第三章 房地产行政管
理
第一节 房地产行政管理概述
第二节 房地产产权, 产籍管理
第三节 房地产市场管理
第四节 房地产税收管理
教学目的和要求
本章主要是研究房地产经营管理的中观环境 —— 房地产行政
管理, 通过本章的学习, 要求掌握房地产行政管理的含义
和内容 。
重点,掌握房地产的产权, 产籍管理的内容, 所得税, 房产
税, 土地增值税, 两税一费及固定资产投资方向调节税的
征税法 。
难点,产权的审查和确认 。
第一节 房地产行政管理概述
? 房地产行政管理
指国家通过共授权的房地产行政机关，运用行政手段，
经济手段和法律手段，按照国家有关房地产的方针、政策、法
律、法规对房地产业全业的经济活动进行的计划、组织、指挥、
控制、协调等活动
基本特征：权威性, 强制性, 垂直性
一、房地产行政管理的含义
（一）产权、产籍管理
这是房地产行政管理的基础性, 经营性工作
（二）房地产市场管理
房地产市场管理必须对市场各种交易活动, 交易程序的价格,
合同等加强管理 。
（ 三 ） 行业管理
具体包括：制定政策, 统一规划, 制定法规, 组织协调, 资
质审查, 交流信息, 培训人才 。
二、房地产行政管理的内容
第二节 房地产的产权、产籍管理
一、产权的概念与分类
房地产产权,
是指房地产的所有权, 也称物权,
它是产权人依法对其所有的房地产享有的占有,
使用, 收益和处分的权利, 具有排 它性 。
我国房地产产权可分为 公有房产, 私有房产, 其它房产 三
类 。
二、产权管理的内容
产权的审查确认
产权登记
核发产权证
其中产权的 审查与确认 是产权管理的 核心 。
初始登记
产权登记分为 转移变更登记
其后登记
产权登记程序,登记收件 勘文绘图 权属调查审
核绘制房地产产权证 收费发证
三、产权登记及程序
产 籍
指在产权登记中形成的反映产权及房地产历史和现
状的资料
它主要由各种档案, 地籍图纸, 表卡, 簿册组成 。
（ 二 ） 产籍管理的要求
1,必须确保房籍的完整, 连续与新鲜性
2,做好产籍资料的保管, 利用工作
3,抓好产权, 产籍管理人员的培训工作
四、产籍管理
第三节 房地产市场管理
? 1,房地产交易活动管理
具体包括土地使用权出让, 转让管理；房屋买卖管理,
房屋租赁, 转让管理, 房地产抵押管理 。
一、房地产市场管理的含义
二、房地产市场管理的内容
? 出让,
? a,出让的主体必须是县级以上的政府
? b,出让必须签订出让合同, 在出让合同中必须对出
让的期限, 面积, 用途, 容积率及出让金的支付方式
等有明确规定
? c,出让后一年还未开发的, 根据出让金收 20％ 的土
地闲置费, 出让两年还未开发的则可以无条件收回 。
? 转让,
? 转让原则,
? a,认地不认人原则
? b,产权一致原则
? c,必须按原出让合同开发的才可以转让
? 买卖、租赁、抵押：,
? a,买卖不能破除租赁 ―― 即租赁权可以对抗买卖权
? b,抵押权可以对抗租赁权
?2、价格管理
它是房地产市场管理的核心, 具体包括对土
地价格, 房屋买卖价格, 房屋租赁价格的管理 。
?3、交易程序的管理
?4、交易合同的管理
?5、税收管理
第四节 税收管理
一、企业所得税
企业所得额 = 经营收入－成本 + 营业外收入
－ （ 营业税 +城市维护建设税 +房产税 ）
所 得 税 =所得额 * 所得税率
房地产开发的所得税率一般为 33%,在经济特区可实行优
惠政策, 所得税率最低可降至 15%
二、土地增值税
93年 12月 〈〈 中华人民共和国土地增值税暂行条例 〉〉 ；
土地增值税实行超率累进率,
增值额未超过扣除项目金额 50%的部分, 税率为 30%，
超过额为 50— 100%的部分, 税率 40%;
超过额为 100— 200%的部分税率为 50%；
超过额在 200%以上的部分, 税率为 60%。
三、印花税
? 商品房购销合同, 依据合同所载金额的 3‰ 由合同定立人缴纳；
? 产权转移书据或合同, 依据合同所载金额的 3‰ 由合同定立人缴
纳；
? 建筑工程承包合同, 按合同所载金额的 3‰ 由合同定立人缴纳；
? 银行贷款合同, 按合同所载金额的 0.5‰ 由合同定立人缴纳；
? 房地产租赁合同, 按合同所载金额的 1‰ 由合同定立人缴纳；
? 土地使用证, 房地产证, 由领导人按每件 5元缴纳；
? 建筑工程勘察设计合同, 按合同所载金额的 5‰ 由合同定立人缴
纳；
四、房产税
房产税计算方法,
非出租房屋,将房产值一次扣除 10— 30%后的余值作为
