物 权 法 ***第七次课*** 授课内容：第十章建设用地使用权。 学习要求：熟练掌握我国现行国有土地使用权、农村集体建设用地使用权制度，并了解我国建设用地使用权的立法构想。 第十章 建设用地使用权 建设用地使用权概说 建设用地的概念 我国《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地三类 根据所有权形式的不同，建设用地可分为国有建设用地和集体所有建设用地 建设用地使用权的概念 建设用地使用权是指权利人对国家或者集体所有的土地进行占有、使用和收益，在该土地上建造建筑物、构筑物的权利 建设用地使用权的产生程序 （一）农用地转用 1．农用地转用审批机关 2．农用地转用审批程序 （二）土地征用 土地征用是指因建设需要，国家将农民集体所有土地转变为国家所有土地的行为 1．土地征用批准权限 2．土地征用程序 土地征用审批 （2）征用土地方案公告 （3）征地补偿登记 （4）征地补偿、安置方案公告 （5）征地补偿、安置方案批准、实施 （6）征地补偿费用支付和使用 3．征地补偿费用标准 （1）征地补偿费用由土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费构成。 （2）征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照上述标准规定。 （3）征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算（需要安置的农业人口数＝被征用的耕地数量÷征地前被征用单位人均占有的耕地数量）。 （4）被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 （三）国有建设用地使用 建设用地预申请 用地申请 拟订方案 审核方案 批准方案 组织实施 土地使用者依法申请土地登记 （四）集体所有建设用地使用 1．集体所有建设用地使用原则 2．集体所有建设用地使用情形 （1）乡镇企业建设用地 （2）乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地 （3）农村村民住宅用地 四、建设用地使用权的消灭 建设用地使用权的消灭，或称建设用地使用权的终止，是指因法律规定的原因致使权利人丧失建设用地使用权 （一）使用年限届满 （二）根据社会公共利益的需要而收回 （三）因不当使用而被收回 （四）停止使用 （五）土地灭失  第二节 国有土地使用权 一、出让国有土地使用权 （一）出让国有土地使用权的概念 出让国有土地使用权是指权利人通过与国家主管部门签订出让合同、支付土地使用权出让金而取得的一定使用年限的国有土地使用权。 国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股 （二）出让国有土地使用权的法律特征 出让国有土地使用权的主体是受让人 出让国有土地使用权的内容通过出让合同确定 3．出让国有土地使用权的客体是一定使用年限的国有土地 4．产生出让国有土地使用权关系的法律事实是要式法律行为 （三）取得出让国有土地使用权的方式 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的 1．拍卖出让 拍卖出让，是指在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权竞投者到场，在市、县人民政府土地使用权拍卖主持人主持下，公开竞投某一地块使用权，以出价最高为条件确定受让人的一种出让方式 （1）发出拍卖公告 （2）报名竞投 （3）购领拍卖文件 （4）现场拍卖 （5）签订出让合同 （6）履行出让合同 2．招标出让 招标出让，是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投出让地块使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用权受让人的一种出让方式 （1）招标 （2）投标 （3）开标 （4）评标 （5）中标 （6）签订出让合同 （7）履行出让合同 3．双方协议出让 双方协议出让，是指市、县人民政府土地管理部门与申请受让人直接就土地使用权出让有关事宜进行协商，达成协议的一种出让方式 （1）双方协议出让的程序 双方协议出让的程序比较简便，一般包括申请受让、相互协商、签订合同和履行合同等步骤 （2）协议出让国有土地使用权最低价的确定 （四）国有土地使用权出让合同 1．出让合同的概念 国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表国家（出让人）与土地使用者（受让人）就特定地块的土地使用权出让事宜所达成的、明确相互间权利义务关系的书面协议 2．出让合同的分类 （1）宗地出让合同 （2）成片开发土地出让合同 （3）划拨土地使用权补办出让合同 3．出让合同的主要条款 土地使用权出让合同的主要条款是指依照有关法律法规的规定和出让人、受让人双方约定必须具备的条款 （五）出让国有土地使用权的年限 土地使用权出让最高年限，是一次出让签约的最高年限 按出让土地的用途不同，各类用地使用权出让的最高年限为： 居住用地70年； 工业用地50年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年； 综合或者其他用地50年。 （六）出让国有土地使用权的变更 二、划拨国有土地使用权 （一）划拨国有土地使用权的概念 划拨国有土地使用权，是指权利人经县级以上人民政府依法批准，缴纳补偿、安置等费用后取得或者无偿取得的国有土地使用权 （二）划拨国有土地使用权的法律特征 1．划拨国有土地使用权的主体是符合条件的土地使用者 2．划拨国有土地使用权人无须缴纳土地使用权出让金 3．划拨国有土地使用权一般没有使用期限的限制 4．取得划拨国有土地使用权，适用审批程序 （三）取得划拨国有土地使用权的条件 1．国家机关用地和军事用地； 2．城市基础设施用地和公益事业用地； 3．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 4．法律、行政法规规定的其他用地。 第三节 我国建设用地使用权的重构 基地使用权立法方案 梁慧星先生主持的课题组提出的《中国物权法草案建议稿》采用基地使用权概念 土地使用权与宅基地使用权方案 王利明主编的《中国物权法草案建议稿及说明》将土地使用权与宅基地使用权分立为两种用益物权 建设用地使用权与宅基地使用权方案 《中华人民共和国民法（草案）》采用建设用地使用权与宅基地使用权分立的立法方案 我们主张采用建设用地使用权的概念，并建议建设用地使用权包含宅基地使用权，不单独设立宅基地使用权 课外学习要求： 复习本章中出现的重要概念。 重点掌握国有土地使用权出让制度。