第二章
城市房地产体
制及其改革
第一节 城市房地产体制的基本概念
第二节 传统城市房地产体制的弊端
第三节 城市房地产体制改革目标模式
教学目的和要求
? 本章主要是研究房地产经营宏观环境的体
制环境 。
? 重点：城市房地产体制的含义, 传统城市
房地产体制的弊端；
? 难点：城市房地产体制的目标与模式 。
一, 城市地产体制的含义
第一节 城市房地产体制的基本概念
? 城市地产体制
习惯上称作城市土地制度，它是指人类在一定社会条件下
土地关系的集合，是土地所有权与使用权的获得、转移、
变更及其管理规范的总和与模式，它包括所有制度和使用
制度两大方面。
? 土地所有制, 是指人们拥有土地的经济形式，它是整
个土地制度的核心
? 土地使用制, 指人们在使用土地上所形成的经济关 系。
? 城市地产体制在国际上有 3种类型,
1.土地所有权与使用权都私有，都能进入市场，自由买卖
以 美国 为代表；
2.城市土地所有权归国家所有，土地的使用权则可以横向转移，
自由买卖, 以 香港 为代表；
3.土地的所有权归国家，土地的使用权亦不能转让、流通买卖
以 改革开放前中国, 前苏联 为代表。
二,城市房产体制的含义
? 城市房产体制
指支配城市房产再生产全过程的经济机制及调整其
经济关系的方式方法, 机构与制度 。
是房产所有权与使用权获得, 转移, 权属变更及其管理规范的总和与模式 。
第二节 传统城市房地产体制的弊端
一,传统城市地产体制弊端
1,使中国土地资源状况面临严重威胁
2,土地资源严重浪费, 使用效益低下, 无法优化配置
3,使得土地所有权虚置, 权益主体倒挂
4,使得城市基础设施资金无法形成良性循环
二,传统市场房产体制弊端
? 1、住房再生产资金无法形成良性循环
? 2,行政手段与实物分配形成既破坏了按劳分配的原
则, 又加剧了住房分配中的苦乐不均
? 3,使企业背上沉重的住房包袱, 无法全力投入主业
? 4,造成城市居民消费结构不合理, 住房消费在整个
消费中所占比重畸低 。
第三节 城市房地产体制改革目标模式
一,城市房地产体制改革的推进
（一）城市土地有偿使用的推进
1,开征土地使用费、税
2,试行土地使用权的有偿出让与转让
3,改革中存在的问题
（ 二 ） 城市房产体制改革的推进及存在问题
1,政府设立专门的住房管理机构，加强立法
? 日本,在建设省下设住宅局，加强立法与规划；
1950－ 1955年颁布了, 住房金融公库法,,
, 公营住宅法,,, 住宅公团法,
在 1966年颁布了, 住宅建设计划法,
二、各国城市住房发展的主要经验和做法
? 原西德,设有专门的住宅建设局
? 先后颁布了, 住宅建设法,
?, 城市建设促进法,
, 住宅改善法,
? 新加坡,在国家发展部下设有住宅发展局
, 居者有其屋,
2,控制住宅面积标准，逐步提高居住水平
最低标准,人均一床, 人均 S = 2平方米
文明标准,每户一套, 人均 S = 8平方米
舒适标准,人均一间, 人均 S = 10平方米以上
☆ 国际通用居住水平,
3,多途径建房
（ 1） 国家投资建造住宅 ―― 原苏联
（ 2） 社会团体筹资或接收政府贷款建造住宅
（ 3） 私营建房企业
（ 4） 互助合作共建住宅
（ 5） 个人建住宅
4,多渠道融集建房资金
? 新加坡,
率先推出强制性的储蓄制度，从 1955年 7月起，
职工个人与雇主双方必须分别按工资的 25％存入中
央公积金局
规定,公积金所有权归职工个人；
由公积金局统一管理；
其 80％ 只准用于买房与支付保险费；
存款有利息, 年利率为 6.5％ ；
本息免税等
? 向社会融资 如发行住宅债券等
?政府财政提供专门资金用作发放住房补贴与优惠贷款
? 1,政府建造房屋后以优惠价出售给特定的购房者
2,以住房补贴形式发放给特定的购房者, 专门用于购房
3,拨给专门银行, 委托其对特定购房者提供优惠贷款, 专门
用于购房
4,对国有土地的收入按固定的比例划拨给专门机构, 用作优
惠出售住房
5,政府出地 （ 不收地价 ）, 开发商出资, 联合开发建造住房,
以优惠价出售等 。
? 开展按揭供楼业务
, 按揭供楼, 或称, 楼宇按揭,,
指集住房存款, 住房贷款, 抵押贷款三位一体
的融资方式, 分楼花按揭 （ 期房 ）, 现房按揭年两种,
它对购房者, 开发商, 银行均有利 。
开发商 银 行
购房者
购房者：圆购房梦
开发商：可尽快的回融资金
银 行：吸收了开发商和购房者的
存款
协商
提供按揭
购房合同
提供担保
存款
贷款
楼宇按揭
的好处,
5,对低收入者实行, 社会保障性, 优惠政
策
（ 1） 建造低标准住房, 优惠出售或出租给低收
入
家庭
（ 2） 提供优惠 （ 低息, 长期, 大比例 ） 贷款, 支
持低 收入者买房建房
6、普遍重视与支持住宅合作社的发展
7,大力推行城市住宅私有化
三、目标模式构想
选择城市地产体制改革目标模式的基本原则；
目标模式的基本构想；
城市房产体制目标模式的构想
三、目标模式构想
复习思想题
1,城市地产体制的含义
2,传统城市地产体制的弊端 。
3,发达国家城市住宅发展的主要经验和做法 。
