第一篇 资产评估基本理论与基本方法 第三章 资产评估的基本方法 第二节收益法 先讲累加 1收益法的基本原理 1.1理论基础 效用价值论：收益决定资产的价值。收益越高，资产的价值越大。 1.2评估思路 资产×资产收益率＝收益 资产＝收益/资产收益率 1,3收益法运用的前提条件 1.3.1被评估资产的收益可以预测并可以用货币计量； 公益资产，单台设备 1,3,2资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的 收益率的大小是和风险成正比的，也就是说风险越大收益越高。收益率的构成包括两个方面：一是无风险收益率。无风险收益率可以用国债利率来代替，可以拿同期国债利率来近似的代替无风险利率；二是风险收益率。风险是可以测算的，风险收益率+无风险收益率＝收益率 2收益法的基本计算公式 P—评估值； 　　i—年序号； 　　Pt—未来第t年的评估值； 　　Rt—未来第t年的预期收益； 　　r—折现率或资本化率； 　　rt—第t年的折现率或资本化率； 　　n—收益年限； 　　t—收益年限； 　　A—年金； B—年收益变化量； S—年收益变化率；  例：某企业的尚能继续经营，3年的营业收益全部用于抵充负债，现评估其年经营收益的折现额，有关数据下表。 　　某企业未来3年的预期收益 　 收益额（万元） 折现率 折现系数 收益折现值（万元）  第一年 300 6％ 0.9434 283.02  第二年 400 6％ 0.8900 356  第三年 200 6％ 0.8396 167.90  资产评估价值=283.02+356+167.90=806.92（万元） 2.1纯收益不变 2.1.1在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式： P=A/r 其成立条件是：（1）纯收益每年不变；（2）资本化率固定且大于零；（3）收益年期无限。 例： 假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。 分析：纯收益不变，收益永续， P=A/r 评估值=A/r =1200/4%=30000（万元） 2.1.2在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式： 　　 　常用 其成立条件是：（1）纯收益每年不变；（2）资本化率固定且大于零；（3）收益年期为n。 例：某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预期收益均为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。 分析：纯收益不变，收益有限， =900×4.6229=4160.61（万元） 2.1.3在收益年限有期限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式： 　　P=A×n　　　　　　　 2.2纯收益在若干年后保持不变 2.2.1无限年期收益。其基本公式为： 　　 其成立条件是：（1）收益变化的最后一年为n；（2）收益年期无限；（3）r>0。 例：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下的评估值。 分析：收益改变，收益永续，用（2.2.1）  2.2.2有限年期收益。其计算公式为：  　　其成立条件是：（1）收益变化的最后一年为t；（3）收益年期有限为n；（4） r>0。 　　这里要注意的是，纯收益A的收益年限期是（n-t）而不是n。 例：接上题求经营50年条件下的评估值 分析：收益改变，收益有限，用（2.2.2）   P81,9,10 2.3纯收入按等差级数变化 2.3.1在纯收益按等差级数递增或递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式： 　　 　　其成立条件是：（1）纯收益按等差级数递增或递减；（2）纯收益逐年递增/递减额为B；（3）收益年期无限；（4）r大于零，（5）收益递减到零为止。 2.3.2在纯收益按等差级数递增或递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式： 　　 　　其成立条件是：（1）纯收益按等差级数递增或递减；（2）纯收益逐年递增或递减额为B；（3）纯收益年期限为n；（4）r大于零。 2.4纯收益按等比级数变化 2.4.1在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：  　　其成立条件是：（1）纯收益按等比级数递增或递减；（2）纯收益逐年递增或递减比率为s；（3）收益年期无限；（4）r>s>0. 