设部发布了, 关于建立和健全房地产交易所
的通知, 。
1988年 8月, 关于加强房地产交易市场管理的通知, 。
1992年 7月建设部发布了, 城市房地产市场仨价管理暂行
办法, 。
1992年国家物价局, 建设部, 财政部, 中国人民建设银
行联合发布了, 商品住宅价格管理暂行办法, 。
这些政策规定, 使房地产市场完善, 交易逐步
法律化, 制度化 。
4、住宅建设得到了较大发展，城镇居民住房水平
有了较大提高。
5、城市建设综合开发走上正轨，并得到了迅速
发展。
第三节 房地产经营的地位和作用
一, 地产经营的界定
二, 房地产经营业务与经营方式
三, 房地产经营特点与经营思想
四, 房地产经营的地位和作用
一、地产经营的界定
,经营, 是市场经济的一个重要范畴，它是商
品
生产者以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段,
为实现企业的目标，使企业的生产技术经济活动与企
业的外部环境达到动态均衡的一系列有组织的活动
狭义的房地产经营：指建设地块和房屋的流通过
程和售后管理；
实质上是营销策略的研究和实施 。
广义的房地产经营：指房地企业对从事的房地产开发
经营的全过程做出科学合理的
经营决策。
一是生产过程的经营,
二是流通过程的经营
广义的房地产经
营包括两部分
广义的房地产经营流程图
土地
选址
可行性
研究
项目
立项
购买
土地
勘察
设计
前期
工程
建筑
施工
竣工
验收
房屋
出租出售
房屋
修缮保养
生产过程 流通过程
二、房地产经营业务与经营方式
1,房地产经营业务,
（ 1） 建筑地块的开发与再开发
（ 2） 房屋及配套设施的开发与再开发
（ 3） 房地产商品流通
（ 4） 房地产咨询服务
（ 5） 房地产物业管理
（ 6） 房地产融资
（ 7） 房地产跨业经营
2,经营方式
（ 1） 单项经营
（ 2） 多元化经营
（ 3）涉外经营
三、房地产经营特点与经营思想
1,特点
（ 1） 生产周期长, 投资数额大
（ 2） 经营业务复杂
（ 3） 价值实现过程的多样化
（ 4） 经营活动政策性强
（ 5）经营活动风险性大
2,房地产经营思想
（ 1） 为用户服务的思想
（ 2） 开拓思想
（ 3） 效益思想
四、房地产经营的地位和作用
（ 一 ） 地位
1,房地产经营业为国民经济发展提供了基本的物质
保证
2,房地产经营业的发展为国家财政收入开辟了重要
的来源 。
（ 二 ） 作用
1,房地产经营业的发展有利于建立和完善社会场体系
2,有利于促进产业结构的合理化
3,有利于促进住房制度改革
4,有助于扩大对外开放, 引进外资
5,有助于充分发展房地产生财聚财的作用
复习思考题,
1,房地产的含义及其特性 。
2,房地产经营业务及其经营方式 。
3,房地产经营特点及经营思想 。
主讲, 黄卫华
联系方式,
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第一章
房地产经营管理
概 述
教学目的和要求,
? 通过本章的学习，使学生对房地产经营管理的基本只是有
所了解，具体要求学生掌握房地产的基本概念及其基本特
征，房地产经营的内涵，房地产的社会经济性质，房地产
经营管理的历史沿革，房地产经营的特征和房地产经营的
地位和作用。