纳税基数,再乘以相应房产税税率,
税率为 1.2%
出租房屋,依据房产租金收入的按 12%税率缴纳 。
五、契税
契税的纳税额按如下规定计算,
房地产买卖, 根据买卖价格按 6％ 税率由主管人缴纳；
房地产典当, 根据典当金额按 3％ 税率由承典人缴纳；
房屋赠与, 根据房屋现值按 6％ 税率由受赠人缴纳 。
六、城镇土地使用税
城镇土地使用税的纳税额按如下规定计算,
大城市纳税额为 0.5－ 10元 /m2·年
中等城市纳税额为 0.4－ 8元 /m2·年
小城市纳税额为 0.3－ 6元 /m2·年
县城, 建制镇, 工矿区为 0.2－ 4元 /m2·年
七、耕地占用税
耕地占用税的税率因人均占有耕地面积而异,
人均占有耕地面积 <1亩, 2－ 10元
人均占有耕地面积 <1－ 2亩, 1.6－ 8元
人均占有耕地面积 <2－ 3亩, 1.3－ 6.5元
人均占有耕地面积 >3亩, 1－ 5元
八、营业税、城市维护建设税、教育费附加
（两税一费）
营业税规定如下,
? 从事房地产开发经营的单位和个人, 在房地产销售后,
以其销售额为征收对象, 税率 3％ ；
? 出租业务的单位和个人, 以租金为征收对象, 按税率
5％ 征收
? 中介服务的以其服务费为征收对象, 税率 10％
城市维护建设税税率,
? 纳税人所在地在城市市区的, 税率 7％ ；
? 在县城, 建制镇的, 税率 5％
? 在农村的, 税率 1％
教育费附加,一律按营业税额的 2％ 征收
九、固定资产投资方向调节税
?对于国家鼓励的能源, 交通, 城市基础设施等建设项
目, 税率为 0％,
?一般商品住宅房开发投资的税率为 10％,
?别墅式住宅为 30％
包括其他税款和各种规费
十、其他税费
※ 小 结,
房 产 税,比例税率
土地使用税,分类分级的幅度定额税率
土地增值税,四级超额累进税率
耕地占用税,定额税率
契 税,比例税率
房
地
产
税
固定资产投资方向调节税,差别税率
城市维护建设税,差别税率
企业所得税,比例税率
外商投资企业, 外国企业所得税,比例税率
印 花 税,比例税率, 定额税率
房
地
产
相
关
税
复习思考题
1,房地产行政管理的含义
2,房地产产权产籍管理的联系与区别
3,房地产市场管理的主要内容
理
第一节 房地产行政管理概述
第二节 房地产产权, 产籍管理
第三节 房地产市场管理
第四节 房地产税收管理
教学目的和要求
本章主要是研究房地产经营管理的中观环境 —— 房地产行政
管理, 通过本章的学习, 要求掌握房地产行政管理的含义
和内容 。
重点,掌握房地产的产权, 产籍管理的内容, 所得税, 房产
税, 土地增值税, 两税一费及固定资产投资方向调节税的
征税法 。
难点,产权的审查和确认 。
第一节 房地产行政管理概述
? 房地产行政管理
指国家通过共授权的房地产行政机关，运用行政手段，
经济手段和法律手段，按照国家有关房地产的方针、政策、法
律、法规对房地产业全业的经济活动进行的计划、组织、指挥、
控制、协调等活动
基本特征：权威性, 强制性, 垂直性
一、房地产行政管理的含义
（一）产权、产籍管理
这是房地产行政管理的基础性, 经营性工作
（二）房地产市场管理
房地产市场管理必须对市场各种交易活动, 交易程序的价格,
合同等加强管理 。
（ 三 ） 行业管理
具体包括：制定政策, 统一规划, 制定法规, 组织协调, 资
质审查, 交流信息, 培训人才 。
二、房地产行政管理的内容
第二节 房地产的产权、产籍管理
一、产权的概念与分类
房地产产权,
是指房地产的所有权, 也称物权,
它是产权人依法对其所有的房地产享有的占有,
使用, 收益和处分的权利, 具有排 它性 。
我国房地产产权可分为 公有房产, 私有房产, 其它房产 三
类 。
二、产权管理的内容
产权的审查确认
产权登记
核发产权证
其中产权的 审查与确认 是产权管理的 核心 。
初始登记
产权登记分为 转移变更登记
其后登记
产权登记程序,登记收件 勘文绘图 权属调查审
核绘制房地产产权证 收费发证
三、产权登记及程序
产 籍
指在产权登记中形成的反映产权及房地产历史和现
状的资料
它主要由各种档案, 地籍图纸, 表卡, 簿册组成 。
（ 二 ） 产籍管理的要求
1,必须确保房籍的完整, 连续与新鲜性
2,做好产籍资料的保管, 利用工作
3,抓好产权, 产籍管理人员的培训工作
四、产籍管理
第三节 房地产市场管理
? 1,房地产交易活动管理
具体包括土地使用权出让, 转让管理；房屋买卖管理,
