***物权法*** ***第四次课*** 授课内容：第六章不动产所有权。 学习要求：熟练掌握我国现行土地、房屋所有权、建筑物区分所有权和不动产相邻权制度。 第六章 不动产所有权 第一节 土地所有权 一、土地所有权的概念 （一）土地所有权的含义 土地所有权是以土地为其标的物，是土地所有人依法独占性地最全面支配其所有的土地的权利。土地所有人在法律规定的范围内可以对其所有的土地进行占有、使用、收益、处分，并可排除他人的干涉。 （二）土地所有权的效力范围 土地所有权的效力范围不仅包括地面，也包括地上及地下。但这种效力是有一定限度的，主要有两方面：（1）内在的限制；（2）法律的限制 （三）土地所有权的形态 土地所有权的类型区分为部落和氏族所有、家族所有、个人所有、集体和合作社所有、法人所有及国家所有六种 土地的单独所有形态与共同所有形态已共同形成为土地所有权的两种基本形态 根据土地所有权的主体性质不同，我国宪法规定了土地所有权的两种形式——国家土地所有权和集体土地所有权，公民个人及其他社会团体一概不得拥有土地所有权 二、我国的土地所有权制度 （一）国家土地所有权 我国的国家土地所有权制度的法律特征 其一，所有权主体的单一性 其二，所有权客体的广泛性 其三，权利行使的特殊性 （二）集体土地所有权 集体土地所有权，是由各个独立的集体组织享有的，对其所有的土地的最全面地自由支配的权利 集体土地所有权的法律特征 其一，所有权主体的不统一性 其二，所有权客体也很广泛 第二节 房屋所有权 一、房屋所有权的概念 房屋所有权是所有人依法独占性地全面支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以对其标的物——房屋进行占有、使用、收益、处分，并可排除他人的非法干涉 在我国，根据房屋座落的位置的不同，可以把房屋分为城镇房屋和农村房屋。 城镇房屋是指座落于城市（直辖市、地级市、县级市）、县城、建制镇和工矿区的房屋 农村房屋是指坐落于农村（包括未建制的村镇）的房屋 当前我国对城镇房屋的管理制度较农村房屋要完善一些，例如，城镇房屋都已普遍实行了房屋产权登记制度，包括设立登记、变更登记和消灭登记，而农村房屋则大部分还未建立房屋产权移转登记制度 二、土地使用权与房屋所有权的关系 根据现行法律规定，房屋所有权与土地使用权的关系体现在： （一）主体一致 房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致原则地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。 （二）必须同时转让 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。 （三）期限的双轨制 我国立法中并没有规定农村私有房屋和城市私有房屋所占用土地使用权存在一定的期限 在城市通过出让方式取得的国有土地使用权用于建筑，使用权均存在年限 三、房屋所有权的种类 （一）根据房屋所有权主体类型所作的分类 1．国有房屋所有权 2．法人房屋所有权 3．公民个人房屋所有权 （二）根据房屋所有权主体数量所作的分类 1．独有 独有即指一幢房屋归一个所有人所有 2．共有 共有是指两个或两个以上的人共同拥有一幢房屋所有权，包括共同共有和按份共有 3．区分所有 区分所有的根本特征在于一幢房屋上存在两个以上的所有权 第三节 建筑物区分所有权 一、建筑物区分所有权的概念 （一）建筑物区分所有权的含义 不同的名称 住宅所有权 公寓所有权 楼层所有权 一元论说 专有权说。最早为法国学者在解释《法国民法典》第664条时提出的，认为建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分所享有的所有权，即专有所有权 共有权说。以集团性、共同性为立论基点，认为建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的持份共有权，《瑞士民法典》采取此说 2．二元论说 认为建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物专有部分所享有的专有所有权和对共有部分所享有的共有权的结合 3．新一元论 又称“享益部分说”。该说抛弃二元论关于建筑物专有部分和共有部分的区分，将此二者合并成为“享益部分”，以该“享益部分”为一个单位标的所设定的权利即为区分所有权 4．三元论说 认为建筑物区分所有权由区分所有建筑物专有部分所有权、共有部分持份权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等事务而产生的成员权的总称 目前我国学者多赞成三元论说。