? 重点,房地产的要领及其基本特征、房地产经营的内涵,
房地产经营的特征。
? 难点,改革中房地产经营业的恢复、重建与发展。
第一节 房地产的概念和性质
一, 房地产的概念
二, 房产和地产之间的关系
三, 房地产的特性
四, 房地产业的含义和社会经济性质
一、房地产的概念
房地产,
是指房屋和土地的经济形态，是一定权属
下作为财产、资产的房屋和土地，在市场经济
条件下，房屋和土地不仅是生产和生活的物质
基础，而是具有一定的经济形态、为一定权属
关系的财产 。
房地产在物质形态上可以分为 房产 和 地产 两部分。
地产,是指一定土地所有制关系下作为财
产、资产的土地。
房产,是指在一定产权关系下作为财产,
资产的房屋及其相连带的建筑物, 房产,
地产均可以从实物形态和经济形态上加以
把握 。
二、房产和地产之间的关系
从实物形态上看, 房产与地产联为一体；
联系 从价格构成上看, 房产价格地产价格；
从权属关系上看, 房产所有权和土地占有权
是联系在一起的
地产可以单独存在
房产则不能离开地产而独立存在；
房产有折旧
地产则没有折旧
地产价格受地租规律支配
房产价格则决定于建筑价格和土地价格 。
区
别
区
别
三、房地产的特性
? 房地产位置的固定性
? 房地产商品的单一性
? 房地产使用价值的耐久性
? 房地产资源供给的有限性
? 房地产整体价值的增值性
1、房地产 位置的固定性
房地产位置的固定性, 使得房地产的经营
必须就地活动, 从而使房地产具有地区性的特
点 。
2、房地产商品的 单一性
它不像工业产品那样, 按照同一套图纸和方
案在大量复制, 每栋房屋会因用途, 结构, 材料,
地点, 时间和房屋的气候条件等方面的不同而
呈现出差异性, 在经济上, 不可能出现大量供应
同一房地产的情况 。
3、房地产 使用价值的耐久性
土地具有不可毁灭性, 它具有房屋的使用
价值, 房屋使用年限一般可达数十年乃至百年,
相对其它产品, 具有明显的耐久性, 使得房
地产的使用方向具有相对固定性 。
4、房地产资源供给的 有限性
土地面积一定，而且不可再生，可供开发
利用的土地有限
5、房地产整体价值的 增值性
随着社会的发展, 人口的增加, 经
济的繁荣, 对土地的需求日益增长 。 所
以, 房地产的价格在总的趋势上是不断
上涨的, 具有保值, 增值的功能 。
四、房地产业的含义和社会经济性质
房地产业是指从房地产开发, 经营, 管理与服务
的行业, 是由房产业和地产业构成 。
房地产业就其社会性质来看, 属于第三产业, 即
是一个通过对城市土地开发, 房屋建设并对所开发
建设的城市房地产实施经营管理修缮服务等项社会
经济活动, 在流通服务领域中发挥作用的产业 。
第二节 房地产经营历史回顾
一, 建国前的房地产业
二, 计划经济下的房地产经营业
三, 改革中房地产经营业的恢复, 重建与发展
一、建国前的房地产业
旧中国房地产从 19世纪中叶到 20世纪中叶,
在这建国前的百年历程中, 房地产业的资本主
义经营大体上可分为三个发展时期 。
1,从 19世纪中叶到本世纪 20年代初, 是旧中国
房地产业资本主义经营萌芽和初步发展的时期 。
2,从本世纪 20年代初到抗战前夕, 是旧中国房地产
业资本主义经营的发展时期,
其中两个特点,房地产投资增长极快；
? 房地产投机十分严重 。
?
