第二篇 资产评估实务 第五章 房地产评估 第二节 房地产估价的成本法 1基本思路与计算公式 成本法又称成本逼近法、承包商法、原价法、重置成本法。 用成本法估价求取的价格称为积算价格。 依据等量资金应获取等量收益的投资原理，土地取得费和土地开发费应产生相当的利润，根据国家对土地的所有权在经济上得到体现的要求，再加上土地所有权应得收益，就得到土地价格。 评估值＝重置成本－损耗 2适用对象和条件 成本的增加并不一定会增加它的使用价值，当无法使用收益法、市场法时使用。 　　如：有些部队机关、图书馆、学校，没有收益，也很难进入市场交易。则可选择成本法。 1)市场发育不完善，成交实例不多，部队机关、图书馆、学校、公园、公益设施、工业房地产、特殊用途房地产； 2)折旧较少、建筑成本易于评估的新房地产； 3)折旧额能够准确估计的旧房地产； 4)房屋保险价值的确定； 5)来验证其他评估方法的评估结果。 3新开发土地评估的步骤 新开发的土地包括填海造田、开山造田、征用农地等。 待估土地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋管理费＋投资利息＋税费＋开发利润＋土地增值收益 3.1土地取得成本 1)土地补偿费，为被征用前3年平均产值的6一10倍; 2)安置补助费，每人为该耕地被征前3年平均年产值的4一6倍。每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍，土地补偿和安置补助之和最多不超过前3年平均年产值的15倍 3)地上附着物和青苗的补偿费，由各省、自治区、直辖市自定； 4)城市郊区的菜地的补偿，按国家规定的新菜地开发建设基金缴纳； 5)如果不是划拨，加土地出让金。 注意：土地征用是国家依法为公益事业而采取的强制性行政手段，不是土地买卖活动，征地费用不是土地购买价格。征地费用可能远高于农地价格，这是与农地转为建设用地而使价格上涨。 3.2土地开发成本 1) 基础设施配套费。几通一平。 2)公共事业建设配套费用。主要指邮电、图书馆、学校、公园、绿地、自来水建设、污水处理、供电建设、煤气建设、人防工程费(人防工事-----地下室)等设施的费用。 注：不盈利（超市不算） 3)小区开发配套费。小区内道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环卫。 3.3管理费 管理人员工资、办公费、差旅费、固定资产使用费。 3.4投资利息 计算基数：土地取得成本＋土地开发成本＋管理费 土地取得费在土地开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后方能收回，因此，计息期应为整个开发期和销售期。 土地开发费在开发过程中逐步投人，销售后收回，若土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半。 3.5各种税费 3.6投资利润 计算基数：土地取得成本＋土地开发成本＋管理费 或：地价 利润率：取行业平均利润率 3.7土地增值收益 土地的用途改变或土地功能变化而引起的。 前者带来的增值是土地所有权人允许改变土地用途带来的，应归整个社会拥有。 如果土地的性能发生变化了，提高了土地的经济价值，也能使土地收益能力增加，这个增加的收益，是由于土地性能改变而带来的，同样应归土地所有者所有。（级差地租） 土地增值收益＝（土地取得成本＋土地开发成本＋管理费＋投资利息＋税费＋开发利润）×土地增值收益率 土地增值收益率通常为10%一25%。 例题：某宗土地面积为15000m2，该地块的土地征地费用 (含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投人资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价格。 分析该土地的各项投人成本均已知，可用成本法评估。 (1)计算土地取得费: 土地取得费＝10万元/亩＝150元/平方米 (2)计算土地开发费: 土地开发费=2亿元/平方公里＝200元/平方米 (3)计算投资利息: 土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入， 则: 土地取得费利息＝150×[(1+6%)2－1]＝18.54(元/平方米) 土地开发费利息=200×35%×[(1+6%)1.5－1]+200×65%×[(1+6%)0.5－1] ＝6.39+3.84＝10.23(元/平方米) (4)计算开发利润: 开发利润＝[(1)+(2)] ×10%=35(元/平方米) (5)计算土地价格: 土地价格＝[(1)+(2)+(3)+(4)] ×(1+15%) ＝(150+200+18.54+10.23+35) ×(1+15%)＝413.77(元/平方米) 该宗地单价为413.77元/平方米，总价为6206550元。 4新建房地产评估的操作步骤 新建房地产价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费＋投资利息＋销售税费＋开发利润＋土地增值收益 4.1土地取得成本 4.2土地开发、建筑物建造成本 4.3管理费 4.4投资利息 4.5销售税费（P152中间） 1)销售费用：广告费、展销费、销售人员的工资、办公费、销售代理费 2)销售税费：营业税、城市维护建设税、教育附加费 3)其他销售税费：交易手续费、空房看管费、保修期内的维修费 4.6开发利润 计算基数：土地取得成本＋土地开发成本＋建安费＋管理费 或：房地产价 利润率：取行业平均利润率 4.7土地增值收益 5旧房地产评估的操作步骤 旧房地产的价格＝土地重置成本＋建筑物重置成本－土地损耗－建筑物损耗 5.1重置成本 1)土地：假设建筑物不存在，估算其重新取得、开发的成本 2)建筑物：假设土地已取得且存在 注意：更新重置成本——一般用这种，新技术、设计、材料、配件、材料 复原重置成本——有特殊的保护意义，价格较高 5.2损耗 5.2.1土地的损耗 1)实体性损耗——无 2)功效损耗——土地没有功能性损耗，但在我国由于使用权有限期 土地损耗率＝已使用年限/法定使用年限 3)经济性损耗——土地闲置 5.2.2建筑物的损耗 5.2.2.1损耗种类 1)实体性——使用、自然老化、自然灾害、人为破坏 2)功能性——功能不足与过剩（技术更新、设计变化） 3)经济性——建筑物与周边不协调、周边经济衰退、区域的优良性衰减 5.2.2.2损耗的计算 5.2.2.2.1年限法 筑物损耗率＝建筑物实际已使用年限/耐用年限 自然寿命——从建成竣工投入使用到不堪使用的持续年数。 经济寿命——从建成竣工投入使用到预期产生的收益大于运营费的持续年数。（耐用年限一般取经济寿命） 耐用年限的确定： 1)建设期不记入耐用年限，应从竣工验收合格之人算起 2)耐用年限和土地使用年限谁先结束，按谁算。 3)由于具体的使用强调和维修保养程度不同，应选用有效使用年限 5.2.2.2.2打分法 （作文评分标准） 按照《房屋完损等级定评标准》进行打分。P155下面,完好房成新率80%，严重损坏房成新率39%，等等 成新率＝结构部分得分×G＋装修部分得分×S＋设备部分得分×B G——结构部分的评分修正系数 S——装修部分的评分修正系数 B——设备部分的评分修正系数 例题：某砖木结构2层楼房，经专家打分得知，结构部分74,装修部分87,设备部分82,其评分系数分别为：0.75,0.15,0.10,求成新率。