第二篇 资产评估实务 第五章 房地产评估 第二节 房地产价格 1房地产价格特性 1.1土地价格特性 1.1.1价格构成特殊性 一般商品的价值本质是人类劳动，价格是价值的货币表现。 土地价格表现为土地资源（权利）与人类劳动（活劳动与物化劳动）的和。土地资源（权利）的价格是未来地租的折现，人类劳动部分与一般商品一样。 1.1.2 价格决定机制的特殊性 一般商品的价格以价值为基础，围绕其上下波动。土地的价格由收益即使用价值决定。 1.1.3供求的特殊性（在1.2.2.2经济供给的稀缺性中已讲） 1.1.4价格不断上涨 1.2房地产价格特性 1.2.1价格构成复杂性 地价＋房价 资源＋劳动 1.2.2房地产价格的区域性、个别性 1.2.3房地产价格的政策性 2房地产价格的种类 2.1土地价格、建筑物价格、房地产价格 2.1.1土地价格 两权分离——居住用地 70 年； 工业用地 50 年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年； 综合或 者 其他用地 50 年。 基准地价：由政府测定的，某城镇某级别某时点土地的平均地价。 标定地价：由政府测定的，某地块某时期的地价。 出让底价：一级土地市场的交易底价。 转让价格;二级土地市场的交易价格。 征用价格：国家征用土地时的价格。 课税价格：对土地征税时的价格 抵押价格：土地抵押时的价格。 2.1.2建筑物价格 2.1.3房地产价格 地价＋建筑物价格 2.2总价格、单位价格、楼面地价 总价格：房产的总价/或宗地的总价（不能反应房产价格水平） 单位价格：单位地价/建筑物单位面积价格/房地产单位面积价格（能反应房产价格水平） 楼面地价＝土地总价/建筑总面积（是地价） 容积率＝建筑总面积/土地总面积（和楼层的高度有关） 3房地产价格构成 房地产成本＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建安费用＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 3.1土地取得成本 3.1.1征用农地 土地取得成本＝农地征用费＋土地使用权出让金 ＝土地补偿费＋土地投资补偿费＋安置补偿费＋土地使用权出让金 注意：（土地出让金即国有土地使用权价格，划拨用地不交土地出让金） 3.1.2城市房屋拆迁的土地取得费用 土地取得成本＝拆迁安置补偿费＋土地使用权出让金 3.1.3市场购买的土地取得成本 土地取得成本＝土地出让金＋应缴纳的税费 或 土地取得成本＝土地转让费＋应缴纳的税费 取得的土地可能是生地、毛地、熟地。 （P151中间）生地：已征用，未“三通一平”或“七通一平”。 毛地：城市建成区，未拆迁，未进行安置补偿。 熟地：完成“三通一平”或“七通一平”。 三通一平：通水、通电、通路，平整土地。 七通一平：通上水（饮用水）、通下水（排污水）、通电、通路、通讯、通煤气、通热气以及平整土地。 3.2开发成本 1)前期费用 前期费用＝可行性研究费＋勘查费+设计费＋施工执照费 勘察、设计费一般分别占开发费用的10% 2)基础设施建设费——即“三通一平”或“七通一平”费 3)建安费 4)公共设施配套费——邮电、学校、绿地等 5)税费——由开发商承担的各种税费 3.3管理费用——管理人员工资、办公费、差旅费等 3.4投资利息 假设开发资金都是借贷资金（因为自有资金如果不用可以收银行利息），开发资金＝土地取得费＋开发成本＋管理费用 3.5销售税费（P142） 1)销售费用——广告费＋展销费＋销售人员工资+办公费用+销售代理费+其他 2)销售税及附加费——营业税＋城市维护建设税＋教育附近费 3)其他销售税费——开发商负责的交易手续费＋空房看管费＋保修期内的维修费 3.6开发利润 4房地产价格影响因素 4.1一般因素 4.1.1社会因素 1)人口数量——适婚年龄人数 2)人口素质——受教育程度，文明程度不同则偏好不同 3)家庭规模——大户型or小户型 4)政治安定状况 5)社会治安程度 6)投机 7)城市化程度 8)公共设施建设状况 4.1.2经济因素 1)经济发展状况 增长or下降 良性or恶性 2)居民收入和消费水平 恩格尔系数59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。 3)物价上涨——物价与地价轮番上涨 4)储蓄状况等 5)金融状况 if银根紧缩——有效需求减少and开发资金不足 6)就业水平 if失业率高——有效需求减少 4.1.3政策因素 政策因素有：土地制度、住房制度、城市规划、土地利用规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制（单行、不许左转）、行政隶属的变更。 4.1.4其他因素 心理（安全，享受，踏实） 国际因素 日照、气候、温度、湿度、降雨量 4.2区域因素 4.2.1影响商业用地地价的因素 1)商业繁华程度（区位） 2)交通便捷程度 3)环境优劣程度 人文（人口密度、收入水平）or自然（地质状况——地裂、地陷、定期地震、滑坡，土地承压力，地形，有无洪水淹没的可能） 5)规划限制 用途、高度、密度、容积率、道路的等级、宽度 建筑密度＝建筑物底面积/土地总面积 4.2.2影响住宅用地地价的因素 1)位置， 2)交通便捷程度（到商业区，服务区，工业区的距离）， 3)基础设施保证程度（水、电、气、暖、信）， 4)公用设施完备程度（学校，医院，超市，公园等）， 5)环境质量（人文，自然）， 6)规划限制（同商业） 4.2.3影响工业用地地价的因素 1)交通编辑程度（对内——道路类型<国道、省道、乡道>、道路密度and对外——对外公路、过境公路、铁路、火车站、港口） 2)基础设施完善度（动力、能源、供水、排水） 3)产业聚集规模 工业企业数目and单个企业规模 4)环境质量 自然条件——（地质状况——地裂、地陷、定期地震、滑坡，土地承压力，地形，有无洪水淹没的可能） 5)规划限制（同商业） 4.3个别因素 4,3,1土地个别因素 4.3.1.1位置、面积、地势、地质 综合商业大厦要大面积的土地 为排水方便，城市用地的理想坡度0.2%－0.3%（每100米有0.2米的高差） 4.3.1.2形状、宽度、深度 几何形状便于利用then不规则形状不便于利用 当宽深比为0.507时，地价系数为1.0; 宽深比≤0.5时，地价系数为0.88；宽深比>1时，地价系数为1.23。 4.3.1.3临街状况 街角地——处于两条街交叉或拐角处，两面临街。小寨民生 对商业有利，对居住不利 临街地——一面临街。小寨百盛 对商业有利，对居住不利 袋地——通过巷子与街道相连。兴善寺 对商业不利，对居住有利 盲地——未接公路。 4.3.1.4规划限制（已讲） 4.3.1.5生熟程度——越熟越贵 4.3.2建筑物个别因素 1)面积、构造、材料 2)设计、设备 3)施工质量 4)楼层、朝向 5)规划限制 6)新旧程度