第五章 房地产开发经营
第一节 房地产开发和综合开发
第二节 房地产开发经营的主要内容
第三节 房地产开发经营的市场调查分析
第四节 房地产开发经营财务分析
教学目的和要求
通过本章的学习, 使学生了解房地产开发的含义, 地位
和作用, 房地产综合开发的含义, 意义, 房地产行政开发
的主要内容, 房地产开发经营的市场分析及财务分析 。
重点,掌握房地产开发和综合开发的含义, 房地产开发
经营的主要内容 。
难点,如何进行房地产开发经营的市场及财务分析 。
第一节 房地产开发和综合开发
一、房地产开发和综合开发的含义
? 房地产开发
是指在同一空间范围内, 对地产与房产进行的一体化, 集
约化的开发活动, 它是地产开发的集合, 其成果是统一的房地
产商品 。
?综合开发
也叫城市建设综合开发，是根据城市建设总体规划和
经济、社会发展计划的要求，一房屋建设为对象，选择
一定区域内的建设用地，按照使用性质，实行“统一规
划、统一征地、统一设计、统一施工、统一配套、统一
管理”的原则，有计划、有步骤地进行开发建设。
二、房地产开发地位和作用
? 1,房地产开发在房地产经营中处于关键性地位，不仅
是房地产一级市场与二级市场地联结纽带，同时也是把
土地承租人，建筑商，租户和用户联系在一起地中心枢
纽；
2,房地产开发是房地产业发展的基础, 房地产开发
事业的发展加快了我国住房制度的改革和住宅商品
化的进程；
3,房地产开发推动了现代城市总体规划的有效实施,
促进了城市现代化建设的进程 。
三、房地产综合开发的意义
房地产综合开发, 它是建设现代化城市的需要；
是提高房地产开发效益的需要；
是我国房地产业健康发展的需要 。
第二节 房地产开发经营的主要内容
（一）土地开发经营
1,土地使用权的获得
（ 1） 行政划拨
（ 2） 土地使用权有偿出让,即国家以土地所有者的身份, 将土地
使用权在一定年限内出让给土地使用者, 并由土地使用者向国家
支付土地出让金的行为 。
一、土地开发经营
房地产开发经营包括土地开发经营和房屋开发经营
两方面 。
2,拥有土地使用权后的经营
（ 1） 直接使用经营
（ 2） 将土地使用权出租, 收取租金
（ 3） 将土地开发后转让
（ 二 ） 旧城区的土地开发经营
土地开发经营除了新城区的土地开发经营之外, 还
包括旧城区的土地开发经营 。
1,拆迁
包括居民拆迁和单位拆迁, 无论是居民拆迁还是单
位拆迁, 一般都需要签订房屋拆迁合同 。
2,改造
改造的内容包括房屋, 道路, 管网等市政公用
配套设施的改造, 旧城区土地的再开发 。 改造的工
程两大, 涉及面广, 投资甚巨, 一般要达到房屋建
造费的两倍以上 。
施工准备阶段
二、房屋开发经营
,
施工阶段
房屋开发包括
两阶段
1,施工准备阶段
? 确定施工单位和组织机构, 熟悉会审图纸；
? 编制施工的组织设计；
? 建筑材料的调运和储备；
? 工器具的集中和维修；
? 施工力量的集结和培训；
? 现场具体准备工作
2,施工阶段
第三节 房地产开发经营的市场调查分析
房地产开发经营的市场调查分析是为了了解房地
产市场未来状态
主要包括, 市场调查
市场预测
一、市场调查
1,市场需求调查
潜在需求量
市场占有率
市场需求调查的内容 销售趋势分析
人口
收入
2,顾客和购买能力的调查
3,竞争调查
4、有关的经济形势调查
二、市场预测
1,需求预测
主要是对未来市场需求量及产品构成的发
展趋势的预测
2,产品发展的预测
三、市场预测的步骤
计算机预测
分析预测误差
确定预测目标 收集分析资料
选定预测方法及模型
预测结果
第四节 房地产开发经营财务分析
?财务分析是经营分析的重点之一 。
?进行反复地产开发经营企业的财务分析,
对提高企业的经济效益和社会效益具有极其重要的
意义 。
一、房地产开发经营资金分析
1,房地产开发经营资金特点
资金的运动量相对于其他行业来说要大得多,
但其中自有资金所占比例较小, 大量依靠贷款和预
收定金等, 所以自有资金在时间上的分布不均衡,
2,房地产开发经营资金的分类
固定资金
按资金的周转方式划分 流动资金
专项资金
储备资金
未完工产品资金
按资金占用分类 成品资金
货币资金
结算资金
国拨资金
企业自筹资金
按资金的来源划分 联营单位投资
借入资金
定额负债
结算资金
二, 房地产开发经营成本分析
1,开发经营成本的特点
主要反映在成本构成和成本结算方面
2,开发经营成本分析
（ 1） 全面综合分析
（ 2） 成本项目分析
三, 房地产开发经营的利润分析
1,房地产开发经营企业利润的内容
房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投
资模式, 其销售经营收入扣除总开发产品成本费用
和销售税金及其附加后的盈余部分, 称为投资者的
经营利润 （ 或称盈利 ） 。
企业利润可分为,利润总额 （ 有称实现利润 ）, 经
营利润, 税后利润 和 分配利润 等四个层次 。
利润总额＝经营利润 +营业外收支净额
经营利润＝销售 （ 含出租, 自营 ） 收入－期间费用
－销售税金
税后利润＝利润总额－所得税
分配利润＝税后利润－ （ 盈余公积金 +公益金
+未分配利润 ）
2,房地产开发经营企业的利润分析
复习思考题,
1,房地产开发和综合开发的含义
2,房地产综合开发的主要内容
3,如何进行房地产开发经营的市场调研分析
4,如何进行房地产经营的财务分析