城市房地产体
制及其改革
第一节 城市房地产体制的基本概念
第二节 传统城市房地产体制的弊端
第三节 城市房地产体制改革目标模式
教学目的和要求
? 本章主要是研究房地产经营宏观环境的体
制环境 。
? 重点：城市房地产体制的含义, 传统城市
房地产体制的弊端；
? 难点：城市房地产体制的目标与模式 。
一, 城市地产体制的含义
第一节 城市房地产体制的基本概念
? 城市地产体制
习惯上称作城市土地制度，它是指人类在一定社会条件下
土地关系的集合，是土地所有权与使用权的获得、转移、
变更及其管理规范的总和与模式，它包括所有制度和使用
制度两大方面。
? 土地所有制, 是指人们拥有土地的经济形式，它是整
个土地制度的核心
? 土地使用制, 指人们在使用土地上所形成的经济关 系。
? 城市地产体制在国际上有 3种类型,
1.土地所有权与使用权都私有，都能进入市场，自由买卖
以 美国 为代表；
2.城市土地所有权归国家所有，土地的使用权则可以横向转移，
自由买卖, 以 香港 为代表；
3.土地的所有权归国家，土地的使用权亦不能转让、流通买卖
以 改革开放前中国, 前苏联 为代表。
二,城市房产体制的含义
? 城市房产体制
指支配城市房产再生产全过程的经济机制及调整其
经济关系的方式方法, 机构与制度 。
是房产所有权与使用权获得, 转移, 权属变更及其管理规范的总和与模式 。
第二节 传统城市房地产体制的弊端
一,传统城市地产体制弊端
1,使中国土地资源状况面临严重威胁
2,土地资源严重浪费, 使用效益低下, 无法优化配置
3,使得土地所有权虚置, 权益主体倒挂
4,使得城市基础设施资金无法形成良性循环
二,传统市场房产体制弊端
? 1、住房再生产资金无法形成良性循环
? 2,行政手段与实物分配形成既破坏了按劳分配的原
则, 又加剧了住房分配中的苦乐不均
? 3,使企业背上沉重的住房包袱, 无法全力投入主业
? 4,造成城市居民消费结构不合理, 住房消费在整个
消费中所占比重畸低 。
第三节 城市房地产体制改革目标模式
一,城市房地产体制改革的推进
（一）城市土地有偿使用的推进
1,开征土地使用费、税
2,试行土地使用权的有偿出让与转让
3,改革中存在的问题
（ 二 ） 城市房产体制改革的推进及存在问题
1,政府设立专门的住房管理机构，加强立法
? 日本,在建设省下设住宅局，加强立法与规划；
1950－ 1955年颁布了, 住房金融公库法,,
, 公营住宅法,,, 住宅公团法,
在 1966年颁布了, 住宅建设计划法,
二、各国城市住房发展的主要经验和做法
? 原西德,设有专门的住宅建设局
? 先后颁布了, 住宅建设法,
?, 城市建设促进法,
, 住宅改善法,
? 新加坡,在国家发展部下设有住宅发展局
, 居者有其屋,
2,控制住宅面积标准，逐步提高居住水平
最低标准,人均一床, 人均 S = 2平方米
文明标准,每户一套, 人均 S = 8平方米
舒适标准,人均一间, 人均 S = 10平方米以上
☆ 国际通用居住水平,
3,多途径建房
（ 1） 国家投资建造住宅 ―― 原苏联
（ 2） 社会团体筹资或接收政府贷款建造住宅
（ 3） 私营建房企业
（ 4） 互助合作共建住宅
（ 5） 个人建住宅
4,多渠道融集建房资金
? 新加坡,
率先推出强制性的储蓄制度，从 1955年 7月起，
职工个人与雇主双方必须分别按工资的 25％存入中
央公积金局
规定,公积金所有权归职工个人；
由公积金局统一管理；
其 80％ 只准用于买房与支付保险费；
存款有利息, 年利率为 6.5％ ；
本息免税等
? 向社会融资 如发行住宅债券等
?政府财政提供专门资金用作发放住房补贴与优惠贷款
? 1,政府建造房屋后以优惠价出售给特定的购房者
2,以住房补贴形式发放给特定的购房者, 专门用于购房
3,拨给专门银行, 委托其对特定购房者提供优惠贷款, 专门
用于购房
4,对国有土地的收入按固定的比例划拨给专门机构, 用作优
惠出售住房
5,政府出地 （ 不收地价 ）, 开发商出资, 联合开发建造住房,
以优惠价出售等 。
? 开展按揭供楼业务
, 按揭供楼, 或称, 楼宇按揭,,
指集住房存款, 住房贷款, 抵押贷款三位一体
的融资方式, 分楼花按揭 （ 期房 ）, 现房按揭年两种,
它对购房者, 开发商, 银行均有利 。
开发商 银 行
购房者
购房者：圆购房梦
开发商：可尽快的回融资金
银 行：吸收了开发商和购房者的
存款
协商
提供按揭
购房合同
提供担保
存款
贷款
楼宇按揭
的好处,
5,对低收入者实行, 社会保障性, 优惠政
策
（ 1） 建造低标准住房, 优惠出售或出租给低收
入
家庭
（ 2） 提供优惠 （ 低息, 长期, 大比例 ） 贷款, 支
持低 收入者买房建房
6、普遍重视与支持住宅合作社的发展
7,大力推行城市住宅私有化
三、目标模式构想
选择城市地产体制改革目标模式的基本原则；
目标模式的基本构想；
城市房产体制目标模式的构想
三、目标模式构想
复习思想题
1,城市地产体制的含义
2,传统城市地产体制的弊端 。
3,发达国家城市住宅发展的主要经验和做法 。
