第二篇 资产评估实务 第五章 房地产评估 第五节 房地产估价的市场法 1基本思路与计算公式 市场法又称市场比较法，交易案例比较法、买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法。由市场法估价得到的价格，称为比准价格 替代原则——同质时选价格低的。  其中： P′—可比交易实例价值； A—交易情况修正系数= B—交易日期修正系数＝ C—区域因素修正系数＝ D—个别因素修正系数＝ 土地使用年期修正系数按下式计算：  式中： K—土地使用年期修正系数； r—资本化率； m—被估对象的使用年期； n—可比实例的使用年期 2适用对象和条件 2.1适用对象 适用于房地产市场发育程度较高、有较多交易实例发生的地区。 不适用于: 第一，没有发生地产交易或在地产交易发生较少的地区; 第二，对某些类型很少见的地产或交易实例很少的地产，如古建筑用地等; 第三，对那些很难成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙用地等; 第四，风景名胜区土地; 第五，图书馆、体育馆、学校用地等。 2.2适用条件 案例不少于3个。 （P169)要有很好的相似性：用途、建筑结构、地区、价值类型、交易目的、筹资条件、时点（最好是近两年，不超过5年）。 注意：正常性、可修正性、合法性。 3因素修正 3.1建立价格可比基础 统一付款方式——折成一次付清 统一单位——折成楼面地价 统一货币——折成人民币 统一面积单位——折成平方米 1平方米＝9平方市尺 1公亩＝0.15市亩 1公顷＝1万平方米＝15市亩 1平方公里＝1百万平方米＝4平方市里 3.2交易因素修正 (1)有特殊利害关系的交易，如亲友、有利害关系的公司、公司与本单位职工之间，会低于正常价; (2)交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买。如为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，会高于正常价。 (3)买方或卖方不了解市场行情，往往使地产交易价格偏高或偏低。 (4)特殊交易方式，招标、拍卖。 (5)交易税费的转嫁，如土地增值税本应由卖主负担，却转嫁给了买主。 通过交易情况修正，即将可比实例价格修工为正常交易情况下的价格。 如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则 分母小于100，反之，则大于100。 其他略 例题： 有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下： 　　 宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素  A 680 1999 +1% 1.3 0 +1%  B　 610 1999 0　 1.1 0 -1%  C 700 1998 +5% 1.4 0　 -2%  D 680 2000 0 1.0 -1% -1%  E 750 2001 -1% 1.6 0 +2%  F 700 2002 0 1.3 +1% 0  G  2002 0 1.1 0　 0　  　　 上表中成交价的单位为：元 /平方米。该城市地价指数表为： 　　 时间 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年  指数 100 103 107 110 108 107 112  　　 另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容光积率为0.1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条 件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 　　试根据以上条件，评估该宗地2002年的价值。 　　解： 　　1.建立容积率地价指数表。 　　 容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6  地价指数 100 105 110 115 120 125 128  　　 2.案例修正计算。 　　 　　3.评估结果。案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。 　　因此，待估宗地G的评估结果为： 　　（620+627+623+638+633）÷5＝628（元/平方米）