房屋租赁, 转让管理, 房地产抵押管理 。
一、房地产市场管理的含义
二、房地产市场管理的内容
? 出让,
? a,出让的主体必须是县级以上的政府
? b,出让必须签订出让合同, 在出让合同中必须对出
让的期限, 面积, 用途, 容积率及出让金的支付方式
等有明确规定
? c,出让后一年还未开发的, 根据出让金收 20％ 的土
地闲置费, 出让两年还未开发的则可以无条件收回 。
? 转让,
? 转让原则,
? a,认地不认人原则
? b,产权一致原则
? c,必须按原出让合同开发的才可以转让
? 买卖、租赁、抵押：,
? a,买卖不能破除租赁 ―― 即租赁权可以对抗买卖权
? b,抵押权可以对抗租赁权
?2、价格管理
它是房地产市场管理的核心, 具体包括对土
地价格, 房屋买卖价格, 房屋租赁价格的管理 。
?3、交易程序的管理
?4、交易合同的管理
?5、税收管理
第四节 税收管理
一、企业所得税
企业所得额 = 经营收入－成本 + 营业外收入
－ （ 营业税 +城市维护建设税 +房产税 ）
所 得 税 =所得额 * 所得税率
房地产开发的所得税率一般为 33%,在经济特区可实行优
惠政策, 所得税率最低可降至 15%
二、土地增值税
93年 12月 〈〈 中华人民共和国土地增值税暂行条例 〉〉 ；
土地增值税实行超率累进率,
增值额未超过扣除项目金额 50%的部分, 税率为 30%，
超过额为 50— 100%的部分, 税率 40%;
超过额为 100— 200%的部分税率为 50%；
超过额在 200%以上的部分, 税率为 60%。
三、印花税
? 商品房购销合同, 依据合同所载金额的 3‰ 由合同定立人缴纳；
? 产权转移书据或合同, 依据合同所载金额的 3‰ 由合同定立人缴
纳；
? 建筑工程承包合同, 按合同所载金额的 3‰ 由合同定立人缴纳；
? 银行贷款合同, 按合同所载金额的 0.5‰ 由合同定立人缴纳；
? 房地产租赁合同, 按合同所载金额的 1‰ 由合同定立人缴纳；
? 土地使用证, 房地产证, 由领导人按每件 5元缴纳；
? 建筑工程勘察设计合同, 按合同所载金额的 5‰ 由合同定立人缴
纳；
四、房产税
房产税计算方法,
非出租房屋,将房产值一次扣除 10— 30%后的余值作为
纳税基数,再乘以相应房产税税率,
税率为 1.2%
出租房屋,依据房产租金收入的按 12%税率缴纳 。
五、契税
契税的纳税额按如下规定计算,
房地产买卖, 根据买卖价格按 6％ 税率由主管人缴纳；
房地产典当, 根据典当金额按 3％ 税率由承典人缴纳；
房屋赠与, 根据房屋现值按 6％ 税率由受赠人缴纳 。
六、城镇土地使用税
城镇土地使用税的纳税额按如下规定计算,
大城市纳税额为 0.5－ 10元 /m2·年
中等城市纳税额为 0.4－ 8元 /m2·年
小城市纳税额为 0.3－ 6元 /m2·年
县城, 建制镇, 工矿区为 0.2－ 4元 /m2·年
七、耕地占用税
耕地占用税的税率因人均占有耕地面积而异,
人均占有耕地面积 <1亩, 2－ 10元
人均占有耕地面积 <1－ 2亩, 1.6－ 8元
人均占有耕地面积 <2－ 3亩, 1.3－ 6.5元
人均占有耕地面积 >3亩, 1－ 5元
八、营业税、城市维护建设税、教育费附加
（两税一费）
营业税规定如下,
? 从事房地产开发经营的单位和个人, 在房地产销售后,
以其销售额为征收对象, 税率 3％ ；
? 出租业务的单位和个人, 以租金为征收对象, 按税率
5％ 征收
? 中介服务的以其服务费为征收对象, 税率 10％
城市维护建设税税率,
? 纳税人所在地在城市市区的, 税率 7％ ；
? 在县城, 建制镇的, 税率 5％
? 在农村的, 税率 1％
教育费附加,一律按营业税额的 2％ 征收
九、固定资产投资方向调节税
?对于国家鼓励的能源, 交通, 城市基础设施等建设项
目, 税率为 0％,
?一般商品住宅房开发投资的税率为 10％,
?别墅式住宅为 30％
包括其他税款和各种规费
十、其他税费
※ 小 结,
房 产 税,比例税率
土地使用税,分类分级的幅度定额税率
土地增值税,四级超额累进税率
耕地占用税,定额税率
契 税,比例税率
房
地
产
税
固定资产投资方向调节税,差别税率
城市维护建设税,差别税率
企业所得税,比例税率
外商投资企业, 外国企业所得税,比例税率
印 花 税,比例税率, 定额税率
房
地
产
相
关
税
复习思考题
1,房地产行政管理的含义
2,房地产产权产籍管理的联系与区别
3,房地产市场管理的主要内容
