第二篇 资产评估实务 第五章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 1房地产及其特性 1.1房地产概念 房地产是土地、建筑物及地上附着物的总称。 土地狭义：地球的陆地部分 土地广义：地球表面及其一定范围内的空间。 地上附着物：附着于土地，虽然可以分离，但分离后会破坏房地产的完整性或功能，比如树木，管线，围墙，道理。 房地产虽然是实体，评估的是权益。 1.2房地产特性 1.2.1土地自然特性 1.2.1.1数量有限性 1.2.1.2位置的固定性 土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征。 1.2.1.3效用持久性 1.2.1.4质量差异性 位置不同——自然差异——土地级差地租的产生。 1.2.1.5土地资源的不可再生性 1.2.2土地的经济特性 1.2.2.1用途广泛性 1.2.2.2经济供给的稀缺性 经济供给有一定弹性，自然供给无弹性，供给滞后于需求。价格由需求决定。 1.2.2.3经济地理位置可变性 长三角，珠三角，大北京（北京、天津、唐山、保定、廊坊），大中华（中国大陆、香港、台湾、新加坡） 1.2.2.4产权的可垄断性 土地的所有权和使用权都可以垄断。在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益，在经济上获得收益。 1.2.2.5土地效益的级差性 由于土地质量的差异性，区位的不同而使不同区位土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性。 1.2.3房地产特性 1.2.3.1位置固定性 ——导致区域性特点和个别性——导致不能实现完全替代，只能是有限的竞争。 1.2.3.2使用的长期性 经济寿命——经济上不划算 技术寿命——技术上不划算 物理寿命——建筑物不能用(危房) 土地的两权分离， 划拨土地使用权，无期限，无偿，不可转让 土地出让使用权年限（P129第三段）：居住70，工业50，教育50，商业40，其他50，期满后无偿归国家。 国家征用土地对建筑物使用年限的影响 1.2.3.3投资大量性 1.2.3.4影响因素多样性 房地产自身的自然的、物理的、化学的因素，社会因素以及周边环境等，城市规划——用途和使用强度（容积率、覆盖率、建筑高度、绿地率等），课税，利息。 1.2.3.5保值增值趋势 土地供给一般会滞后于土地需求而出现房地产价格上升趋势。如果出现通货膨胀现象，房地产的保值性则会更为明显。 1.2.3.6投资风险性 房地产使用的长期性和保值增值性使用之成为投资回报率较高的行业。 风险来自三个方面：1）房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，容易造成长期的空置、积压。 2)，房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售， 通常要 3-5 年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资产生影响。 3)，自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的 影响。 1.2.3.7难以变现性 房地产不像股票和外汇那样，可以迅速变现，其变现性较差。 1.3房地产市场的特点 1.3.1市场的区域性和不完善性 1.3.2交易的复杂性 1.3.3供给滞后 2房地产评估原则 2.1合法原则 取得合法，使用合法，处分合法 国有土地使用权证，集体土地所有权证，集体土地使用权证；土地利用规划；二次抵押。 2.2最佳使用原则(最高最佳使用原则，最佳效用原则)P43 2.3房地合一原则 土地的区位好使得房产售价高，房产建筑合理土地售价高