但我们认为，成员权中很大部分属于管理关系，具有人法（管理制度）的性质，显然与专有所有权、共有所有权“物法性”的性质大为不同，它实质上是因建筑物区分所有权人的特定身份（该居住区或居住单元的业主）所生之身份权 建筑物区分所有权是由专有部分所有权和共有部分所有权构成的一项复合性权利 （二）建筑物区分所有权的特征 1．权利的复合性 建筑物区分所有权是由对建筑物专有部分的专有所有权和对共有部分共有所有权所构成的复合性所有权 2．权利客体的复杂性 建筑物区分所有权的客体包括建筑物的专有部分和共有部分 3．专有所有权的主导性 区分所有人拥有专有所有权是拥有共有所有权和成员权的前提，专有所有权的大小，决定区分所有人共有所有权的应有份额以及成员权的权利义务的分担，处分专有所有权的效力当然及于共有所有权和成员权，仅出让专有所有权，而保留其他权利的约定无效。在不动产登记上，只需登记专有所有权即设定了区分所有权，而共有所有权和成员权不能单独登记 4．权利性质的一体性 建筑物区分所有权的一体性，不仅指构成建筑物区分所有权二要素的专有所有权和共有所有权须结为一体，不可分离，而且还与建筑物区分所有权人基于特定身份和共同事务管理而享有的成员权密不可分 二、建筑物区分所有权的内容 （一）专有所有权 专有所有权，又称“专有权”，是指建筑物区分所有人对专属自己的区分所有建筑物的独立建筑空间（即专有部分）所享有的全面支配的权利，包括占有、使用、收益、处分等权能 1．专有所有权的客体 专有所有权的客体——专有部分，应符合两个标准：一是构造上的独立性，二是使用上的独立性 2．专有部分的范围 确定专有部分的范围也就是对专有所有权的客体进行量化，在理论上有四种学说：（1）壁心说；（2）空间说；（3）最后粉刷表层说；（4）壁心和最后粉刷表层说 第四种学说兼顾了区分所有建筑物内部关系和外部关系的需要，是比较合 3．专有所有权人的权利和义务 区分所有权人对其专有部分享有全面地独占性的支配权——所有权，可以为使用、收益和处分等权利 专有所有权的行使的限制：（1）为保护建筑物的使用目的；（2）为保护建筑物基础、结构、牢固及安全；（3）为保护建筑物美学上的外观；（4）为保护其他住宅所有权人的安全、宁静及住宅环境秩序；（5）为维护善良风俗、各地方的习惯及住宅居民的作息和名誉 （二）共有所有权 共有所有权，也称“共用部分持份权”或“持分共用所有权部分”，是指建筑物区分所有权人依照法律规定或约定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用及收益的权利 1．共有所有权的客体 共有部分，通说采排除法界定，即指区分所有建筑物，除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物 2．共有所有权人的权利和义务 权利：使用权；改良权；收益权 义务：按照共有部分本来的用途或规约规定的用途使用共有部分的义务；分担共同费用和负担。 3．成员权 成员权是指建筑物区分所有权人作为建筑物管理团体的一员，为维持该团体的存续与发展，尤其是管理相互间的共同事务、共有部分的使用收益而享有的权利和承担的义务。成员权人享有表决权、参与订约权、选举权以及召开会议、正当管理、收取共有部分收益、停止违反共同利益等项请求权，成员权人负有执行决议、遵守公约和接受管理等项义务（参阅《物业管理条例》的有关规定） 第四节 不动产相邻关系 一、不动产相邻关系的概念 （一）不动产相邻关系的定义 不动产相邻关系，指相邻近的不动产所有人或利用人之间，一方所有人或利用人的支配力与他方所有人或利用人的排他力相互冲突时，为调和其冲突以谋求共同利益，而由法律直接规定的权利义务关系 （二）不动产相邻关系的法律特征 1．不动产相邻关系的主体是两个以上相邻不动产的所有人或使用人 2．不动产相邻关系是一种从属关系，与相邻不动产密不可分 3．不动产相邻关系的客体是行使不动产权利所体现的利益 4．不动产相邻关系的基本内容是相邻一方有权要求他方为自己行使不动产所有权或使用权给予必要方便的权利和他方应当给予必要方便的义务 二、不动产相邻关系的性质 不动产相邻关系虽是相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间因对不动产行使占有、使用、收益而发生的权利义务关系，但从法律性质上说，相邻权属绝对权而非相对权，是物权而非请求权 三、不动产相邻关系的处理原则 （一）有利生产、方便生活 （二）团结互助 （三）公平合理 四、不动产相邻关系的种类 （一）土地相邻关系 1．相邻通行关系 2．相邻管线设置关系 3．因建筑施工临时占用邻人土地而发生的相邻关系 4．相邻土地的防险关系 5．相邻地界关系 （二）水流相邻关系 1．相邻用水关系 2．相邻截水关系 3．相邻排水关系 4．相邻滴水关系 （三）建筑物相邻关系 1．相邻光照、通风关系 2．相邻建筑物通行关系 3．相邻建筑物环保关系 4．建筑物区分所有人之间的相邻关系 课外学习要求： 复习本章中出现的重要概念。 重点掌握我国现行的土地所有权制度和建筑物区分所有权。