第一篇 资产评估基本理论与基本方法 第三章 资产评估的基本方法 第三节比较法/市场法/市场比较法 1比较法的基本原理 1.1比较法的含义 （无）比较法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 1.2理论基础 均衡价值论：认为资产的价值是由在公开市场上买卖双方力量达成一致时的均衡价格所决定的。 基于替代原则 1.3评估思路 寻找可比案例——调整差异——调整案例价格——综合确定评估值 1.4比较法运用的前提条件 1）有充分发育活跃的资产市场；2)能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。 适用于单项资产，如对机器设备、运输设备、原材料。 不适用于有限市场或专用市场。由于在市场上很难找到两个相类似的企业，所以企业价值评估一般很难采用市场途径进行评估。 2比较法的基本程序及有关指标 2.1寻找参照物 1)参照物的价格必须是实际成交价 2)要三个以上比较案例（国外五个） 3)参照物可比性强（房地产要同一区域，机器设备要功能相似，企业要生产规模，收益水平等相似） 4)参照物的成交价应是正常交易的结果，不能是关联交易或特别交易 （无）关联交易是指上市公司及其控股子公司之间发生的转移资源或义务的事项。 （无）特别交易是指厉害关系人之间的交易 5)参照物的成交时间尽可能要接近评估基准日 2.2调整差异 2.2.1时间因素 时点差异 调整为同一时点的价格 用定基或环比物价指数法。价格上升调整系数大于1，反之小于1。 2.2.2地域因素 地区差异 调整为同一地区的价格 如果参照物区域条件要好，则其价格应向下调，调整系数小于1，反之大于1。 2.2.3功能因素 功能差异 调整为同一功能的价格 可用绝对数计算，生产能力相差一个单位，价格差多少；也可用相对数计算，生产能力相差一个百分点，价格差多少。 （无）在社会需要的前提下，功能越高价格越高。 2.2.4成新率因素 成新率差异 调整为同一成新率的价格 除土地外，一般有形资产都有有形损耗。 如果参照物的成新率较低，就要将参照物的成交价往上调，则调整系数大于1，反之小于1。 2.2.5交易情况调整 交易情况差异 调整为同一交易情况的价格 1)由于成交价高于或低于市场正常交易价所需的调整；关联交易或特别交易 2)由于融资条件的差异所需的调整，即一次性付款和分期付款对成交价的影响； 3)由于销售情况的差异所需的调整，即单价与批发对交易价格的影响。 2.3确定评估值 平均或加权平均  3比较法的具体操作方法 3.1直接比较法 直接比较法：用参照物的交易价格及某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。 使用直接比较法的条件：参照物与评估对象要相同或基本相同，仅仅在某一因素上存在差异。如成新率、功能、交易时间、交易条件等。 评估对象价值＝参照物成交价格×（评估对象A因素÷参照物A因素） 或： 　　资产评估价值＝参照物合理成交价格　　　 3.1.1功能价值法 条件：只有功能差异 1)功能与价格成线性关系 资产评估价值＝参照物成交价×（评估对象生产能力／参照物生产能力） 2)功能与价格成指数关系 资产评估价值＝参照物成交价×（评估对象生产能力／参照物生产能力）x 例1:被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，求评估值。 　　资产评估价值=10×90÷120=7.5（万元） 例2：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7, 求评估值。 　　资产评估价值=10×(90÷120)0.7=8.18 3.1.2价格指数法 条件：只有时间因素的差异 资产评估价值＝参照物成交价×（1＋物价变动指数/环比指数） 资产评估价值＝参照物成交价×（评估对象评估时点定基价格指数／参照物成交日定基价格指数） 例3:与被评估资产完全相同的参照资产半年前的成交价格为10万，半年间此类资产价格上升了6%，求评估值 资产评估价值＝10×（1＋6%）＝10.60万 例4:与被评估资产完全相同的参照资产半年前的成交价格为10万，半年间此类资产定基物价指数由120%变为125%，求评估值。 资产评估价值＝10×（125%/120%）=10.42万 3.1.3成新率价格法 条件：只有成新率因素的差异 资产评估价值＝参照物成交价×（评估对象成新率／参照物成新率） 3.1.4市价折扣法 条件：只有折扣率因素的差异 资产评估价值＝参照物成交价×（1－价格折扣率） 例：评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。 　　资产评估价值=10×（1－40%）=6（万元） 3.1.5成本市价法 条件：只有成本因素的差异 资产评估价值＝参照物成交价×（评估对象现行合理成本/参照物现行合理成本） 3.1.6市盈率乘数法 条件：只有市盈率因素的差异 市盈率又称本益比，是每股股票现价与每股股票税后盈利的比值。 市盈率＝每股股票市价／每股税后利润。 资产评估价值＝评估对象收益额×参照物市盈率 3.2类比调整法 交易案例A的调整值＝参照物A的成交价×时间因素调整系数×地域因素调整系数×功能因素调整系数×情况补正系数 交易案例A的调整值＝参照物A的成交价±时间因素调整值±地域因素调整值±功能因素调整值±成新率调整值±交易情况调整值 4.清算问题 清算价格：时间短，被迫出售 一般用市价折扣法：先确定公开市场价，再根据快速变现原则估计折扣率。清算价格/拍卖底价＝公开市价×折扣率 折扣率按资产需求状况、清算时间估算。 也用拍卖法/意想询价法：向潜在买者询价，再综合评定。注意信息的真实性。