第二篇 资产评估实务 第五章 房地产评估 第四节 房地产估价的收益法 1基本思路及步骤 收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法。 收集资料——计算潜在毛收入——计算有效毛收入——估算营运费——估算净收益——确定资本化率和折现率——求价格 2适用对象及条件 收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。 条件：收益和风险都可以预期和量化。 3各参数的估算 3.1净收益的估算 实际纯收益是指在现状下被估房地产实际取得的纯收益，通常不能直接用于评估。 当房地产设定了抵押权、未处于最佳用途、收益权利人经营不善、土地处于待开发状态，无当前收益时实际收益不能用于评估。 客观收益剔除了特殊的、偶然的因素，在正常的市场条件下最佳用途的收益值。客观收益用来评估。 净收益＝潜在毛收入－空置等造成的损失－营运费用 ＝有效毛收入－营运费用 （P159下面）潜在毛收入——无空置下的收入。 有效毛收入——潜在毛收入扣除空置、拖欠租金后的收入。 营运费用——维持房地产正常生产、经营、使用所必须支付的费用及归属其他资本或经营的收益。 净收益——有效毛收益扣除营运费后归属房地产的收益。 3.2资本化率的估算 3.2.1纯收益与售价比率法。 　　例题： 在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表1（假设交易价格为无限年期）。 表1纯收益与售价交易实例 可比实例 纯收益（元 /年·平方米） 交易价格（元 /平方米） 资本化率（%）  1 418.9 5900 7.1  2 450.0 6000 7.5  3 393.3 5700 6.9  4 459.9 6300 7.3  5 507.0 6500 7.8  对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到产资本化率为： r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5 =7.32% 3.2.2安全利率加风险调整值法。 资本化率＝无风险报酬率＋风险调整值 3.2.3各种投资风险、收益率排序插入法。 评估人员搜集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资按收益率的大小排队，估计待估地产投资风险在哪个范围内，并把它插入其中，然后确定资本化率的大小。 3.3收益期限的确定 (已讲) 3.4收益法的派生方法（非重点） 1)土地残余法 思路：土地价格＝（房地产收益－土地收益）/土地折现率 2)建筑物残余法 思路：建筑物价格＝（房地产收益—土地收益）/建筑物折现率 4应用举例 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为 每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费 为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑 物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。 　　1.选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 　　2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 （1-10%）=486000（元） 　　3.计算总费用。 　　（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元） 　　（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） 　　（3）年税金=20×900=18000（元） 　　（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 　　年总费用 =（1）+（2）+（3）+（4） 　　=17010+33750+18000+4500=73260（元） 　　4.计算房地产纯收益。 　　年房地产纯收益 =年总收益-年总费用 　　=486000-73260=412740（元） 　　5.计算房屋纯收益。 　　（1）计算年贬值额。年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十 一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑 物一并由政府无偿收回（注：如计算残值，也可以）。 　　 　　（2）计算房屋现值。 　　房屋现值 =房屋重置价-年贬值额×已使用年数 　　=2500×900-46875×4=2062500（元） 　　（3）屋纯收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 　　房屋纯收益=房屋现值×房屋资本化率 　　=2062500×8%=165000（元） 　　6.计算土地纯收益。 　　土地年纯收益 =年房地产纯收益-房屋年纯收益 　　=412740-165000=247740（元） 　　7.计算土地使用权价值。土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。 　　 　　=3358836.15 （元） 　　单价＝ 3358836.15 / 500=6717.67（元） 　　8.评估结果。本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。