2.4.2在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式： 　　 　　其成立条件是：（1）纯收益按等比级数递增；（2）纯收益逐年递增比率为s；（3）收益年期有限；（4）r>s>0. 例：有一宗房地产，未来第一年年纯收益为100万元，资本化率为10％，若（1）假设使用年期为无限，未来各年的纯收益在上一年的基础上减少1万元，（2）假设使用年期为12年，未来各年的纯收益在上一年的基础上增加1万元，（3）假设使用年期为无限，未来各年的纯收益在上一年的基础上减少1％。（4）假设使用年期为无限，未来各年的纯收益在上一年的基础上增长1％。求四种情况下该宗房地产的收益价格为多少。 （1）＝100/0.1－1/0.12=1000－100=900万元 (2)  =（100/0.1＋1/0.12）×[1－1/1.112]―1/0.1×12/1.112 ＝1100×[1－0.319]－1/0.1×3.824 ＝1100×0.681－38.24 ＝749.1－38.24 ＝710.86万元 （3）＝100/0.11=909.09万元 （4） ＝（100/0.09）×[1－（1.01/1.1）12] =1111.111×[1－0.359] ＝1111.11×0.641 ＝712.18万元 2.5已知未来若干年后资产价格的条件下，有以下计算式：  　　其成立条件是：（1）纯收益在第n年前保持不变；（2）预知第n年的价格为Pn（3）r大于零。 例：1、评估对象在未来十年内的预期收益均为10万，第十年末资产拟转让，变现价约110万元，假定折现率为10％，用收益法估测资产的价值。 作业： 1、评估对象在未来五年内的预期收益分别为20万元、22万元、24万元、25万元、26万元，资产从第六年到第十年每年的收益均保持在27万元，第十年末资产拟转让，变现价约120万元，假定折现率为10％，用收益法估测资产的价值。 2、某企业预计未来5年的预期收益额为10万元、11万元、12万元、12万元、13万元，假定本金化率为10％，试用年金法估测该企业持续经营条件下的企业价值。 3、某企业预计未来5年的预期收益额为10万元、11万元、12万元、12万元、13万元，并从第六年开始，企业的年收益额将维持在15万元水平上，假定本金化率为10％，试估测该企业持续经营条件下的企业价值。 4、某企业预计未来5年的预期收益额为10万元、11万元、12万元、12万元、13万元，并从第六年开始，企业的年收益额将在第五年的水平上以1％的增长率增长，假定本金化率为10％，试估测该企业持续经营条件下的企业价值。 5、某企业距其企业章程规定的经营期限只剩5年，到期后不再继续经营。预计未来5年的预期收益额为10万元、11万元、12万元、12万元、13万元，5年后，该企业变现预计可收回100万元，假定本金化率为10％，试估测该企业价值。  3各项指标的测算 3.1预期收益额 3.1.1预期收益额的基本含义 预期收益额是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。 3.1.1预期收益额的主要特点 （1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； （2）收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益，资产的客观收益是指排除了实际收益中属于偶然的、特殊的原因组成的部分之后得到的正常的、一般的收益。空地的实际收益为负； （3）收益额是资产超出自身价值的赢余额。 （4）收益额必须是归资产所有者所有的收益。利润的一部分要交所得税，所得税归国家作为税金流出企业，那么不能包含在收益当中。 3.1.2预期收益额的计算 预期年收益额=当前正常年收益额－预期有利因素增加的收益额－预期不利素减少的收益额 3.2折现率及其计算 3.2.1折现率的基本含义 折现率从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。 3.2.2折现率的形式 折现率：未来有限期收益折算成现值的比例 本金化率：未来无限期收益折算成现值的比例 3.2.3折现率的估算方法  风险报酬率是指冒风险取得的报酬与资产的比率。折现率的具体确定方法，将在各类资产具体评估时阐述。 注意：收益率越高，资产评估值越低。利率是资金的报酬，折现率是管理的报酬  3.3收益期及其估算 3.3.1收益期的概念 收益期是资产具有获利能力持续的时间。 3.3.2收益期估测方法 （1）以法律、法规的规定时间为基础进行估测，（2）以合同规定的时间为基础估测，（3）根据产品寿命周期进行估测。 4操作程序