3,从 1937年抗日战争爆发到全国解放前夕, 是旧中
国房地产业资本主义经营缓慢发展和走向衰落的
时期 。
二、计划经济下的房地产经营业
1,1949— 1955年房地产业的恢复, 稳定与
整顿阶段
在恢复, 稳定与整顿房地产业的同时,
公有房地产却推行了, 产品经济 +自然
经济, 的政策, 房地产市场及资本主义
经营已受极大限制 。
2,56— 78年房地产业的限制，萎缩乃至消灭阶段。
计划经济下 的房地产经营业的总特征可表述为,
城市土地、寸土寸金被无偿无期使用；
公房亦相当于无偿分配（视为福利产品）；
私房在总量中微乎其微。
这一切使得中国房地产业由限制逐步萎缩,
最终归于消失。
三、改革中房地产经营业的恢复、重建与发展
十一届三中全会确立了改革开放的方针路线
之后, 沉寂了三十余年的房地产业开始复苏,
进入改革和迅速发展的阶段, 主要表现在,
1、土地有偿使用制度改革
1988年修改, 宪法, 第一次明确了城镇土地所有权归
国家所有, 城镇土地使用权可以依法有偿转让 。
1990年 5月, 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让
和转让暂行条例,,, 外商投资开发经营成片土地
暂行管理办法, 为城镇土地使用权的出让和转让提
供了法律依 据 。
2、住房制度改革在全国范围内全面推行
88年 2月国务院发布了, 关于在全国城镇分期分批
推行住房制度改革实施方案的通知, 。
91年 11月, 国务院办公厅发布, 关于全面推进城
镇住房制度改革的意见, 。
93年国务院发布, 关于进一步深化城镇化住房制
度改革的意见, 。 这些政策规定, 为我国住房
制度改革起到了极大的推动作用 。
3、房地产市场开始完善。
1988年 7月建设部发布了, 关于建立和健全房地产交易所
的通知, 。
1988年 8月, 关于加强房地产交易市场管理的通知, 。
1992年 7月建设部发布了, 城市房地产市场仨价管理暂行
办法, 。
1992年国家物价局, 建设部, 财政部, 中国人民建设银
行联合发布了, 商品住宅价格管理暂行办法, 。
这些政策规定, 使房地产市场完善, 交易逐步
法律化, 制度化 。
4、住宅建设得到了较大发展，城镇居民住房水平
有了较大提高。
5、城市建设综合开发走上正轨，并得到了迅速
发展。
第三节 房地产经营的地位和作用
一, 地产经营的界定
二, 房地产经营业务与经营方式
三, 房地产经营特点与经营思想
四, 房地产经营的地位和作用
一、地产经营的界定
,经营, 是市场经济的一个重要范畴，它是商
品
生产者以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段,
为实现企业的目标，使企业的生产技术经济活动与企
业的外部环境达到动态均衡的一系列有组织的活动
狭义的房地产经营：指建设地块和房屋的流通过
程和售后管理；
实质上是营销策略的研究和实施 。
广义的房地产经营：指房地企业对从事的房地产开发
经营的全过程做出科学合理的
经营决策。
一是生产过程的经营,
二是流通过程的经营
广义的房地产经
营包括两部分
广义的房地产经营流程图
土地
选址
可行性
研究
项目
立项
购买
土地
勘察
设计
前期
工程
建筑
施工
竣工
验收
房屋
出租出售
房屋
修缮保养
生产过程 流通过程
二、房地产经营业务与经营方式
1,房地产经营业务,
（ 1） 建筑地块的开发与再开发
（ 2） 房屋及配套设施的开发与再开发
（ 3） 房地产商品流通
（ 4） 房地产咨询服务
（ 5） 房地产物业管理
（ 6） 房地产融资
（ 7） 房地产跨业经营
2,经营方式
（ 1） 单项经营
（ 2） 多元化经营
（ 3）涉外经营
三、房地产经营特点与经营思想
1,特点
（ 1） 生产周期长, 投资数额大
（ 2） 经营业务复杂
（ 3） 价值实现过程的多样化
（ 4） 经营活动政策性强
（ 5）经营活动风险性大
2,房地产经营思想
（ 1） 为用户服务的思想
（ 2） 开拓思想
（ 3） 效益思想
四、房地产经营的地位和作用
（ 一 ） 地位
1,房地产经营业为国民经济发展提供了基本的物质
保证
2,房地产经营业的发展为国家财政收入开辟了重要
的来源 。
（ 二 ） 作用
1,房地产经营业的发展有利于建立和完善社会场体系
2,有利于促进产业结构的合理化
3,有利于促进住房制度改革
4,有助于扩大对外开放, 引进外资
5,有助于充分发展房地产生财聚财的作用
复习思考题,
1,房地产的含义及其特性 。
2,房地产经营业务及其经营方式 。
3,房地产经营特点及经营思想 。
